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南通又有房企要退地?高地价后,退货是最好的止损方式?

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轰轰烈烈的7月集中土拍告一段落,最近又有退地的小道消息不胫而走。难道南通本年度第二宗退地真的要来了?有了退地的先例,后来者都好像不足为奇了!



4月25日下午,南通市通州自然资源和规划局发布了《解除土地出让合同公告》。解除了与大发房地产集团有限公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》。


R2021-004地块又重回土地市场,此前缴纳的2.5亿拿地保证自然也回到了大发手里。
大发退掉的这块宅地,位于南通近些年较为火爆的金沙湾版块,是当时市场上少有的非双限地块。
从竞拍过程来看,大发退货的这块地,不但不冷门,反而非常抢手。
彼时的新闻里能看到“耗时近6小时”、“近13家意向开发商”、“苦战470轮”这样的词语,由此可见,这宗地块何其抢手,大发拿地又何其不易。
通州金沙湾R2021-004地块由海大发地产斩获,斥资12.1亿元,楼面价14095元/㎡,溢价率28.13%,刷新区域纪录!



但是,即便拿地的时候斗志昂扬,短短两个多月后却黯然退地了,这是为什么?
当然不是因为金沙湾的房子不好卖。
可以说,金沙湾的房子完全不愁卖。
既然房子不愁卖,那为什么大发要退地呢?
我们简单看一下周边楼盘的情况,最高成交楼面价不过7806元/㎡,最低的成交楼面价仅3750元/㎡。
万科时光映翠最后一批次房源预售均价16800元/㎡,万科时代之光精装高层均价16610/㎡,东时区首开均价15200元/㎡,绿地江海图最后一批房源单价13800元/㎡起。
R2021-004地块的成交楼面价就已经高出部分项目的房价,即便按照通州区天花板万科官山望一样卖23835元/㎡,光从表面来看,房价和地价之间也只有约9740元/㎡左右的价差,而且万科官山望做的是高端改善精装。如果控价20000元/㎡,那么价差就会缩减至5905元/㎡。
这样一来,大发还能有多少利润?
今年5月份,滨江集团的董事长说过:要努力做到1%-2%的净利润水平。
当时此言一出,不少人都感到非常震惊。1%-2%的利润率,还不如普通理财产品的回报率来得高呢。
5月17日,一位建材供应商透露,从年初开始,石膏板、板材、玻璃、到混凝土、钢材,建筑原材料的价格一路狂飙,对上游企业的开发商来说,采购价格后续也将上涨。
没有利润,往往才是压垮骆驼的最后一根稻草。
R2021-004地块重回市场3个月不到再次挂牌出让,成为双限地块。R2021-021地块在原先R2021-004地块的基础上往北扩展,面积由原先45220㎡增加至103083㎡。另外,要求竞得人需在竞得地块30日内注册外资公司且注册外资实际到账不少于6000万美元或同比外资。



最终,万科中签R2021-021地块,总价约17.33亿,成交楼面价9339元/㎡,未来毛坯房限价19000元/㎡。



回到文章开头所说的南通第二宗退地,很有可能是通州主城的R2020-025地块,南通市房地产开发集团有限公司&江苏吉浩置业有限公司鏖战434轮,最终以总价9.84亿元拿下,成交楼面价14047元/㎡,溢价率40.47%。



时隔8个月之久,地块毫无动静。有小道消息称,该地块或正面临解约风波。
与大发地块一样,面临成本和利润问题,地太贵房又卖不上高价。
周边文澜府成交楼面价9235元/m²,澜庭序成交楼面价10285元/㎡,万科官山望成交楼面价12022元/m²,绿城湖境和庐成交楼面价12515元/m²。R2020-025地块与绿城地块楼面价相差1532元/m²。
绿城湖境和庐规划12栋6-11层洋房,以及24栋4层叠墅,容积率仅为1.3。而R2020-025地块的容积率约为1.5-1.9,规划要求建筑层次为12-18层。



一头是拿地成本高,另一头是规划审批更严格,两头相夹,利润空间只能一缩再缩。
这是现在大部分开发商,共同面临的困境。
一旦开发商把控制成本的风险转嫁到购房者身上,偷工减料,以次充好,那么,将来会有一波维权事件发生,更有无数劣质房源投入市场。
没有地,就意味着无米下炊,没法在南通市场刷存在感;拿了地,不仅要绞尽脑汁实现不亏本,还得扛住拿地后的各种潜在变化。
7月26日,根据财联社报道,被纳入"三道红线"试点的几十家重点房企,买地金额被纳入监管,不得超年度销售额40%,包含收并购支出。



这就意味着,政府对重点房企土储面积又加上了一条“枷锁”。一旦开始施行,将大幅限制房企密集囤地,控制房产企业扩张速度。
一些房企不小心拍高了之后,退地是最好的止损方式。也顺便给其他冲动的开发商们,敲一记警钟。

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文章来源:乐居买房

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