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突发!调控加码!上海楼市再起风云

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每年夏天,上海都会遇到好几次台风,每次都看似来势汹汹的马上就要登陆,但最后不是突然消失就是调转了方向。

不过,这次名叫“烟花”的台风,貌似是蒙对了密码,成功登陆!


而在台风“烟花”登陆上海之际,楼市新政也不期而至!

上周五,就在大家还在讨论这次的台风能否突破魔都结界登陆上海时,三大楼市重磅消息的发布,直接炸了群!

01 利率提升


如此毫无征兆的重磅消息,直接冲上微博热搜,台风再次被无视!

那么,利率提升后,买房人要多掏多少钱呢?

据测算,此次房贷利率上调后,首套房和二套房还款利息总额分别有8.9%和10.3%的上升。


首套房贷利率变化:按纯商贷30年等额本息计算


二套房贷利率变化:按纯商贷30年等额本息计算

从上图可以看出,此次利率上调,对二套房客户影响更大。

大家都在疑惑:为什么上海突然要上调房贷利率?

答案很简单,就是为了抑制投机性购房。


今年1-6月,中国商品房销售额比去年增长了38.9%,其中东部地区销售额增长了45.9%。而上海的商品房销售面积达到832.83万平方米,增长29.2 %。

之前在各一线城市中,上海可以说是利率洼地。

6月贝壳研究院监测的72城主流首套房贷利率为5.52%,二套利率为5.77%,分别较5月上浮5个、4个基点。

同为一线城市, 目前北京各银行的房贷利率都还是执行首套在LPR基础上上浮55个基点,二套上浮105个基点这一标准,具体来说,目前是首套5.2%,二套房5.7%。

广州目前四大行房贷利率首套基本上涨90BP-100BP,利率最高达到5.65%;二套房贷利率则直接上涨110-120BP,最高达到5.85%。

深圳首套房贷主流利率为5.10%,二套房贷利率为5.60%

成都目前首套房贷款利率为6.13%,二套房为6.27%,均超过6%。

不单如此,广大新一线城市也在近两个月纷纷提升了房贷利率,延长了放贷周期。

相比之下,去年以来楼市成交活跃的上海,房贷利率却长期处于首套4.65%,二套5.25%的一线城市低水平。

即使经过此次上调,上海的首套房贷利率仍处于一线城市最低水平,二套房贷利率则与其他一线城市基本持平。

不过,这次贷款利率的上调主要针对的是新增贷款,而不是存量贷款。

所以已经上车的朋友可以安心,你下个月的还款金额不会变。

02 赠与限购

同一天,上海市住房城乡建设管理委、市房管局、市自然资源确权登记局联合出台加强住房赠与管理规定《关于加强住房赠与管理的通知》。

新规明确,自2021年7月24日起,通过赠与方式转让住房的,在住房限购政策执行中,该住房自转移登记之日起5年内仍记入赠与人拥有住房套数;受赠人应符合国家和本市住房限购政策。



从年初限购收紧离婚3年内仍计算家庭总套数,到法拍房限购,再到这次赠予转让住房5年内仍计入赠与人套数,获得上海购房资格的方式会越来越少了。

从上海新房的购房现状来看,为了买到新房,购房人需要高积分,于是就有人通过各项操作,倒腾出一张“房票”。

赠与,如果是直系亲属之间转让,手续成本最低,因此赠与是腾出房票打新的主要方式。

在实际操作中,部分热门楼盘的买家利用赠与住房的方式变相规避限购政策,并以高积分参与楼盘摇号。

现在堵住赠与的通道,并且5年内仍记入赠与人拥有的住房套数,那么新房买家的积分不会高甚至不会有买房资格。

因此随着需求端进一步收缩,打新热可以进一步降温。

而上海,也并非突发奇想原创的此政策,杭州和长沙,早先一步就已经执行过了。

杭州今年1月27日发布的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》中规定,将杭州市限购范围内住房赠与他人的,赠与人须满3年方可购买限购范围内住房,受赠人家庭须符合杭州市住房限购政策(不含遗赠)。

长沙虽然不要求被赠与方符合限购要求,但限购对象包括了赠与行为双方,直系亲属之间的赠与不受限购政策限制,但赠与双方自赠与房产登记之日起4年内不能再次购买住房。


上海赠与限购政策与杭州、长沙对比

03 政策补刀

7月23日,住房和城乡建设部等8部委发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》,整治重点聚焦于房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四个方面。


通知强调,因城施策突出整治重点。

1、房地产开发方面:

重点整治未按施工图设计文件开发建设;

未按房屋买卖合同约定如期交付;

房屋渗漏、开裂、空鼓等质量问题突出等。

2、房屋买卖方面:

重点整治发布虚假房源信息;

捂盘惜售,囤积房源;

套取或协助套取经营贷、消费贷等非个人住房贷款用于购房等。

3、住房租赁方面:

重点整治克扣租金押金;

违规开展住房租赁消费贷款业务;

存在“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为等。

4、物业服务方面:

重点整治超出合同约定或公示收费项目标准收取费用;

擅自利用业主共有部分开展经营活动,侵占、挪用业主共有部分经营收益;

物业服务合同依法解除或者终止后,无正当理由拒不退出物业服务项目等。

高层放话:“我们要会同有关部门,进一步落实城市政府主体责任,强化省级政府的监督指导责任,对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。”

后面还有大招,要着力建立房地联动机制,推广北京市的做法,限房价、控地价、提品质,建立购地企业资格审查制度,建立购地资金审查和清退机制。

中央层面八部委联合发文,上海楼市降温只是时间问题。

从这一系列的组合拳,可以看出近期政策的几个方向:

1、信息源控制。包括核验价在内的价格信息更为精准有效,房东们不得随意挂价,中介也不能随意透露价格信息,整治挂牌乱象。

2、严格限购。禁止了包括假离婚、法拍、赠与等形式。

3、金融手段。包括严查首付资金,打击经营贷购房,收紧房贷额度、3-6个月才放款,房贷利率上调等。

4、加强新房供应,集中供地,阉割土地收入,联动限制新房房价,稳定房价预期。

多管齐下,一盆盆冷水当头浇下,上海楼市正朝着更良性、更严格的方向狂奔。

对购房者来讲,是件好事。

“房住不炒”,上海是认真的!

END

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