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楼市开启“断水断粮”,房企们开始降价,孙宏斌透露下跌的底线

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房子是生活中的必需品,在我们国家的传统思想中就一直有着“有房才有家”和“先成家再立业”思想观念。虽然现在租房可以解决最基础的居住问题,但是由于租的房子并不稳定,不仅不能够给自己和家人带来归属感和安全感,同时生活品质也会差一些。更重要的是,现在房子被附加的属性越来越多,不仅可以用来投资,同时还和年轻人爱情、婚姻、孩子教育和医疗等福利待遇挂钩。可以说,现在人们在生活中离不开房子,想要幸福稳定地生活,就需要拥有一套属于自己的房子。特别是对于准备在城市中长期工作发展的年轻人来说,有房和没房的生活截然不同,只有拥有自己的房子,才能在城市中“扎根”发展下去。

正是因为房子这么重要,所以面对居高不下的房价,没有房子的人依然要想办法去购买房子。根据统计数据显示,截至2020年末,全国平均房价已经高达9860元/平方米,而截至2021年一季度末,全国新建商品房平均销售价格已经超过11030元/平方米。这么高的房价,意味着以后人们就算购买一套三居室小户型房子,房子总价也要百万元起步了。而人们为了购买一套房子,仅30%的首付就可能会掏空一整个家庭几十年的积蓄,最后还要背负二三十年的高额房贷。就比如购买一套总价100万元的房子,首付是30万元,按照目前6.125%的房贷利率,等额本息贷款30年,每个月的房贷利息为4253元。可以看出,目前的房价,对于绝大部分人来说购房的压力实在是太大了。


面对不断上涨的房价,国家在2016年9月份就开启了调控模式,不仅出台了限购、限售和限贷等政策,同时对楼市的金融政策也开始逐渐收紧。特别是随着2019年下半年央行开始严查违规资金流入楼市之后,楼市正式开启了“断水断粮”模式。在笔者看来,房价的上涨的本质就是大量资金不断流入推动的,只要限制流入房地产行业的资金,在失去了足够资金支撑之后,房价上涨的势头就会被遏制下来。在最近两年,在国家对楼市调控政策的不断收紧的同时,国家对楼市的金融调控政策也在不断收紧。就比如在今年一开年,银监会就针对房地产行业出台了“限贷令”,“限贷令”不仅设置了银行给房企贷款的上限,同时也设置了银行给购房者的房贷上限。而到了今年3月份,银监会更是要求各地金融机构开始严查经营贷违规资金流入楼市的情况,并且一经查实,就要求贷款者提前结清贷款。

另外,在2020年12月31日,也就是2020年最后一天,央行和住建部公开表示要在2021年扩大“三条红线”的试点范围,这意味着未来将有更多的房企会面临“三条红线”的压力。随着“三条红线”3年的缓冲期日益临近,目前绝大部分房企都面临降低负债率的压力。而在楼市“断水断粮”的大环境下,房企们为了活下去只能选择出台降价促销活动,通过降价促销来吸引刚需购房者购买房子。就比如在今年3月份楼市调控政策再度收紧之后,很多房企就立刻推出了降价促销活动。而在上半年的最后一个月,房企们为了上半年靓丽的财报,很多房企都推出了力度更大的促销活动,比如打折、送家电、特价房和送车位等等。可以说,只要楼市调控政策不放松,不少城市的房价在未来几年大概率都会出现滞涨或者下跌的情况。在2021年的下半年,房企们大概率会持续不断地推出降价促销活动。


对于目前的房价走势,虽然非常适合刚需购买房子,开发商的降价促销,可以很大程度上减轻刚需购房者的购房压力。但是对于最近准备购房的人们来说,人们也担心房价会进一步下跌,这样会导致人们买的房子出现贬值的情况。对于刚需购房者来说,自己绝大部分财富都集中在房子中,自然是不希望房价下跌。而目前的房价还位居高位,一旦房价出现大幅下跌,购房者就会面临巨额亏损。那么,房价到底会下跌多少呢?这是很多人都非常关心的问题。对于这个问题,融创集团董事长孙宏斌给出了房价下跌的底线。

在2020年的一次年会上,面对记者的采访,孙宏斌直接表示:如果房价下跌超过30%,那么我们(指房企)就都死了。通过孙宏斌这句话可以看出,房价下跌的底线就是30%,甚至不能超过20%。对于这个问题,潘石屹也曾表示,如果房价下跌超过20%,大部分房企都将消失。也就是说,当下下跌的底线就是在20%左右。那么,为什么房价动不动就可以翻倍上涨,而下跌时就不能跌多少呢?这主要是因为房地产行业是一个高负债高周转的行业,房企们也都是高负债高周转的运营。房企们大部分资金都是贷款,大规模地扩张,房价大涨时可以获得最大的利润,但是一旦房价大跌,就可能面临资不抵债的情况。也正是因为这种原因,房价才不能大跌的。目前房地产行业依然是经济发展的支柱,一旦房价出现大跌,就会导致大量房企出现资不抵债的情况,不利于经济发展和稳定。



所以,目前国家对楼市的调控政策也是为了让房价稳定,防止房价大涨或者大跌。目前我们国家很多城市的住房资源已经出现了过剩现象,在新房和二手房市场也都已经出现了供大于求的现象。因此,只要房价走势稳定,炒房客就会慢慢退出楼市,房价也会根据真实的供需关系慢慢回归合理水平。当然,虽然总体房价会非常稳定,但是在今年下半年,一些房企为了回笼资金缓解资金链压力,也不排除一些房企会推出7折、6折的促销活动。所以,在今年下半年,对于刚需购房者来说,确实是一个非常好的购房机会。

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