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楼市调控的“模范生”被起诉了,啥情况?

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原创 韬略哥

挂一漏万。

随着全国楼市风起云涌,调控政策一轮一轮袭来,补丁打了一层又一层,可还是出现这样或者那样的问题。

今天,有一则新闻,引人注目。


长沙一直被认为是中国楼市调控的模范生,但是它的调控政策却惹了官司,到底怎么回事?

大家可以看下原文,其中讲到96岁购房者和“论资排辈”背后的公平之争。

有购房资格却没有摇号资格,这个落选市民的发声,对“一城一策”买房摇号制度提出法理性思考。

新市民与本地土著,究竟谁才是真正的刚需?标准由谁制定?

楼市调控的“模范生”被起诉了,在一定程度上,启发管理者们,制定政策要在程序上有法可依,兼顾公平,真正形成长效机制。

01

事情发生在长沙,起因是当地住建局出台的“长住建发[2018]59号”文件。


59号文件规定,当楼盘申购人数超过房源1.5倍的,优先满足户籍或工作单位地点在限购区域内的刚需群体。


该文件出台不久,就有人提出,长沙“高龄老人领衔刚需”、“‘爷’字辈炒房,购房需论资排辈”的问题。

事隔三年,长沙市住建局,终因“年轻刚需群体的购房资源被挤占”的59号文,被告上了法庭。

在这个案件中,相关楼盘1.5倍刚需名单中,最后一个购房家庭的落户时间为1996年,距今已25年。

而原告虽也属于刚需群体,但在长沙落户仅2年多,因此不能参与摇号。

事实上,随着房价攀升,房子的价值越来越大。

在政府严格限价机制下,新盘和二手房之间形成巨大的价格倒挂。例如深圳华润城的新盘,买到一套新房可以直接赚几百万。

如此巨大的利益,谁能买谁不能买,全靠住建局的一个文件决定,而且政策规则还时不时地变来变去,确实容易引发争议。

02

回顾买房摇号政策出台的初衷,是为了消除开发商捂盘惜售、炒卖房号、关系户、茶水费等房地产市场乱象。

随着新房与二手房存在较大价差,套利空间明显,加上杠杆效应,盈利空间放大,因此,人们抢购新房的热情越来越高。

2018年以来,已经有上海、南京、长沙、成都、武汉、杭州、深圳、西安等8座一二线热点城市陆续公布“摇号购房”通知。


面对万人摇的火爆局面,摇号政策不得不一再升级,挤水分之后,高分玩家才有资格进入公证摇号阶段。

例如上海,能获得满分或者高分的人,需要同时满足这些条件:上海户口、有家庭、上海无房、5年内没有购房记录,并且缴足了社保。

这把计分的操作,把摇号的公平跟限购融合到一块了,就两字形容,复杂。

为继续堵漏洞,上海自7月24日起,限制住房赠与条件!受赠人也需“房票”,且该住房5年内仍记入赠与人拥有住房套数。

比较激进的杭州,对特别热门的楼盘,已经屏蔽掉了有房的普通人,只允许人才和无房户摇号。


深圳刚需买房更是要“过五关斩六将”,名额、社保、征信、收入、首付来源、未成年子女……买房资格审核这关首先要过。


今年年初,深圳“打新人”创下了23年的社保纪录;

还有的楼盘,只有夫妻双方都是10年以上的深圳社保,才能挤进深圳新房的缝隙。


年轻刚需真拼不过这些拥有超长社保的老土著。

打新内卷,卷成了本地“社保巨子”躺赢,老头变刚需的景象。

鉴于此,5月份深圳楼盘发出的积分规则,做出了相应调整。


保达誉都(左)与信城缙山府(右)积分规则的对比

积分新规则细化了过去10年内有房产转让记录的积分,同时对社保时长进行了上限的限制。

调整之后,意味着之前靠超长社保拉分的社保巨子们,满打满算社保积分最多也只有48分。

按照这套规则,家庭最高分是103分,单身最高分是74分。

一来可见深圳调控政策的灵活性有多高,二来也说明,只要想上车,就不得不适应政策的更新变化。

03

7月8日,北京市住建委发布《关于进一步规范商品住房销售行为(征求意见稿)》。


如果意见通过,那么北京就将紧随深圳、上海等城市的步伐,进入新房摇号时代!

武汉今天也在刷屏“房票”,今后将进入“凭房票买房”的时代。


意见稿提出,购房者先申请购房资格,符合条件才能领到购房的“房票”,有效期60天。

目的是防止购房者到处登记认购,造成楼市虚热。

由此来看,摇号、积分成了公认的调控良策。

那么,在影响广大购房者切身利益,涉及公众重大利益的时候,出台相关政策,能否保证符合重要法定程序要求,如专家论证、草案征求公众意见、举办听证会等。

只有让民众事先知情、参与决策,才有可能保证政策的公平性和合理性。

再一个,充分发挥人大职能,推进依法治理。

除了积极稳妥推进房地产税立法和改革以外,立法机关还应积极回应群众诉求,保护公民财产权。

立法机关应充分发挥立法的引领、推动、保障作用,杜绝地方新规拍脑袋、一刀切乱象。

买房难,除了保障供应之外,调控政策的连续性、法理性,也十分重要。

否则,就单单认定谁是刚需这个问题,可能就有无数个标准。

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