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观点人物|宋广菊 告别“铁娘子”

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观点地产网 受限于年龄,“铁娘子”宋广菊和她创下的“江山”说再见了。

60年出生的宋广菊,现年61岁,来到了与上任保利发展董事长李彬海退任时一样的年龄。年初宋广菊从保利集团退休,外界便早有心理准备,她在某一天也将离开保利发展。

直至7月29日,保利发展通过一则公告宣布了这则消息,宋广菊因年龄原因辞去公司董事长、董事职务,正式宣布宋广菊与保利发展的告别。

她是保利发展初创的8人之一,从最初负责营销工作,到办公室主任、总经理助理、副总经理、常务副总经理,再到2002年担任公司总经理,2010年担任公司董事长。保利发展给她极高的评价,称她是公司的初创者和领军者之一。

事实上,在宋广菊执掌下的保利发展,从广州走向了全国,走向了千亿,走向资本市场。如今的保利发展,已经成为了一家规模超过5000亿,多元化发展的企业。

只是对于宋广菊而言,或许纵然已是成绩斐然,到底意难平。重回行业前三的目标尚未实现,多元化发展尚未交出满意的答卷……尚有太多任务等待她去完成,只是年龄到了,只能道一声:“再见”。

前三

出生于1960 年的宋广菊,研究生毕业,1977年参加工作,历任国防科工委31训练基地司令部宣传处干事,同时也是广州军区技术局参谋。

1992年,由军办企业转变而来的保利发展成立,首批筹建企业的8名职员全部是转业军人。宋广菊正是其中之一,市场广为流传,她是第7个报到者。

刚到保利之初,宋广菊主要负责营销策划工作,其最初的成长可以说是与楼盘营销分不开。1995年,保利的第一个楼盘保利红棉花园在广州开售,这个超过20万平方米的大盘,创下了当年开盘,当年销售完毕的成绩。1999年,保利的第二个项目保利花园也创下当年广州楼市单日成交量的最高纪录。

因为工作中的卓越表现,宋广菊先后担任广州保利房地产开发公司办公室主任、总经理助理、副总经理、常务副总经理,直到2002年,成为保利发展总经理,开始主导保利发展的发展。

成为保利发展总经理后,宋广菊开始带领保利地产走出广州、布局全国,并于2006年7月31日在上海证券交易所挂牌上市,成为在股权分置改革后,重启IPO市场的首批上市的房地产企业。

彼时她称保利发展的上市是她职业生涯当中最为得意的事情。

而在保利发展上市后的第一个完整年,宋广菊担任总经理后提出的十年计划目标销售额超过100亿的目标,也提前完成,当年销售170.4亿。

时间来到2010年,李彬海因年龄因素离任,宋广菊正式任职董事长,保利发展正式迎来了宋广菊时代。宋广菊此时许下目标:3-5年内“再造一个保利地产”。

新目标提前了一年完成,2012年合约销售额1017.39亿元,保利发展成为继万科之后第二家跻身千亿俱乐部的房企。这一年,保利发展站在了行业前三的位置。

只是随着国资委对央企降负债的相关要求,保利发展从2013年开始再与前三无缘。2017年,宋广菊再次为保利发展立下目标,两到三年回到行业前三。

“人只要有梦想,总会实现的”,后来宋广菊把这个目标称作了梦想,并将这一目标实现的期限延长,在2019年股东会上称这将是未来3-5年的目标。

如今,这一目标或许要再次延期了。一方面,2021年最新的销售数据,保利发展半年完成2852亿,还追不上融创的3207亿。另一方面,传闻“三道红线”试点的几十家重点房企,已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%,也限制住保利发展追逐的步伐。

如今,宋广菊更是已到退休年龄,见证重回前三已是未来需要实现的目标。

意难平

军人出身的宋广菊一直坚持军人最适合做开发商的信条。“如果给你一个任务,在军队你能说不行吗?不能完成就是一种耻辱。”

有着“铁娘子”标签的宋广菊,带领保利发展完成了很多艰难的任务,除了规模上的高速扩张,当国资委对央企提出降负债要求,她也很快将保利发展身上的“高杠杆”标签去掉。

在国资委提出要求的前一年,也就是2012年,保利发展的有息负债达到991亿,较宋广菊当上董事长前的2009年末的242亿增长超4倍,净负债率从35%升至126%。

接到任务的宋广菊,在保利发展完成一定规模发展的同时,完成了降负债目标。在2013年至2016年4年间,保利发展净负债比率由2013年的94.48%下降至2016年的55.24%,为2010年以来新低,同时资产负债率逐年下调至74.8%。

现在的保利发展,是行业内为数不多的绿档企业。在2020年,剔除合同负债的资产负债率 68.74%、净负债率 56.55%、现金短债比 1.82,始终保持绿档。

只是,即便有着如此强的执行能力,市场先生总是不会轻易让人如意。在宋广菊为降负债牺牲规模,行业排名难回前三外,宋广菊主导的多元发展,也依旧需要后来者为其接棒。

宋广菊对保利发展未来有不少具体构思。2015年,宋广菊在微博上发消息:保利是个P,为保利发展的“5P战略”预热。“5P”是指象征Peiban(陪伴)的养老地产、代表Promise(承诺)的全生命周期绿色建筑、成为业主好Partner(拍档)的社区O2O、让便捷生活瞬达的PloyAPP、在国际舞台上充满Power(力量)的海外地产。

保利发展在2016年提出“一主两翼”发展战略,即以房地产开发经营为主,以房地产金融和社区消费为翼。2018年更名保利发展(原名保利地产),形成以不动产投资开发为主体,以综合服务与不动产金融为翼的 “一主两翼”业务板块布局。

无疑,保利发展确实在多元业务上依旧是有不少成绩。2019年保利物业上市,2020年收入约80.37亿,在管面积约2.01亿平方米;保利养老在全国七大片区完成超过50家养老项目的布局……

只是对比起目标,或许还存在一定的差距。仅保利养老,保利发展曾在2016年提出规划,用5年时间,在50个城市筹建80-100家和熹会;社区居家养老方面,则在未来3年时间,在30个核心城市筹建300家和熹健康生活馆,包括30家旗舰店和270家体验店。

从收入占比上也是如此。2020年保利发展房地产开发收入 2263.76 亿元,占比为 93.08%;两翼产业实现市场化收入 154.32 亿元,占比为6.92%。

一切都还与宋广菊的新目标有差距。只是对于宋广菊而言,如今却已到退休年龄,或许纵然已是成绩斐然,到底意难平。

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