两份重磅文件，一个重要机会！惠阳要腾飞！

恭喜惠州楼市投资者，最近两份重磅文件的发布，让惠州资产确定性更近一步。

首次划定临深发展主城区、首次官方报告曝光地铁站位置、在临深约一公里处打造地铁上盖地标综合体……

下面我们就一起来解读一下这两份文件，看看惠州到底要干什么？

01

惠阳腾飞在即

第一份文件，是7月12日，惠州市惠阳区人民政府印发的《惠州市惠阳区国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，这份规划纲要有许多新的提法，意味深长。

1、首次划定临深发展主城区

我们判断一个城市（片区）的发展重心和方向，空间格局是最高层面的参考标准。

比方说深圳的“东进、西协、南联、北拓、中优”，这是一核多心网络化的城市开发格局；再比如说东莞，松山湖、中心城区、滨海湾新区构造出城市发展的“黄金三角”格局。

而惠州惠阳却以深圳来命名自己的主城区，称为“临深发展主城区”，纵观全国，以其他城市命名自身主城区，这种提法非常罕见。

规划指出，惠阳将打造“一城两区三带五片”的空间格局，其中最核心的“一城”，就是临深发展主城区。

原文提到：

深度融入“双区”发展战略，抢抓深圳都市圈建设机遇，依托南部的淡水街道、秋长街道、三和街道、沙田镇、新圩镇，加强与深圳龙岗、坪山，东莞清溪，大亚湾开发区及惠东县等片区的合作，建设现代产业、品质生活、绿色生态、创新活力高效协同的重大发展平台，打造与深圳紧密对接、深度协同的“三生融合”发展试验区、惠州一流城市发展主城区、惠阳跨越式发展的主战场。

就在前不久，《深圳市国土空间总体规划（2020-2035年）》（草案）提出“一主三副”的深圳都市圈空间格局，其中的“一主”就包含惠州在内，惠州已经成为深圳都市圈主中心的重要成员。

从深惠两地的空间规划中不难看出，未来两城的发展必然是你中有我，我中有你，深惠融城的脚步只会越来越快。

2、惠阳区五年后经济总量破千亿

在过去，很多人包括笔者在内，对惠阳都存在一个刻板印象，这是一个紧邻深圳，区位优势相当明显，但经济发展并不突出的一个地方。

然而惠阳区的“十四五”规划纲要却用事实扭转这种刻板印象，惠阳区的经济发展真的很强。

规划原文对惠阳区经济发展用了一个非常生动的词汇“跳跃式提升”。

过去五年，惠阳地区生产总值陆续突破400、500、600亿元三个大关，2020年，实现地区生产总值632.67亿元，2016-2020年均增长7.7%。要知道中国从2018年就进入6%左右的中速增长阶段，而惠阳区仍保持7.5%以上的高速增长。

过去五年，惠阳产业科技创新要素大放异彩，截至2020年底，高新技术企业突破300家，市级及以上工程技术研究中心95家，2020年先进制造业、高技术制造业增加值占规上工业增加值比重分别为69.5%和62.8%。

未来五年，惠阳规划建设重大项目177宗，计划总投资约1657.47亿，“十四五”期间计划投资约934.93亿，接近“十三五”时期总投资的两倍。

未来五年，惠阳区更是设下经济总量突破千亿的目标，这说明随着惠阳与深圳的加速融合，在深圳产业人口外溢影响下，惠阳有信心完成更高的经济增速目标。

3、交通、教育、医疗持续发力

惠阳“十四五”发展目标为：初步建成更具实力“智造高地”更加幸福“活力惠阳”。

这句话不仅凸显了惠阳对产业崛起的勃勃雄心，言外之意则是深圳代表打拼竞争，惠阳则代表幸福活力的错位发展，而实现更加幸福的前提是交通、教育和医疗的保障。

交通方面，惠阳是惠州市唯一一个集机场、高铁、高速、地铁、城铁等交通方式于一身的区县，在“十四五”期间，惠阳规划交通运输体系建设领域重点项目多达32宗，计划总投资约360.97亿元，“十四五”期间计划投资约218.17亿元，项目具体如下：

