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河南发文明确!新建住宅不超过26层、容积率不超过2.5!这会给郑州楼市带来哪些影响?

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河南商报记者 李斯琦

高容积率、筒子楼,郑州购房者最大的痛点终于解决了。

7月27日,河南省人民政府办公厅发文《河南省人民政府办公厅关于加强城市与建筑风貌管理的实施意见》(以下简称《意见》),河南省省辖市新建住宅建筑高度原则不超过26层,容积率不超过2.5。

此政策的发布,会产生哪些影响?房价是否会有所波动?河南商报记者就此采访了部分业内人士的看法。

河南省辖内新建住宅高度不超过26层,容积率不超过2.5



7月27日,河南省人民政府办公厅发布豫政办〔2021〕35号文,《意见》指出,此政策主要是为了贯彻落实“适用、经济、绿色、美观”新时期建筑方针,进一步加强城市与建筑风貌管理,消除“贪大、媚洋、求怪”等建筑乱象。

河南商报记者阅读文件后,梳理出如下较为重要的关键点。

一、省辖市新建住宅高度不超过26层,容积率不超过2.5。

省辖市、济源示范区建成区要按照产城融合的空间形态,组团之间依托山体、林地、园地、耕地、水域等规划布局网络化的生态廊道,防止城市摊大饼式无序蔓延,合理控制开发强度。新建住宅建筑高度原则不超过26层,容积率不超过2.5。

县级城市建成区要严格控制新建超高层建筑,住宅原则上以6层为主,6层及以下住宅建筑面积占比应不低于70%,新建住宅最高不超过18层,容积率不超过1.8。

二、强化重点地区风貌塑造,严禁建筑抄袭、模仿、山寨行为

《意见》中要求,要强化重点地区风貌塑造,城市中心区、新区核心区、旧城更新区、交通枢纽地区、滨水地区、沿山地区以及历史风貌与遗产保护区等城市重点地区应单独编制城市设计,加强城市重点地区的公共空间与建筑设计引导。不得损坏或者擅自迁移、拆除历史建筑和传统民居,不得破坏地形地貌和古树名木。

在强化建筑风貌塑造方面,《意见》提出,建筑设计应落实城市设计和详细规划的管控要求,重点加强对体育馆、科技馆、展览馆、博物馆、图书馆、大剧院、市民服务中心、机场、车站等重要公共建筑的管控,严禁建筑抄袭、模仿、山寨行为。

三、完善城市与建筑风貌管理制度,严格限制新建250米以上超高层建筑

《意见》要求,严格限制新建250米以上超高层建筑,确需建设的,由省住房和城乡建设厅会同有关部门结合消防等专题论证进行建筑方案审查,并报住房和城乡建设部备案。

《意见》强调,各省辖市、济源示范区组织编制的总体城市设计,需在本级政府批准后一个月内报省国土空间规划委员会备案。各类国家级保护区以及郑州市区的体育场馆、展览馆、博物馆、大剧院等超大体量公共建筑,其建筑设计方案经审定后按程序报住房和城乡建设部备案。

多方观点:行业健康发展仍是主旋律

中国商业经济学会副会长、河南省商业经济学会会长宋向清:“理解这个政策还是要放在房住不炒的大原则下,放在新发展阶段的大背景下。新建住宅高度和容积率的限制事实上增加了开发商的开发成本,压缩了盈利空间,同时也无形中增加了市场对土地的需求,在土地供应一定的前提下,土地价格必然也会水涨船高,开发商拿地成本也会增加。

在国家对房地产市场价格上涨趋势和幅度高敏感和大力度整治的当前阶段,房价上涨空间被压低,拿地和开发成本的双增加,和住宅价格的严约束,使住宅类房地产开发商的市场预期降低,这将倒逼开发商转型升级或转行投资。楼市理性和住宅市场的常态化发展可望被定格在为居住而开发的基调上,房地产业利润率有望更加接近社会平均利润率,商品化住宅被圈进一个理性发展的笼子里。

这个政策的出发点应该是为了重塑中原城市风貌,重塑历史文化街区,提高城市居民居住空间的舒适度,稳固房地产既有的调控成果,适应城市和行业高质量发展。这是新发展理念在房地产行业的有益探索。但是对于开发商已经拿到的地块,容积率和建筑高度怎么处理?建议老地老办法,新地新办法,不要一刀切,要给开发商和市场一个缓冲余地。同时,建议强化中原建筑风貌的构建,让河南建筑具有强烈的标识感,比如政策上明确建筑物外立面的构造和色彩等。”

易居研究研智库中心研究总监严跃进:“这个可以理解为限高政策,在全国的其他城市也会有此类政策。该政策确实会在一定程度上影响项目开发的盈利问题,河南本地及在河南做投资的房企需要格外重视该政,在成本和销售收益方面做一个权衡。”

河南资深房地产人士:“此政策对于开发商来说,在拿地前的考量、新项目成本的控制以及销售政策的制定,都会造成一定影响。就房价变化来说,根据目前国家的政策,房住不炒依然是主旋律,房价过快上涨或大幅下跌都不利于行业的健康持续发展。”

综述

许多在郑州购房的朋友曾经抱怨,花了大价钱、贷款上百万,却只能在郑州买一个“筒子楼”,生活品质并没有得到有效改善,比起在郑州的新家,还是更向往家乡的“院子式”生活。



近期政策密集出台,从国家严禁教育行业资本化,以及部分城市已经出台“生二三孩家庭给实质性补贴”的政策来看,涉及民生的“教育、医疗、住房”三大行业国家将会进行密集整顿。

就房地产行业而言,行业整体的健康、常态化发展将是下一阶段的重中之重,“炒房客”群体或将受到不小的打击。

(编辑 吉倩倩 施尚景 张恒)

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