东莞购房者一直有疑问的是这么高的地价，房企到底会卖多少钱一平呢？
很多朋友都在说，中海所到之处就是当地房价标杆，今天房叔以中海道滘地块为例，简要计算其保本房价。
若该地块按4000元/平建安成本计算，综合财务成本、税费成本、项目对应的保本房价约2.77万/平（毛坯）。
同时根据地块旁二手楼盘金地城南艺境二手房成交价3万元/平计算，地块如毛坯对标周边房价售出，利润率大约有7%。
若是房企玩毛坯+品质提升费的模式，意味着其利润率更大；例如石碣中海项目备案均价3.1万/平左右（毛坯），叠加品质提升费，做大了利润空间。
可能现在有人会怀疑房叔的计算方式，至此以东城中海莞府为例；该项目可售楼面价16218元/平，3号楼备案均价27499元/平。
该备案价是2019年4月份公布的，2020年3月中海莞府把未售的房源调整备案均价为42249元/平。
如此看来，大家应该清楚了楼面价与房价的关系，并不是部分人随口说的房价是楼面价*2,一般叠加1万元+/平即可产生利润空间。
东城中海地块是2017年9月摘得，而2017年恰好是2016年东莞楼市行情的结束年；而2021年道滘地块又恰好是2020年东莞楼市行情的结束年，两者有相似之处。
暂不考虑建安成本和材料成本因素，以两地块配建成本差异，直接对比楼面价，得出道滘中海项目即使备案均价3万/平（毛坯）也是正常操作，不排除有额外操作。
现在中海在东莞待入市的项目有石碣中海左岸东宸、大岭山中海松湖尚璟、中海·松湖林语、大朗中海项目，其中大岭山地块可售楼面价20842元/平，松山湖中海地块可售楼面价25854元/平，大朗地块可售楼面价25999元/平。
若按大岭山最高二手房均价4万元/平以及楼面价按20842元/平计算，大岭山松湖尚璟的保本房价为31427元/平（毛坯）。
上述表格仅为粗略计算，所以对于该项目最终备案价值得关注。
另外，值得注意的是凤岗镇保利招商锦上首批备案价公布，2号楼备案均价41158元/平（户型为95-120平），1号楼备案均价44637元/平（户型为126-142平），均为精装交付备案价。
保利凤岗地块可售楼面价为25856元/平，周边二手房价按3.5万元/平计算。
该项目的毛坯保本房价为35892元/平，加上2000元/平精装修，售价是37892元/平。）注：楼面价暂不考虑配建成本因素
现在按2号楼备案均价41158元/平计算，该栋利润率大约为8%；1号楼备案均价44637元/平计算，该栋利润率大约为15%。
若按综合备案价4.3万元/平计算，营销管理费即为1935元/平；税费即为4085元/平，则保本房价为37012元/平；叠加2000元/平精装修标准，房价39012元/平。
此时，利润率会出现下降；前提是以备案价算营销管理费和税费，这两项成本增加。
意味着利润率越大，购房者期望的盈利账面被房企拿走更多；除非涨的也越多，购房者才能补回被房企先拿走的溢价部分。
市场平静期，房企要想去化量达到目标，适当让出利润空间是合理的选择。
对于购房者要不要购买高溢价楼盘，需要你综合对比考虑，所谓的“CEO盘”并不是投资期望值高的购房选择。
注：CEO盘就是房价在当地最高的楼盘。
这个逻辑适用于二手房市场，二手房市场挂牌价最高的楼盘，也需要慎重；再结合楼盘圈层、户型大小比例、总价范围、物业等因素，决定买否！
附：非专业投拓分析，仅供参考
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