教育板块新增5.1万个学位，“十四五”期间规划教育文化项目共15宗，计划总投资约26.1亿元，“十四五”期间计划投资约22.9亿元，大部分学校为新开工项目，囊括叶挺中学改扩建并增设高中部、新建惠阳高级中学、新建中洲实验学校、德威花园小学、以及新建惠阳区博物馆、美术馆。

医疗方面，“十四五”期间规划医疗卫生建设项目共8宗，计划总投资约46.8亿元，“十四五”期间计划投资约27.2亿元，大部分为新开工项目，涉及新建惠阳区第二人民医院，预计2024年完工，以及惠阳区中医院、惠阳区妇幼保健院迁建项目。

投资房产，相比于成熟片区，我们更倾向于选择处于发展初期并且潜力巨大的新区，惠阳区的优势不仅仅是靠近深圳的区位优势，其经济、交通、教育、医疗等方面的种种表现都让人刮目相看。

02

惠州首个TOD地标

第一份文件惠阳“十四五”规划偏宏观，虽然给予投资者信心，但缺乏具体的指导意义。

第二份文件对于投资者具有非常大的参考价值，我们一起来分析：

6月23日，惠州市惠阳区自然资源局关于公开征求《惠州市惠阳区淡水街道土湖白云南片区更新单元计划可行性分析报告》（征求意见稿）意见的公告，这里面有两点特别重要。

1、惠州将迎来首个地铁上盖综合体

分析报告指出，惠阳将结合深轨14号线白云站TOD模式开发，打造TOD商业综合体补充周边商业服务需求，打造200+米超高层地标办公建筑，协调坪山大道入惠空间秩序，重塑入惠门户形象。

结合周边商业商务空间需求和打造TOD商业综合体、地标办公建筑设想，适当提高片区商业服务业用地和建筑规模；根据新版居住区标准要求调整单元内住宅量分布；加密地铁站点周边路网；优化绿地布局。

这种地铁上盖综合体项目已经成为一二线城市年轻人追捧的居住方式。地下是地铁，地上是商业和绿地广场，商业之上是办公或居住产品，生活、休闲、工作、购物、饮食等生活场景举步即达。

在深圳，同类型地铁上盖项目的价值已经受到验证，如龙华红山的龙光玖钻、西丽塘朗的宝能城、宝安中心的壹方城等，无不成为引领市场和片区价格上涨的明星产品。

如果惠州惠阳白云新城迎来首个地铁上盖综合体项目，难以想象将会吸引多少深圳客为其买单。

2、惠州首份官方报告曝光地铁站位置

以前都知道有14号线这条地铁，但站点的具体位置，官方一直没有正式公布。

在这份最新的分析报告中，透露出深圳轨道14号线（惠州段）的地铁站点位置：

14号线惠州段从沙田站引出后，沿深汕公路敷设，经深汕公路接入白云路后拐入爱民路，经过惠州南站后往北止于新桥站。长度约11.1公里，设站5座，平均站间距为2.8公里。采用地下敷设方式。

白云站：白云一路与秋湖路交叉口

草洋站：东华大道与爱民路交叉口

开城站：开城大道与爱民路交叉口

惠州南站：爱民路南侧

这是首次在官方的报告中曝光地铁站的位置，而且相比于以前的规划，多出来一个开城站。

对于投资者而言，地铁绝对是购买惠州房的第一参考因素，而且白云站上面还要打造一个200+米的地标综合体建筑，这对周边的项目都将构成重大利好。

“十四五”惠阳规划重大项目177个，总投资1657亿元 打造“三生融合”发展试验区对接深圳

“十四五”规划纲要

在深莞惠交会处的惠州市惠阳区新圩镇，计划总投资300亿元的梅龙湖智能制造产业新城施工正酣，展厅已经建成并对外开放，已签约引进来自深圳等地共42家优质企业。这是在“双区”建设和深圳都市圈背景下，惠阳在临深片区建设千亿园区、承接先进产业外溢的生动注脚。

