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首创置业拿地持续放缓 “三道红线”压顶仍频繁对外融资

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首创置业上半年新增土地项目仅三个,同比下降明显;与此同时,公司对外融资却未见减少

《中国科技投资》刘亮

近日,首创置业(02868.HK)公布了上半年销售业绩及土地投资情况。截至6月底,公司累计签约金额402.7亿元,同比增长19.5%;新增土地项目三个,较2020年同期下降较为明显。

另一方面,公司披露的债券发行情况显示,包括中期票据、公司债、美元债等在内,首创置业上半年已发行超过人民币100亿元,而去年同期,公司的债券发行规模未超过70亿元。

也就是说,在拿地节奏放缓的情况下,首次置业对外融资的需求依旧较大,这是为何?就此,《中国科技投资》记者致函首创置业,截至发稿,对方尚未回应。

拿地持续放缓

公司披露的土地投资情况显示,首创置业上半年新增土地项目数量为三个,分别是浙江省桐乡市高铁新城项目、上海市松江广富林地块和青浦夏阳双地块。

其中高铁新城项目系首创置业与平安不动产合作,在一月份以股权收购方式获得,收购价约5.48亿元;上海市两宗地块则是6月份通过竞拍方式获得,土地价款分别为21.35亿元、12.32亿元。三宗地块总价约39.15亿元。

而2020年上半年,根据公司中期报告披露,首创置业共投资北京、郑州、南京、重庆等地6个二级开发项目,均为非竞争性底价获取,总土地投资额125.8亿元。

对比而言,不论是项目数量还是相应的土地价款,首创置业今年上半年都有较为明显的下降。

若将时间线拉长来看,实际上,自2018年起,首创置业的拿地规模就一直在下降。2018年至2020年,首创置业的新增项目数量分别为27个、22个、10个,对应土地投资额409亿元、355.5亿元、189.9亿元。 最为直接的表现莫过于2018年至2020年,首创置业的平均土地溢价率由9%下降至2.6%。

记者注意到,公司在年报中关于土地储备一项的描述的变化也反映了首创置业这些年来拿地计划的转变:2018年,首创置业还是“积极践行‘快周转、强投资’的投资策略,持续聚焦三大核心城市圈……采用多元资源获取方式……为公司实现进一步规模扩张奠定坚实基础”;到2020年,公司的表述就变为了“本集团继续坚持稳健安全的土地投资策略,审慎投资”。

值得一提的是,虽然过往首创置业的拿地规模在持续放缓,但是北京市作为公司的大本营,一直以来都是新增土地储备的重点区域。

历年年报显示,2018年至2020年,首创置业在北京市新增土地储备建筑面积分别为83.53万平方米、106.41万平方米、59.17万平方米,占全年新增土地储备总建筑面积的比例分别为20.41%、13.66%和14.10%。

但今年北京市首次集中供地期间,首创置业未竞得任何一宗地块,反而是上海市集中供地期间,公司拿下两宗地块,打破2020年公司上海零拿地的局面。至于9月和11月北京市的两次集中供地计划,首创置业是否会出手目前不得而知。知名地产分析师严跃进表示,首创置业拿地规模减少,说明企业或多或少正面临一些压力和阻力。“一方面是企业本身经营出现很多新情况,会影响土地投资;另一方面是非北京区域的土地投资也确实竞争很激烈。从实际过程看,需要注意的是,如果土地投资节奏过慢,那么也会影响后续项目的营销和业绩成长。”严跃进说道。

融资未见减少

虽然拿地持续放缓,但首创置业对外融资的脚步却并未同步放缓。记者根据公司销售业绩公告中披露的债券发行情况统计,截至今年6月底,首创置业融资规模已超过人民币100亿元,其中包括4亿美元高级债券、两期公司债券合计44.3亿元以及两期中期票据合计36.54亿元。

相比较而言,2020年上半年,首创置业债券发行规模还只有不到70亿元人民币,即便是全年,也未超过100亿元。

从有息负债的增加也可以略见一斑。根据公司最新一期的票据募集说明书,截至2021年一季度末,首创置业有息负债余额1043.35亿元,较2020年末的946.53亿元增加了96.82亿元,其中应付债券一项增加了64.93亿元。

严跃进认为,融资节奏加快,说明首创置业资金需求大,所以需要鞭策既有地产项目加快销售,否则过大的融资也容易对企业的财务等带来风险。

对此,中诚信国际信用评级有限责任公司(下称“中诚信”)也给出了自己的看法,“近年来公司(首创置业)获现能力一般,因而对外部融资依赖度较高,导致债务规模增速较快,若将永续债纳入债务核算,则公司财务杠杆将处于高位”。

根据中诚信统计,首创置业的净负债率也由2020年末的129.84%进一步提高至145.67%,货币资金与短期债务的比率也在同期由1.13降至1.06,“三道红线”中有两项指标均有所恶化。

事实上,除了外部融资之外,首创置业也一直在“抓销售回款”。公开数据显示,截至6月底,首创置业累计签约金额402.7亿元,同比增长19.5%。而一季度报亦显示,首创置业销售商品、提供劳务收到的现金为95.65亿元,实现经营活动现金净流入47.7亿元,与2020年同期销售商品、提供劳务收到的现金41.8亿元,经营活动现金净流出51.95亿元相比,提升幅度明显。

与此同时,首创置业将旗下不良资产进行了剥离,今年3月29日首创置业称将旗下首创钜大(01329.hk)等在内的全部奥特莱斯业务转让给控股股东首都创业集团有限公司(以下简称“首创集团”)。

首创钜大历年年报显示,公司自2018年起已连续三年实现净亏损,首创置业也在2020年年报中表示,受新冠疫情影响,奥特莱斯业务业绩全面下滑。据媒体公开报道,首创置业总裁钟北辰曾表示:“将首创钜大资产包出售给首创集团,可以有效盘活资产,把回笼资金用于偿还债务,降低杠杆”。

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