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“房住不炒”再出组合拳,这次有何不同

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落实“房住不炒”,从中央到地方层面,又见新一轮凌厉组合拳。

近期,国务院和央行、住建部等多个部委,就房地产行业密集发声,包括土地、金融、市场秩序迎来全面监管,释放出房地产调控继续从严的强信号。同时,保障性租赁住房将加速布局和发展。住建部还明确,对调控工作不力、房价上涨过快的城市坚决予以问责。

就在7月29日,住建部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责人,要求坚决贯彻落实“房住不炒”,不把房地产作为短期刺激经济的手段,切实履行城市主体责任,针对上半年房地产市场出现的新情况、新问题,加大调控和监管力度,促进房地产市场平稳健康发展。

与以往不同的是,“加强房地产金融管控”被放在重要位置,从去年下半年以来,房企融资“三道红线”和房贷管理“两道红线”相继落地,加快建立健全房地产金融管理长效机制。而在强化房地产调控的同时,还着力推进保障性租赁住房建设,“十四五”期间,新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例将力争达到30%以上。

力度超预期,监管无死角

与中央政策几乎同步,各地接连发布楼市新政。

7月28日晚,湖北武汉发布通知称,在武汉市限购区域购买住房的意向购房人,在符合条件的情况下,领到购房“房票”后可进行购房。有专家称,这一“房票”新政,有利于抑制投资投机,保障自住家庭、刚需买房人的利益。

今年以来,楼市新规不断、市场热度降低的上海,还在继续收紧调控,在7月23日连发两条新规。一则是加强住房赠与管理,转赠出去的房产,未来五年内仍将计入赠与人拥有的住房套数,避免腾挪房产,或创造高积分进行新房摇号;另一则是上调房贷利率,首套房贷利率将从现在的4.65%调整至5%,二套房贷利率从5.25%上调至5.7%,延缓购房者入市节奏,降低市场热度。

同日,浙江绍兴发布楼市新政,将建立二手房成交参考价格发布机制。26日,江苏无锡也跟进了二手房参考价新政。

不完全统计显示,自今年2月份深圳提出建立二手住房成交参考价格以来,包括成都、宁波、西安等在内,已先后有6个城市明确了二手住房成交参考价。同时,上海、东莞等多个城市也对二手住房市场进行了重点规范和管控。

市场的热度,不只来自购房者的需求驱使,还有来自中介机构的炒作。7月23日,住建部等八部门联合下发《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》,提出力争3年内实现房地产市场秩序明显好转。

克而瑞研究中心副总经理杨科伟认为,值得留意的是,监管部门此次进一步扩容,在2019年住建部、国家发改委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等六部门联合开展住房租赁中介机构乱象专项整治工作的基础上,扩容至八部门,新增自然资源部、国家税务总局两部门。

协同监管的领域也进一步扩大,涵盖房地产开发、房屋买卖、住房租赁和物业服务四大领域。在实际的监管执行层面,八部门均有明确的分工体制,并采取部省市纵向联动和部门横向协同监管,竭尽所能实现所有监管领域“无死角”。

广州近日发布新政,要求房地产中介机构及从业人员进一步规范房源信息发布行为。此前,成都为落实二手房参考价机制,曾多次对挂牌价格超出参考价的中介进行处罚。

“加强房地产金融管控”尤为引人关注。央行和住建部前述表态分别提到了“加快建立健全房地产金融管理长效机制”及“下一步还将加强房地产金融管控”。

7月27日,上海银保监局公开17张罚单,罚没建设银行、上海外高桥集团财务有限公司、中国银行、工商银行、农业银行、上海农商行、交通银行共计910万元,主要违法违规事实均涉及房地产。年内银保监系统针对消费类、经营类贷款违规流入楼市已经处罚超过30次。此前,银保监会还针对4家金融机构相关违法违规行为,罕见地开出过近3亿元的巨额罚单。

在土地方面,住建部提出,着力建立房地联动机制,推广北京市的做法,限房价、控地价、提品质,建立购地企业资格审查制度,建立购地资金审查和清退机制。

“作为从业者,我认为此次调控力度是超过预期的。超预期较大的政策一是‘三道红线’,二是对银行贷款的管理,三是多城对二手房价格实行限制。”一名华东地产行业营销人士对第一财经说。


部分城市或加码调控

从去年下半年开始的这一轮全国性房价上涨,到今年6月份,在一系列史上最严厉的政策组合拳调控下,房价涨幅才初步放缓。那么今年下半年,房价上涨势头能否彻底被遏制?