奋斗“十四五”，惠阳再起航。2025年GDP力争达到1000亿元；着重协调推进惠阳与龙岗、坪山、清溪的跨区域道路建设……近日，惠阳区政府正式印发《惠州市惠阳区国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》（下称“规划纲要”），明确了未来发展的“路线图”。其中提出，依托惠阳南部5个镇街，打造与深圳紧密对接、深度协同的“三生融合”发展试验区。“十四五”期间，惠阳规划建设重大项目177个，总投资1657亿元，涉及产业发展、基础设施、生态环保等领域。

●南方日报记者 周欢 通讯员 陈丹娜

承接深圳外溢资源▷打造十大重点产业承载区

作为惠州唯一同时毗邻深圳和东莞的县区，惠阳在粤港澳大湾区和深圳先行示范区“双区”建设和深圳都市圈机遇下，迎来发展黄金期。记者留意到，规划纲要提到深圳31次、大湾区12次、“双区”11次、都市圈5次。

如何发挥临深临莞的区位优势？惠阳有自己的谋划布局。根据规划，惠阳将按照产城融合发展模式来科学划定城市功能组团，集中资源要素在重大交通项目沿线规划布局现代产业园区，在产业园区周边完善生产生活配套，着力构建生产空间集约高效、生活空间宜居适度、生态空间山清水秀的“一城两区三带五片”国土空间开发保护总体格局。

规划纲要明确，以南部5个镇街为依托，打造临深发展主城区。依托北部镇隆镇建设人工智能产业区，加强与东莞银瓶和仲恺片区协同发展；依托北部平潭镇、良井镇、永湖镇建设空港经济区，支撑惠州湾产业新城发展。依托重大交通设施，构建深惠发展带、临深发展带及西部城市发展带。优化完善全域山水生态系统，着力建设五大生态片区，构建“横岭纵水”的生态保护格局。

根据规划，“一城”即临深发展主城区。惠阳将深度融入“双区”建设，抢抓深圳都市圈建设机遇，依托南部的淡水街道、秋长街道、三和街道、沙田镇、新圩镇，加强与深圳龙岗和坪山、东莞清溪，大亚湾开发区及惠东县等片区合作，建设现代产业、品质生活、绿色生态、创新活力高效协同的重大发展平台，打造与深圳紧密对接、深度协同的“三生融合”发展试验区、惠州一流城市发展主城区、惠阳跨越式发展的主战场。

惠阳将依托临深发展主城区建设，完善基础设施配套，建设“三生融合”发展试验区，提升产业集聚能力，加强与深圳广泛合作、深度融合，汇聚各类科技产业资源，重点发展智能制造产业和城市经济，打造支撑引领惠阳经济跨越式发展的核心区。重点围绕G228建设，同步规划生产、生活、生态空间，加大力度改善园区周边交通“微循环”、生产生活服务配套等公共设施建设，建设一批现代化产业园区、产业廊道。

随着产业平台的搭建，越来越多深圳企业扎堆落户惠阳。深圳飞德利照明科技有限公司计划将总部基地设在惠阳梅龙湖智能制造产业新城。“我们选择惠阳，是因为这里处于大湾区，具有区位交通优势。我们看好它顺应湾区发展格局和承接深圳产业外溢的发展方向。这里是我们进行产业和市场升级的首选之地。”该公司市场部总经理朱明说。

