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重庆骄傲?重庆某楼盘居然上榜中国10大超级豪宅

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如果有人问你:中国的十大超级豪宅榜,重庆有一个项目上榜了,你猜是哪个?

你可能会说:来福士、融创A-one、桃花源、万华麓悦江城、天湖岛、舜山府等等……

都不是。

答案是:保亿御江临风。

与汤臣一品待在同一榜单里。

还是第7名,力压仁恒和星河湾这种改善大佬。

还是整个西部地区唯一一个上榜的楼盘。

重庆骄傲?

西部骄傲?


01

初听这个名字,你可能都会感觉有点陌生。

保亿御江临风,项目东侧临近寸滩大桥,位于南滨路上的最后一公里。

说是南滨路上的遗珠也不为过。

那为什么这个上了中国十大超级豪宅的重庆项目,大家都没怎么听过呢?

首先,保亿项目地段只能说一般,毕竟不是处在两江四岸的最核心区,仅仅是南滨路上的末端,位置说实话有点吊角。

其次,保亿也没有绝版或者独家的资源。

虽一线临江,但并非江景房,仅仅是江岸房。

毕竟江对面的寸滩,目前只有一大片集装箱。

虽然寸滩规划是要打造国际邮轮母港,可真正落地可能是5年、10年之后,甚至可能一段时间内根本无法落地。

因为未来可能有某个规划利好,所以现在是中国十大超级豪宅之一,这好像从逻辑上有点说不过去。

虽然说保亿的外立面看着确实是非常惊艳,我去现场看了也是非常喜欢。


但重庆现在外立面好看的产品太多太多了,光想靠外立面取胜还是有点困难。

就像一个超级美女,可能在其他城市因其超高颜值很受欢迎。但在平均颜值都很高的重庆,重庆人对这种超级美女,可能多多少少有点免疫,或者反应并不如其他城市那么强烈。

从其产品来看,倒是有一些比较不错的地方。

比如私密性。

在其221㎡的户型里,客厅和主卧之间是有一扇厚重的大门的,以做区隔,这强烈地保证了主卧的私密度。


所以一圈看下来,保亿不管是从地段还是资源或是产品方面,虽然还不错,但也远没到非常非常好,可以吊打同行的地步。

那它凭什么是中国十大超级豪宅呢?

02

我查了下房企的销售额情况,保亿在2021年上半年开发商排名里,排在100名开外。

一家实力看起来一般的开发商,却做出了中国10大超级豪宅。

小而精?

又不是人人都是万华,能做出麓湖这样的产品出来。

再来看保亿房产的一些背景情况。

它跟力帆、隆鑫、宗申等这些企业很像,都是做汽车行业,做五金、做配件起家,随后才进入房地产行业。

你能想象说力帆、隆鑫某天突然跳出来说:我做了一个楼盘,它是中国10大豪宅么?

有点突兀。

它们在房地产能保持不掉队都算很好了,而且现在在重庆都很难看到它们的身影了。

保亿起家于浙江杭州。

杭州是一共专门出好产品的城市,毕竟绿城、滨江这种改善房企在杭州深耕了很多年了。

但保亿却并没有在杭州本土做出顶级产品出来,反而在1000多公里之外的重庆做出了中国超级豪宅。

这就像金科没有在重庆做出金科九曲河,却在1000多公里的杭州做出了顶级产品——如金科西湖。

在一个像杭州这种专门做改善产品的城市却没有做出顶级产品,反而在一个像重庆这种以刚需刚改为主的城市却做出了顶级产品。

不管是从城市属性还是从房企自身调性来看,都感觉有点不符合逻辑。

它在重庆还有另外3个项目,基本都是刚需类项目,分别是位于鹿角的保亿湖山鹿鸣、以及位于蔡家的保亿丽景紫园和保亿御景玖园。

刚需属性的保亿,为什么突飞猛进就做出了中国超级豪宅,而且是在重庆?

突然打通任督二脉进化了?

一圈看下来,总体感觉就是要么不符合逻辑,要么感觉不科学。

最后结论就只能是:豪宅的含金量,可能有点水份。

03

那保亿做中国超级豪宅,能做起来吗?

个人感觉可能会很困难。

首先,做顶级豪宅,要么房企本身具有超强的改善属性,刚一进来重庆就可以直接做改善产品,比如绿城一进重庆就做出了备受好评的绿城蘭园。

要么是在这座城市里深耕了很长时间,品牌调性和品牌形象早已深入人心了,达到了可以做改善产品的条件,比如融创、香港置地等。

而保亿在这两方面的条件,目前都不成熟。

它进入重庆的时间并不长,在重庆的项目也仅有4个,品牌都还没有宣传开来。在这种情况下去做豪宅,其实是有较大的风险度的。

保亿做的产品是小高层,共11层,主要有两种户型,建面176㎡和建面221㎡,建面均价为27000元左右,其中包含5000元的精装修。

根据铭腾数据,保亿在2021年共推出了84套产品,截止到6月底共销售了59套。

大半年时间下来,综合去化率仅有70%

其中,1月销售了27套,3月销售了4套,4月销售了6套,5月销售了10套,6月销售了12套。

这其中还包括重庆楼市大火的5月。

由此可见,即便是市场行情如此之好,其他楼盘可以卖到清盘,而保亿5月仅仅比4月多卖了几套。

连市场大行情都带不动,我很难想象出还有什么能带动它的销售。

04

再来看看它的产品。

保亿的产品总价段主要集中在500-700万。

这个总价段在重庆是什么概念呢?

2021年上半年重庆共卖了117395套房子,其中500-700万的房子共卖了848套,占比仅有0.72%。

那为什么保亿铁了心,要选择这么一条如此狭窄的道路呢?

是因为地价高,所以被迫选择高单价高总价的改善路线?

保亿旁边有个楼盘叫华发四季半岛,两个楼盘就是挨着的,地价都差不多。

华发就比较务实,做了常规的100平以内的洋房产品,把总价控制在200万以内,而且为了不提高总价,没有选择做精装溢价,别墅的价格基本上都是在400万以内,最后就卖的还行。

这就出现了一个很有意思的现象:在保亿买小高层的钱,可以拿去买旁边华发的别墅,甚至还可以留一部分钱用来装修。

这不是降维打击抢客户嘛!

同样的地价,地段也都差不多,华发选择了相对容易一点的道路,在外人看来保亿就是选择了地狱模式。

就像一个普通人,不好好工作,总以为自己是天选之子,于是掏空老本去留学拿个文凭,以后自己就能找到工资高的好工作,结果一回来工资还是只有四五千。

那何必费劲心力去折腾这一番呢?

人啊,认清自己认清现实,才最重要。

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