7月28日,上海市发改委主任华源在《关于上海市2021年上半年国民经济和社会发展计划执行情况的报告》中指出,稳房价仍需持续用力,调控成效逐步显现,房地产市场量价齐升上涨势头得到初步抑制。但供求矛盾仍较突出,下阶段稳房价仍面临不少压力。

盘古智库高级研究员江瀚认为,下半年新建住宅和二手房房价,一定会被调控政策影响,市场会更加平稳。

杨科伟发现,截至目前,央行融资管控整体执行效果较好,实施半年多来,银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低。到2021年6月末,银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度较去年末分别下降0.6个、0.2个百分点。

他预计,下半年房贷利率大概率将趋势性上移,国家将继续强化信贷资金用途管理,严防经营贷、消费贷、信用贷等资金违规流入房地产市场。

“可以看到,目前厦门、泉州、盐城等热点城市房价还是有一定的上涨压力,下一阶段或将加码调控;而南京、杭州等热点城市,在政策加码后,市场热度依然不减,未来也不排除进一步升级调控的可能性。”杨科伟表示。

严厉调控之下,近期地产行业爆雷的消息此起彼伏。对于房企而言,杨科伟认为,接下来,一批欠债逾期不还、延期交房等“问题房企”将被重点监管。他预期,房企融资的“三道红线”将持续发力,严控房企有息负债规模,倒逼房企降杠杆。全面约束房企拿地投资行为,将房企土储货值与销售业绩强制性匹配,并将更多优质的土地资源向头部房企倾斜,强化房地产行业新格局。

推进保障性租赁住房建设

只是稳住房价还不够。在人口净流入的大城市,新市民、青年人的住房问题依然突出。刚来到大城市打拼的年轻人,受限于收入水平,在居住条件上往往不甚理想。

尽管此前各地就已在租赁住房方面推出了各种政策,但总体而言,长期以来,租赁市场无专门政策支持和用地保障,社会资本流入租赁市场的意愿也较为薄弱,租赁市场供不应求的现象也日益凸显。

7月22日,国务院会议提出,把发展保障性租赁住房作为“十四五”的重点任务,研究部署加快发展保障性租赁住房。同日,住建部住房保障司司长曹金彪表示,新市民和青年人多、房价偏高或上涨压力较大的城市,在“十四五”期间,新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上。

7月2日,国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(下称《意见》),第一次明确了国家层面的住房保障体系顶层设计,即以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障顶层设计。根据《意见》,保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主,租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。

《意见》出台后,地方积极推动发展保障性租赁住房,上海市提出“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房40万套(间),约占住房供应总量的40%;广州市提出“十四五”期间建设筹集各类住房131万套,其中,保障性租赁住房60万套(间),占比45%;北京市将利用集体经营性建设用地和非居住存量房屋建设的租赁住房,纳入保障性租赁住房规范管理;深圳市进一步完善住房保障体系,正在抓紧起草关于发展保障性租赁住房的实施意见;厦门市印发了《意见》的实施办法以及《存量非住宅类房屋临时改建为保障性租赁住房实施方案》等配套文件。

同时,根据《意见》,国开发银行、农业发展银行、建设银行等在全行进行了工作部署,要求与人口净流入的大城市等加强对接,加大对保障性租赁住房建设和运营的信贷支持力度。

而在税收优惠方面,26日,财政部发布《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》。从10月1日起,租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法,按5%征收率减按1.5%缴纳增值税;企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房,减按4%税率征收房产税。

贝壳研究院高级分析师黄卉认为,目前,住房租赁市场面临的职住不平衡问题突出,通过降低出租房屋的房产税,盘活企事业闲置房源,有利于解决职住平衡的问题。

“此外,由于保障性租赁住房本着‘谁投资谁负责’的原则,通过政府金融、税收优惠等政策支持的方式,引导市场化力量积极参与到租赁住房项目投资、建设和运营中,而该类项目成本和租金相对较低,能够保障新市民、年轻人在城市中安居乐业。”黄卉说。

随着住房保障的顶层设计确立和各项利好政策相继出台,中指研究院预计,在人口净流入较多、房价偏高的一线、新一线城市,下半年或将加快推出保障性租赁住房,缓解住房租赁市场结构性供给不足,各类群体都能够在城市中住有所居。

来自住建部的消息显示,40个城市计划2021年筹集建设93万套保障性租赁住房。今年10月底前,城市人民政府应确定“十四五”保障性租赁住房建设目标和政策措施,制定年度建设计划,并向社会公布。

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