按照规划，惠阳将打造十大重点产业承载区。近期，将着重推动惠阳（象岭）智慧科技产业园、惠阳（新圩）智能制造产业园等平台建设，加大力度推进南站新城综合开发建设。

提升区域枢纽地位▷配合推进深汕高铁和深惠城际建设

在惠阳区淡水街道的厦深高铁惠州南站，高铁飞驰，每天有60多趟列车开往深圳，到坪山站只要9分钟，到深圳北站最快只要26分钟，“半小时经济生活圈”已然形成。而在惠阳区平潭镇的惠州机场，飞机不时起落，已通航全国30多个城市，正加快建设千万级干线机场……

交通向来是市民关注的热点。根据规划纲要，惠阳将依托机场、高铁、城市轨道、高速公路，提升惠阳在服务惠州乃至周边地区的重要支点和枢纽地位，构建多元立体、东西贯通、南连北达的综合运输通道，拉近惠阳与深圳、广州等粤港澳大湾区中心城市以及深圳都市圈核心区域的时空距离，促进惠阳与“双区”深度融合。

具体来说，惠阳将全力推进“丰”字道路交通建设，进一步提升临深片区融合发展水平。开展与东莞、深圳、惠城、大亚湾、惠东等相邻片区交通融合发展研究，着重协调推进惠阳与龙岗、坪山、清溪的跨区域道路建设，重点推进新南大道（Y948）改扩建、新龙大道（Z2快速路一期）、新清大道、白云大道路面改造等项目建设，更加紧密对接深圳东进战略，实现城市互动、产业互融。

同时，惠州将全力配合惠州机场改扩建，配合完善机场集疏运体系，完善机场周边配套交通设施及服务设施，打造千万级干线机场。支持河惠莞高速、深汕西高速改扩建工程和惠阳西互通，促进形成“四横六纵”的高速公路网。加快完善惠州南站周边路网建设，研究惠州南站与仲恺新区站、惠城南站等枢纽之间的捷运系统，打造综合公交枢纽。

根据规划纲要，惠阳还将配合做好惠州城市轨道建设工作，协助推进广汕高铁、深汕高铁等项目建设，配合协调推进深惠城际建设，争取深河客专在惠阳境内有利线站位。

中山大学教授毛艳华表示，惠阳毗邻深圳、东莞，区位条件好、土地空间较大。在“双区”建设和深圳都市圈背景下，惠阳可以发挥紧邻深莞港的区位交通等优势，加强与深圳等地的规划对接、交通互联、产业协作，加快同城一体化。他认为，作为粤港澳大湾区与沿海经济带的重要交会点，惠阳是发展开放型经济很重要的一个节点，未来可以打造深圳辐射带动粤东的区域枢纽门户。

以交通带动产业、产业支撑城市，人流、物流、资金流、信息流将在这里快速流动与聚集。接下来，惠阳将依托“三带”打造城市发展脉络，串联“一城”“两区”“五片”，促进技术、人才、资本、企业、园区、文旅、乡村、城市等精准对接、深度融合，激发高质量发展新活力。

■链接

“一城两区三带五片”

空间格局

一城：临深发展主城区

深度融入“双区”建设，抢抓深圳都市圈建设机遇，依托南部的淡水街道、秋长街道、三和街道、沙田镇、新圩镇，加强与深圳龙岗和坪山、东莞清溪、大亚湾开发区及惠东县等片区合作，建设现代产业、品质生活、绿色生态、创新活力高效协同的重大发展平台，打造与深圳紧密对接、深度协同的“三生融合”发展试验区、惠州一流城市发展主城区、惠阳跨越式发展的主战场。

两区：人工智能产业区、空港经济区

依托北部镇隆镇建设人工智能产业区，强化与东莞银瓶和仲恺片区协同发展，强化区域智能制造、智能服务、智能场景、智能应用、智能治理开放合作发展，参与建设广东重要人工智能产业基地。充分发挥机场独特优势，结合农业农村资源，依托北部平潭镇、良井镇、永湖镇建设空港经济区，引领带动乡村振兴特色化精品化发展，支撑惠州湾产业新城建设。

