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福州台江这个次新房社区,单价竟然突破4万/m²,是谁给它的勇气?

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01|融信双杭城龙岭

龙岭,2015年开发,2018年正式交付使用,2019年陆续开始办证,现如今市面上在挂的房源大约有35套左右,但产权证真正满2年的房源还不到一半,也就意味着增值税部分起码会多出十几二十万。可即便如此,该盘却还是在市场上刮起了一阵急旋风,早在2019年刚办证完就已经陆续开始挂牌上市,进入了购房者的视野。

参考幸福里APP的房价数据:以96平为例,2019年的市场价大约360万左右,单价3.75万/m²左右。如今两年过去了,随着首批办证的房子满2年以后,整个市场的预期再次被拉升。96平的市场价格目前已经走到400万左右,总价提高了40万左右,单价上升了4000元/m²,这单价这总价,完全已经到达福州高端改善房的标准了。可事实上我认为,该盘无论是品质还是相关的生活配套,还远未达到高端改善的标准,那么究竟是谁给它的勇气呢?


图片来源于:幸福里APP

02|从地理位置来看

该盘位于台江区洋中路上,是白马路与八一七路中间的夹心地带,属于老台江范畴。纵观该板块的楼市表现,近几年来,几乎没有任何的新房项目面世,除了靠近中亭街的海月江潮这个别墅盘,以及瀛洲府这个单价3万45的混合型安置房社区以外,几乎就只剩龙岭这个纯商房社区了。

而且正因为该板块是属于老台江,可想而知,周边的二手房楼盘几乎都是破旧不堪的,难得有几个电梯房社区,哪怕品质比较一般,单价都能走到2万8左右,比如04年的广德小区、05年的富商世家,更何况是2018年的龙岭呢!所以我第一点想表明的就是它的稀缺性,难免会受到追捧,尤其是该板块的地缘性客户。


03|从生活配套来看

既然地处福州老台江板块,那么该盘的生活配套按道理应该是十分完善才是,环绕四周貌似也的确如此。我们一个个来进行列举,休闲娱乐配套有如文化宫、上下杭景区、茶亭公园;商业配套有如中亭街、宝龙广场;医疗配套有如省人民医院;教育配套有如台四小、十四中,交通上还有地铁一号线达道地铁站,琳琅满目、眼花缭乱。

再通过开发商跟中介朋友的特殊包装,这简直就是一个完美的存在。可真要是仔细一想,实地一看,你就会发现,事实远非如此。首先台四小有多一般我们就不说了,再者文化宫在家门口没错,但是茶亭公园或者上下杭景区都在1公里以外,步行时间起码要15到20分钟。中亭街也在1公里之外,宝龙更是接近2公里的距离,八竿子打不着边。地铁也是在1公里开外,我想很少人会从龙岭走到大道坐地铁吧,所以根本称不上地铁房。因此,这些配套在销售的口中都是近在咫尺,实则普遍都在1公里开外的距离。


04|从楼盘品质来看

说到重点了,这么一个单价4万多,套均400万起的次新房社区,其品质应该也不赖吧,咱们不必靠猜,今天本文就是为了解决这些疑虑而来的。龙岭总共8栋楼,主打户型是70平的2房,96平的3房,以及130平到167平的4房户型,明显的改善房定位。除了中间2号楼跟3号楼是三梯四户以外,其它楼栋均为两梯四户设计,也就是说,该盘几乎都没有纯板状结构。

好吧,作为高总价的改善房来说,非板状结构也就算了,可是开发商为了利润最大化,硬是把总高设计成48层,可以跟隔壁板块的世茂天城、万科广场、万科金域中央一起站队了,因为大家都是超高层设计。可后面这三位大佬都是市面上出了名的高品质房社区,有大把的改善的人群愿意去接盘。可龙岭呢,除了前面说到的稀缺性以外,生活配套就算比较一般了,可小区配套竟然也没好到哪里去,这点就更加糟心了。

我们最经常听到销售宣传的就是,我们有橡胶跑道、我们有儿童娱乐设施,我们是人车分流,难道就这些吗?是的,事实就是这些。泳池、篮球场、羽毛球场、会所、喷泉等等,被认为是高品质社区该有的配套,龙岭一样都没有。除了橡胶跑道就是儿童娱乐设施,说句不好听的,现如今随便一盒安置房社区,哪个做不到这些配套。唯一输给龙岭的地方在哪里?答案就是地段,答案就是稀缺,至此无他,想想也是挺可悲的。


05|总结收获

综上所述,我们基本上明白了,龙岭贵就贵在地段上,贵就贵在稀缺上,我们承认有它的市场价值在,但是真要是从居住品质角度来分析,我觉得它是不合格的。能够出得起四五百万购房预算的家庭,我想他们都是奔着住房改善而去,而非你的稀缺跟地段,要比地段,前几期我分析的万宝商圈几个楼盘,地段配套那是丝毫不逊色于龙岭吧?有受人们公认的高品质房社区,万科金域中央、万科广场、正荣润城,哪一个楼盘品质都不比龙岭差,单价也才4万上下,其中万科广场也才3万8左右,难道不香吗?要是只看重地段跟配套,而不看重品质的话,书香大第跟白马郡均价才3万5左右,岂不更好。

所以,对于龙岭的单价为何能够走到4万以上,除了以上咱们分析过的地段跟稀缺以外,其实还有一个关键因素是购房者的专业性普遍不够,不懂得如何正确对比选择,所以才容易被销售,他们说什么你就信什么。所以在这里我建议每位购房者,尤其是改善家庭,四五百万的钱可不是小数目,这种购买力在福州并不难选房,还是应该要多结合几个板块去多看看房子,距离远点的还有三叉街或者江南水都,东二环都可以选择。

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