福建最大烂尾楼“重整式破产清算” 蓝城&厦门AMC接手

这个野草遍地、一片荒凉的烂尾项目，已经停工近七年，近1800户产权证无法办理，110户别墅业主无房可交。这个烂尾项目，便是由福建顺华置业发展有限公司开始开发的乌龙江大区项目（备案名：顺华·世纪鸥洲）。

这个烂尾项目的背后，是一起福州市规模最大、历时最久、信访人数最多的房地产企业破产案件。

沉寂数年后，这个无比棘手的案件，经过法院和管理人的多方努力，于近日传出好消息：在“坚持复工续建，追求最高清偿率”的原则下，该公司破产资产由蓝城集团与厦门资产管理公司联合接手。

这也是福建省的第一起“重整式破产清算”模式探索实践案例。

烂尾始末

首先，我们先复盘下，顺华置业的破产始末。

顺华集团创建于1992年，在北京、福州、厦门等全国各地均遍布了顺华开发的足迹。集团前期开发了“东浦花园”、“永裕花园”、“碧水芳洲”及“世纪景城”等众多地产项目。

2010年起，福建顺华置业发展有限公司开始开发乌龙江大区项目（备案名：顺华·世纪鸥洲）。

2014年，曝出企业资金链断裂，负债30余亿元。

2015年1月，顺华乌龙江大区项目B区开始停工，并烂尾至今。

2016年6月初，经过经多次协调，顺华乌龙江大区项目曾一度恢复施工，实现B区高层交房入住，B区别墅区仍处于烂尾中，并被北京市第二中级人民法院查封。

2019年5月，顺华乌龙江大区项目B区63套别墅在建工程以2.074亿元（评估价约2.96亿）在网上拍卖，无人出价，最终流拍。

2019年7月，该工程下调起拍价，标价1.66亿价格再次入市拍卖，但因出现法定事由暂缓。

2019年7月11日，福州市中院依法裁定受理福建顺华置业发展有限公司破产清算案，顺华公司正式进入破产程序。

“坚持复工续建，追求最高清偿率”

据媒体报道，顺华项目案件导致1798户购房者业主产权证无法办理，其中688户购房者因缺乏配套设施无法入住，另有110户别墅业主无房可交，农民工工资和巨额工程款拖欠等一系列问题相继出现。这也就意味着，这起企业破产案件中利益诉求与矛盾纠纷将异常复杂。尤其是房地产开发涉及民生和社会安稳，更不能简单的“一破了之”。

那么，如何盘活烂尾楼盘？如何平衡各方利益？

但，残酷的现实问题却是真实地摆在面前：顺华项目尾盘货值较少，重整难度极大，破产清算成了这起破产按件的最佳解决方式。

最后，在“坚持复工续建，追求最高清偿率”原则指引下，法院和管理人最终决定采用“重整式破产清算”新模式。

即明确要求竞买人不仅要对竞得的在建工程进行复工续建，对于已售未完工部分的在建工程，也需要在业主缴纳相关续建费用的情况下，以同等标准、于同等工期内完成复工续建，并负责高层业主关心的小区绿化、消防、电梯等方面的配套维护。

拍卖程序中，结合竞买人提交的相关竞买文件对其竞买资质进行资格评审，在确保竞买人能够对该项目进行复工续建、避免项目二次烂尾的基础上，最大限度变卖破产财产，最高程度地清偿债权。

目前，“顺华•世纪鸥洲”B区在建工程已由厦门资产管理有限公司、蓝城房产建设管理集团有限公司等设立的项目公司买受。

另据了解，在高新区管委会、福州税务、房管等部门配合下，顺华项目1688户高层购房业主、129户车位购置户已全部具备办证条件，高层业主迫切需要解决的电梯维修、小区内安全隐患等问题，也得到了全面落实。

重整式破产清算是房地产企业破产的实践需要

顺华企业破产案的成功推进，是福建省第一起“重整式破产清算”模式探索的实践案例，这对于处理其他同类型烂尾楼问题来说是一条崭新的路径，是一次值得借鉴的宝贵的经验！

近年来，房地产企业破产已是稀松平常。

根据人民法院公告网，今年以来，递交破产文书的房地产企业累计已达203家。A股近50家已披露半年业绩预告的上市房企中，近半中小型房企预告亏损。

由于我国房地产开发的门槛较低，因此，这些递交破产文书的房企中，绝大多数为地方性小房企，公司资质不高，管理粗放，配套服务不优，甚至不乏违规经营。对于这类型房企，其实很难通过破产重整而起死回生。

房地产开发兼有劳动密集、资金密集产业的特点，消费市场和金融市场交织，往往涉及民生和社会秩序稳定。进入破产程序的房企，常常仅有“烂尾楼”和一堆烂账，不仅权利负担重、利益冲突强烈，还有可能有农民工工资和巨额工程款拖欠等一系列问题。

因此，房地产企业的重整门槛极高、难度极大，并且费用也高、耗时也相对来说更长。

重整，是企业的主体资格保留，清算，是企业主体资格注销。二者的结合，却是另一种重生，能够有效克服单一破产清算的弊端，避免发生社会风险。

重整式破产清算，是在清算程序中进行的重整，并非法定程序，它将重整的价值理念融入破产清算程序，融合破产清算和重整两种程序优点的实践探索。

一般情况下，容易变现的住宅类、一线城市的办公与商业会选择此种方法进行盘活。

重整式破产清算，坚持高清偿率目标，追求最大限度变卖财产，以最高程度清偿债权。在实践中，一般以通过竞价的方式处置资产，以资产评估价为基础通过司法拍卖的方式进行变现。

而司法拍卖也因具有公开、公平、高效的特点，容易实现程序公平。

在实际情况中，债权人往往会因为对管理人和法院的误解，担心资产价值低估或者定向选择投资人以维护某些特定主体利益，而反对重整方案。通过司法拍卖的形式，价高者得，不仅避免资产被低估，也实现了以公正促公正、以公正换理解，在增加方案通过几率的同时保证各方共同利益。

此外，由于高清偿率这以目标的指引，重整式破产清算也将以“烂尾楼”的复工续建为第一要务，通过政府和法院的协调，管理人因地制宜考虑包括政府、债权人或第三方平台垫资、投资人借款、协商变更房屋价格等在内的多元化融资渠道，以保障复工续建或完善配套的资金供给，并以多种方式复工续建或完善配套后出售。

厘清债权顺位也是重整式破产清算过程中的一大要点。根据现行法律法规及司法解释，按照破产费用及共益债务，被拆迁人、购房人、购房人定金返还、建设工程价款、担保物权及预告登记债权，工资等劳动债权，税收债权、无担保民间借贷及以房抵债等普通债权，其他债权的顺位清偿，能够实现利益最大化。

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