三带：深惠发展带、临深发展带、西部城市发展带

以东西轴线为基础构建深惠发展带，打造城市发展主轴线，向南对接坪山、龙岗等深圳东部中心，向北连接惠城等惠州城市主中心；以厦深高铁、深汕高铁、G228为依托建设临深发展带，打造深惠一体化发展平台；以深惠城际为纽带建设西部城市发展带，打造城市发展副轴线，对外连接深圳国际低碳城、仲恺高新区等平台；推动“三带”建设与经济社会发展相辅相成、相互促进，依托“三带”建设串联重大平台、链接多元要素、拓展合作范围、延伸发展空间、深化城乡统筹，打通惠阳未来发展的“经脉”，成为建设新惠阳的活力纽带和发展脊梁。

五片：大帽山—白云嶂生态片区、佛祖坳生态片区、大坑生态片区、铁炉嶂生态片区和白面石生态片区

依托丰富的山水林田湖草等生态资源，优化完善全域山水生态系统，重点打造五大生态保护与特色发展区，创新机制、创新模式、创新业态，促进生产、生活、生态功能相互协调，努力走出一条“让保护更严格、让发展更充分”的美丽惠阳新路，让惠阳人民望得见青山、看得见绿水、记得住乡愁。

真相揭秘！ 惠州入圈“大深圳”？到底自信从何而来

政府工作报告提出，积极融入粤港澳大湾区城市群和深圳都市圈，深化与港澳广深等大湾区城市合作。这是惠州市政府工作报告中首次明确提出融入深圳都市圈。

同时，在今年的政府工作报告中，有5次“点名”深圳，主要涉及基础设施互联互通。

图片来源于网络

而在此之前的2月25日，惠州市委十一届十一次全会报告更是7次“点名”深圳。

“惠州作为粤港澳大湾区重要节点和深圳都市圈重要成员，全力支持、积极融入既是我们鲜明的政治态度，也是惠州发展的必然抉择。”惠州市委书记胡洪当时在全会上提出。

要找准惠州在“双区”建设中的定位，这也是惠州市委全会报告中首次出现深圳都市圈字眼。

图片来源于网络

那么，是什么撑起了惠州长久的热度呢？可以从以下四个层面分析：

第一层，惠州区位优越，规划积极。

惠州背靠深圳都市圈，并且是都市圈的主中心，也是资本瞄准的重点区域。3月初，惠州政府工作报告明确提出融入深圳都市圈，将实现基础设施互联互通。

第二层，千亿资金重仓，产业实力雄厚。

31日，省发改委公布了2021重点投资计划，其中惠州总投资约8333.5亿元，年度投资计划高达1191.86亿元。产业方面，随着天安数码城等重量级项目落户，到2025年，将建设国家重要的新一代电子信息产业集聚区，产值规模超过6500亿元，还将持续有重大项目正在规划中。

第三层，轨道火速推进，打通任督二脉。

3月20日，深汕高铁、深惠城际铁路、深大（大亚湾）城际铁路等共5个项目工程完成签约。

深惠未来将有3条高铁【厦深、赣深（预计年底通车）、深汕高铁（在建）】、2条城际【深惠城际（在建）、深大城际（规划）】相连，总投资1829亿元，全线通车后，将全面突破与深圳都市圈的地理限制。

▲ 来源：深圳市轨道办

第四层，深莞惠互动活跃，融城基础好。

据中规院深圳分院大数据显示，去年深惠、莞惠之间的每日通勤人数达到13万人次以上。未来15年内，深莞惠日通勤量有可能达到666万人次，（来源：《深圳市轨道交通线网规划（2016-2035）》）惠州可全面对接深莞的产业、人口转移，未来的居住需求将呈现几何级数的增长。

图片来源于网络

让人不禁感概，以前的惠州在深圳东部，偏居一隅。现在站在新的大深圳版图前，按照跷跷板原理，支点就在坪山大亚湾，深汕已定，惠州左右逢源，它将从深圳边缘走向深圳中心，可见惠州的发展势不可挡！