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“北京市的做法”是什么?北京首批集中供地后首个项目要来了

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首批集中供地结束后,首个检验“北京市的做法”的项目要来了。

2021年7月底,北京市规自委公示北京朝阳区金盏乡小店村3005-02地块项目方案,这是北京首批集中供地之后首个报规的地块。

拿地时,卓越是焦点,报规时,卓越继续竞得头彩,这两个过程之间只有短短两个月。5月10日,卓越一举以39.27亿元另加13%的政府持有比例将金盏地块收入囊中,但随后的发展也是一波三折。记者了解到,8月初,金盏地块将正式发布案名,但操盘方已由一家变三家。

7月22日,据新华社消息,住建部房地产市场监管司司长张其光表示:“着力建立房地联动机制,推广北京市的做法,限房价、控地价、提品质,建立购地企业资格审查制度,建立购地资金审查和清退机制。”

金盏地块背后故事颇多,在经历了挂牌公示、暂停交易、共有产权商品房规划后,最终在首次集中供地中成功出让,然后又在各房企的博弈中迎来新的操盘方。

这宗地块的曲折历程,可以很好地体现“北京市的做法”。


改善型住宅定位

5月10日,为了得到金盏地块,时隔多年再度入京的卓越拿出了一掷千金的架势,当时卓越以39.27亿元另加13%的政府持有比例将其收入囊中。而一起竞逐该地块的有旭辉、首开、建工、金地+中海、卓越、金茂等房企。作为在北京鲜少有项目的华南房企,卓越敢于如此叫价着实令业界吃惊。

不仅如此,在为期两天的北京首批集中土拍中,卓越又联合首开、中交等房企,共计取得4宗地块,成为绝对的明星房企。

7月末,记者实地探访了金盏乡小店村3005-02地块。此地虽然在地理位置上接近首都机场线,但并没有设置站点,目前距离该地最近的地铁站是15号线孙河站。如果乘坐公交的话,加上步行时间,大约需要40多分钟。

目前,金盏地块已经全部被围挡拦起,拆迁工作也已经完成,还处于绿树和杂草状态,通往地块的路上偶尔能看到几名工作人员,周边则分布着众多汽车销售、维修、赛车公园等相关业态。


金盏地块现状

地块向东是温榆河,向南不远是新盘中海首开时光里。该项目是总价850万元以上的改善型住宅,当记者以购房者的身份来到这里时,销售人员表示所剩房源已经不多,“从我们北边几个项目的地价来看,这里的升值潜力非常大。”看来,金盏地块的成交价给了周边竞品很大的信心。

的确,中海和首开联合体拿地时是46亿元底价,楼面价4.1万元/平方米,比金盏地块起拍楼面价还要低1万元/平方米。


北京市规自委截图

而根据公示规划,金盏乡小店村3005-02地块地上建筑仅为6层,容积率为1.3,居住户数为482户,住宅建筑面积为73818.54平方米,平均户型面积约153平方米。按照最高销售价7.6万元/平方米,即使不考虑政府持有产权,每套售价也超过了1000万元。综合看来,该项目定位改善型住宅无疑。


紧邻金盏地块的业态

操盘方一家变三家

卓越拿地之后的操盘过程也是一波三折。

原本卓越独立拍地,但很快便有卓越希望引入战略投资者的传言。有消息说首开、旭辉将进入该项目共同操盘;也有消息称融创也有可能入局,但这种说法很快被融创方面否认。

不过,此次申报规划的企业叫做“北京卓开旭泰房地产开发有限公司”,这家从名称上汇聚了卓越、首开、旭辉的公司似乎隐含着该地块的一些细节,不过从启信宝显示的股权结构看,这家公司目前依旧归卓越一家所有。

旭辉华北区域相关负责人告诉记者:“卓越在5月10日集中供地拍下朝阳区金盏地块后,引入旭辉进行联合操盘、共同开发,新项目案名即将在8月1日发布。”

同时,从案名的发布预告来看,该地块的确是由卓越、首开、旭辉三家联合操盘。

关于为何要选择联合操盘,上述负责人的回答是:“合作共赢是旭辉的战略,我们一直坚持开放的合作态度,通过优势互补实现强强联合。”

合硕机构首席分析师郭毅告诉记者:“可能房企一次性拿地数量较多,给整个区域公司的各个业务条线都带来了巨大挑战,所以企业适当分出部分项目的股权,争取并表,然后针对自身相对比较主力的一些楼盘去操盘,是很正常的。”

“其实联合操盘在北京相对普遍,一方面因为在北京相对来说并不容易,拿地之后再寻找资源方合作,各取所需”,郭毅表示,“当然同时也反映了北京受房企关注度较高,拿地竞争相对激烈。从企业的角度上来考虑,能够拿到优质地块的难度不断提升,利润率不断下滑。”

房企利润空间被挤压

金盏乡小店村3005-02地块能够体现出北京对于房地产市场的调控思路,房企们的利润空间在被挤压。

最初,2020年2月28日,北京市规自委网站发布朝阳区金盏乡小店村3005-02、08地块R2二类居住用地项目国有建设用地使用权挂牌出让公告,起始价为63.6亿元,折合起始楼面单价约为51002元/平方米。

不过仅仅一个多月之后,地块便“现因故暂停”。当时,两宗地块还是纯商品房性质,只是要求达到最高限价时将现场竞自持,售价上也没有最高限制。暂停的原因并不知晓。

此后,金盏乡小店村3005-08地块被单独拿出,和海淀树村棚改地块一同出让,虽然这些地块均具有豪宅品质,但却被拿来首次试点“政府持有商品住宅产权份额”,具体操作方法是,当竞买报价达到土地合理上限价格时,则不再接受更高报价,转为现场竞报政府持有商品住宅产权份额程序。

但是,在经历了屡次调整后,2021年2月9日,金盏乡小店村3005-08地块再次被宣布暂停交易,原因也还是:“为落实中央房住不炒工作要求,确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标,经综合考虑社会各方意见、建议,目前正对此类住房销售、管理等要求进行进一步完善”。

此后在北京首批集中供地名单中,金盏乡小店村3005-02地块也随之变为了“政府持有商品住宅产权份额”地块,购买此类房源的购房人取得不动产权证未满5年的,不允许转让所购房屋产权份额。购房人取得不动产权证满5年的,可按市场价格转让购房人持有的房屋产权份额,同时政府持有商品住宅产权份额一并转让,政府只按该类住房首次上市时的销售价格乘以政府持有商品住宅产权份额取得购房款。

转让对象为符合北京市商品住房限购政策的家庭,转让对象获得的房屋产权份额比例为100%。

也就是说,购房人只需要付出87%的购房款即可。

房企的利润被控制得越来越薄,根据金盏乡小店村3005-02地块住宅建筑面积73818.54平方米,最高售价7.6万/平方米来算,最大货约为56亿元,刨去政府持有的13%,仅剩约46亿元,这和拿地价39.27亿元已经非常接近了。

如此背景下,房企们选择互相联合也就容易理解了,甚至已经成为常态,前述旭辉华北区域相关负责人就表示:“我们一直坚持开放的合作态度,在北京市场已与多家行业内外领先企业开展多层次、多领域的战略合作。”

郭毅也说:“在北京,不光是企业间寻求合作,还有一些在联合拿地之后,开发企业也可能出现变动,或增或减,这是非常非常普遍的。”

编辑/崔心悦

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