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房贷继续收紧,楼市影响如何?这城首套房贷利率已达6.8%

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“房住不炒”之下,多项信贷政策密集出台。今年3、4月严查经营贷、房贷首付来源,5、6月按揭贷款额度紧张,部分热点城市放款周期拉长至3个月以上。“银根”持续收紧,引发行业关注。

保利投顾研究院认为,此前部分银行房贷放款排期已到下半年,预计下半年额度将持续紧张。分类来看,四大行额度超限,腾挪空间不高;中小行额度相对充足,特别是外资行和区域行,但总量较小,预计额度消耗快。“买家对后市预期产生分歧。以广州为例,刚需、改善及投资客心态均出现分化,已签约客户急于快速锁定成本,购买力较强的豪改客户多转为一次性付款,其他客户多观望。”

上半年信贷净投放低于同期

今年上半年,居民中长期消费贷款(主要为房贷)累计净增长2.6万亿,而2020年同期数据4.2万亿;今年前6月商品房销售金额9.3万亿,2020年同期数据6.7万亿,上半年信贷投放量明显滞后于销售进度。

月度投放看,4、5、6月单月净增连续回落,二季度信贷额度比一季度更为紧张,同期销售额持续上升,信贷资源紧张加剧,与实际感知相符。


华南区域信贷整体偏紧

数据显示,陕西、山东等省信贷净增量变化不大,而广东、河北等省2021年信贷净投放量压缩较多,绝对值低于2019年水平。特别是广东,今年前5月中长期消费贷款净增量腰斩,而同期销售额翻番,按揭额度供需矛盾突出;江苏虽前5月中长期消费贷款净增量虽回落幅度可控,但同期成交金额明显上涨,可见额度亦有控制。

据保利投顾研究院监测,华南区域信贷整体偏紧,广州最为明显,今年以来额度紧张、利率连涨。华东核心一二线城市额度少、利率涨、放款久,二手房有停贷现象,影响置换客户。

三四线城市整体仍有额度,但利率上浮。中西部核心城市有所差异,其中市场较热的成都、重庆、西安等信贷偏紧;武汉、长沙等紧张度一般。华北整体相对宽松,利率低于其他区域,额度未明显收紧。


惠州首套房贷利率已升至6.8%

全国层面,首套房及二套房平均房贷利率分别为5.33%、5.61%,为2020年6月以来高位。区域间的差异则更加显著,近3个月,惠州、武汉、苏州、重庆、西安等地首套房利率维持高位,其中惠州更是从6%一路上涨至6.8%,苏州、杭州等地首套房利率调整也较快,分别上调65bp和30bp。


信贷收紧,楼市成交影响已现

信贷收紧直接减少了一部分客户量。以信贷严格收紧的广州为例,部分客户入市受阻,主要原因是客户资质有问题导致不能贷款或贷款额度不足。虽然中心区域全款客户有所增多,部分豪改客户购房心态坚决转向一次性付款,但整体客户基数趋于减少。

根据保利投顾研究院调研,目前广州市区部分热门楼盘,可达50%客户为一次性购房客户,而剩余部分信贷资质存在瑕疵的可能占比达30%。此外,有部分客户在购房前就已经因信贷资质不符合要求而暂时退出市场,包括:收入名目不清楚的个体户,无法获得贷款;不了解政策的购房者,预先未对资金汇入进行筹划。


二手房成交受阻,也在制约新房卖一买一客户。二手房受制于信贷收缩,成交已先于新房下降。银行因新房放贷人效高、成本低,风控相对容易,优先放款新房,导致二手房信贷受政策冲击更为显著。目前二手房的放款时间普遍长于新房,交易量上萎缩显著。而二手房放贷受阻,又进一步制约了卖一买一置换新房的客户。客户需要等待卖房资金到位,才能购买新房,导致了新房热度下降。

整体看,新政策旨在贯彻落实“房住不炒”,稳定房地产市场,促进房地产市场平稳健康发展。政策适用“一城一策、因城施策”的原则,对于不同城市的楼市热度,房贷政策也会存在一定的差异。

南都记者王艳玲

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