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调控大刀挥下,常州开发商要过苦日子了

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近期,“房住不炒”的预期再次得到加强,顶层结构逐步完善,房地产长效机制进一步被全面落实。

首先,重点房企买地金额被纳入监管!紧接着,紧随上海,无锡也颁布新政建立二手房指导价!

上周,8大部门联合重锤房地产乱象。住建部更是明确要求:对调控工作不力、房价上涨过快的城市坚决予以问责。

一场席卷全国的整治风暴,正在到来。

可以明确一点:今后,全国任何一个城市房价暴涨的可能性几乎为零。事实上,对市场敏锐的人,已经发现常州楼市在转凉

1、新房销售一般:新房库存22366套,去化周期超7个月,最近一段时间,常州各大楼盘都处于续销期,开盘节奏放慢,加上库存数量颇多,很明显,目前常州整体楼市处于买方市场。

2、二手房挂牌量增加:目前仅诸葛找房一家APP上二手房挂牌量就超8万套,挂牌量处于高位。要知道目前常州已经进入改善市场,更多的人是卖房置换,而目前部分银行不断拉长放款时间,意味着二手房交易期延长。

3、政策收紧:去年开始,房地产调控政策收紧,隐形红线横在各大楼盘头顶,房价难涨,今年6月,常州又出新政:包含集中供地、限地价、限房价、提前明确学区等;

很明显,常州下半年楼盘基本定调,开发商的苦日子已经来了


新房库存超2万套,去化周期超7个月

下半年常州还有一大批楼盘亮相

楼市进入买方市场

根据金刚石公布的数据来看,目前常州新房库存为22366套,去化周期为7.7个月,情况还算良好。

但目前大部分楼盘,价格大多聚集在2-3万元/㎡之间,供货量大但客群较为分散,去化不是很理想,还是有一定压力的。


另一方面,受限于融资“三道红线”,四季度房企仍需竭力抢销售、抓回款。秋冬很可能迎来供货高峰期,目前常州有35家纯新盘,下半年一大批楼盘将亮相,新房房源会越来越多。

这样的局面对开发商来说,几乎是双重夹击。一方面,现在各地地价变高,拿地难,开发商卖完手里的房子很可能再没有余量;

另一方面,新房遍地开花,竞争激烈,开发商为了卖房肯定会花样百出。


由此来看,接下来的一段时间,常州必将进入买方市场。

形势严峻

二手房挂牌量超8万套

仅诸葛找房一家app上,常州二手房的挂牌数量就超8万套,此外这个数字还在持续增加,仅今天一天,新增的二手房数量就达到了768套,环比昨天上涨1.22%。


而这个数字并不包括其他一些网站平台和线下门店,后期可能会随着一批二手房限售期满的到来,将继续增加。

再从数据来看,目前二手房市场降价房源占大头,明显可以感觉到二手房市场已经进入冷静期。


另外根据克而瑞常州房产测评公布的数据来看:四月份常州二手房成交量接近5000套,但五六月份常州的二手房成交量一直在往下走,六月份只成交了3000多套。

图源克而瑞常州房产测评

二手房的挂牌量在持续增加中,而成交量并不高,处于买方市场,因此未来二手房市场在很长一段时间内都有可能陷入横盘状态。


另外,值得注意的是,目前常州整体已进入改善市场,大多数买房人是卖房置换。

但据我此前实探二手房市场了解到:目前常州常州各大银行放款周期不断拉长,有的甚至要到年后才能放款,这就导致买家拿到款项的时间延迟,而考虑置换的房主也得延迟买房,相应的也会影响二手房市场的成交量。

二手房成交周期大大增加,对市场打击很大。

金融政策、房地产新政层层加码

常州房地产市场以稳为主

房地产三要素,资金、土地和人口。

根据数据显示,常州2020年GDP总产值7700亿元,是2015年的1.46倍,人均GDP达2.4万美元,稳居全国前十。


图源:克而瑞常州房产测评

2020年,常州全市涉宅经营性用地共成交72宗;成交面积396.81万方,折合5952亩;总成交金额605.76亿。

其中,常州市区(不含金坛、溧阳)涉宅经营性用地(不含融资、回购、定向商品房用地)共成交43宗;成交面积236.71万方,折合3551亩;总成交金额487.23亿元。

对比周边无锡、苏州等城市,常州住宅用地的供应是保守的,土地市场发展稳定而健康。

常州也在谨慎的审视自身的情况后,非常克制的公布了新政:限地价+限房价+确定学区!常州控地价的决心由此可见。

一方面,随着常州各区地价的升高,开发商拿地成本变高,为了利润,备出高价是每一个开发商的目标。但大环境方针在前,不容有失,房价必须严控。

基于此,在拿地之初就将所有人关心的价格问题定死。

另一方面,学区问题全部摊在牌面上,价格就这么高,学区都定好了,后面也不必再有争议。

买房人也可以提前获取一些关键信息,从而为是否购买做提前预判,降低了一部分买房的风险。

总而言之一句话,稳地价、稳房价在很长一段时间都会是常州市场主旋律,想过去几年刺激的市场行情很难再次出现。

国家层面:

上周五,住建部、发改委、公安部、自然资源部、国家税务总局、国家市场监督管理总局、中国银行保险监督管理委员会、国家网信办,8大部门联合发布,要求对房地产开发、交易、租赁、物业等各个环节进行违法违规行为的查处,维护群众合法利益。

这8个部门几乎涵盖了房地产相关的所有方面,除了住建部门,公安可以直接对买卖房号等违法行为进行处理。

网信办可以管理舆论导向,禁止任何炒作房价的宣传。而银保监会则能掐住房地产的喉咙,直接决定房价生死。税务局更不用说了,调控一下增值税2改5,就能逼退一大批投资客

同时,住建部更是明确要求:对调控工作不力、房价上涨过快城市坚决予以问责

调控力度空前,在这样的情况下,各个城市房价必定“稳”字当头。


另外,据财联社报道,被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企,已被监管部门要求买地金额不得超过年度销售额40%

据了解,被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%的比例限制不仅包括房企在公开市场拿地,还包括通过收并购方式获地的支出。

一来这一政策的实施,房企规模扩张将会受到限制!

二来,上半年集中土拍刚刚结束,22城首轮集中供地共有867宗地块参拍,成交总额达1.05万亿元,头部房企掌握相对主动权,竞拍积极且城市布局丰富,但按照这个政策,很多房企下半年已经没有拿地资格了!

写在最后:

以上种种,可以预见,常州今年下半年的楼市热度大概率不如上半年,大涨时代已去,想通过买房让身价上涨,不太可能。

下半年,对开发商来说,是个巨大考验。大批高价改善盘要上市,竞争压力还是比较大的。


不过,说到底,调控是为了房住不炒,打击投机买房行为。对自住买房人来说是好事,抓紧买房上车。

以上就是今天的全部内容,欢迎大家在评论区留言交流,也欢迎加我微信,和我讨论。

欢迎关注常州楼市,咨询买房问题

———— / END / ————

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