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东莞地价越贵,房价到底卖多少呢?

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东莞购房者一直有疑问的是这么高的地价,房企到底会卖多少钱一平呢?

很多朋友都在说,中海所到之处就是当地房价标杆,今天房叔以中海道滘地块为例,简要计算其保本房价。


若该地块按4000元/平建安成本计算,综合财务成本、税费成本、项目对应的保本房价约2.77万/平(毛坯)。


同时根据地块旁二手楼盘金地城南艺境二手房成交价3万元/平计算,地块如毛坯对标周边房价售出,利润率大约有7%。

若是房企玩毛坯+品质提升费的模式,意味着其利润率更大;例如石碣中海项目备案均价3.1万/平左右(毛坯),叠加品质提升费,做大了利润空间。

可能现在有人会怀疑房叔的计算方式,至此以东城中海莞府为例;该项目可售楼面价16218元/平,3号楼备案均价27499元/平。


该备案价是2019年4月份公布的,2020年3月中海莞府把未售的房源调整备案均价为42249元/平。


如此看来,大家应该清楚了楼面价与房价的关系,并不是部分人随口说的房价是楼面价*2,一般叠加1万元+/平即可产生利润空间。

东城中海地块是2017年9月摘得,而2017年恰好是2016年东莞楼市行情的结束年;而2021年道滘地块又恰好是2020年东莞楼市行情的结束年,两者有相似之处。

暂不考虑建安成本和材料成本因素,以两地块配建成本差异,直接对比楼面价,得出道滘中海项目即使备案均价3万/平(毛坯)也是正常操作,不排除有额外操作。

现在中海在东莞待入市的项目有石碣中海左岸东宸、大岭山中海松湖尚璟、中海·松湖林语、大朗中海项目,其中大岭山地块可售楼面价20842元/平,松山湖中海地块可售楼面价25854元/平,大朗地块可售楼面价25999元/平。

若按大岭山最高二手房均价4万元/平以及楼面价按20842元/平计算,大岭山松湖尚璟的保本房价为31427元/平(毛坯)。


上述表格仅为粗略计算,所以对于该项目最终备案价值得关注。

另外,值得注意的是凤岗镇保利招商锦上首批备案价公布,2号楼备案均价41158元/平(户型为95-120平),1号楼备案均价44637元/平(户型为126-142平),均为精装交付备案价。



保利凤岗地块可售楼面价为25856元/平,周边二手房价按3.5万元/平计算。


该项目的毛坯保本房价为35892元/平,加上2000元/平精装修,售价是37892元/平。)注:楼面价暂不考虑配建成本因素

现在按2号楼备案均价41158元/平计算,该栋利润率大约为8%;1号楼备案均价44637元/平计算,该栋利润率大约为15%。

若按综合备案价4.3万元/平计算,营销管理费即为1935元/平;税费即为4085元/平,则保本房价为37012元/平;叠加2000元/平精装修标准,房价39012元/平。

此时,利润率会出现下降;前提是以备案价算营销管理费和税费,这两项成本增加。

意味着利润率越大,购房者期望的盈利账面被房企拿走更多;除非涨的也越多,购房者才能补回被房企先拿走的溢价部分。

市场平静期,房企要想去化量达到目标,适当让出利润空间是合理的选择。

对于购房者要不要购买高溢价楼盘,需要你综合对比考虑,所谓的“CEO盘”并不是投资期望值高的购房选择。

注:CEO盘就是房价在当地最高的楼盘。

这个逻辑适用于二手房市场,二手房市场挂牌价最高的楼盘,也需要慎重;再结合楼盘圈层、户型大小比例、总价范围、物业等因素,决定买否!

附:非专业投拓分析,仅供参考

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