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部分人的思维都错了!苏州买房升值这一点很关键!

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我是苏叔,拥有多年苏州房产研究和投资经验,长期持续关注苏州地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

以下苏州购房答疑内容,来自微信公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问:

提问:苏叔,你好,想问一下在姑苏区买房的做民宿投资怎么样呢?我已婚有小孩,孩子4岁,感觉姑苏文化氛围比较多,想买套房做民宿,就算民宿不成功,也可以把自住或者以后卖掉,这样投资思路好不好呢?麻烦分析一下利弊。

苏叔:你好,目前苏州老城区姑苏区存在比较大的问题的居住环境很多年以来都没有得到改善,交通拥挤、房屋老旧,老龄化严重。但这样的房子还是有一些刚需但预算有限的人买的。姑苏区保留有大量文物古迹,适合文艺青年,民宿从业者可以用来发展产业、获取收益。未来如果碰上拆迁的话,对于投资者更是有益。不过这里也有些问题要注意,一方面要考虑未来是否易于出手,另一方面你的小孩面临以后上学的问题,这里买房建议人均居住面积要大于18平,必须要有姑苏户口,且全款购买,其次未来转让还面临需要缴纳15%的收益,拆迁的话只有80%的安置权益。最后民宿从业者要买卖的话要有姑苏户口,翻建也需要很多申请文件。投资者建议投资城外私房,城内有文物需要保护,买房还是要谨慎。

提问:苏叔,你好,坐标苏州,无房,未婚,在科技城工作,年薪30万,手上有60万存款,想要在科技城置业,不知道苏州的科技城是个什么情况,未来的发展潜力大吗?

苏叔:你好,苏州的科技城板块当前处在次核心区,不过这里之前给人的印象一般都是虽然有足够的现代感,但是位置是真的偏。苏州对于科技城的规划并不算晚,早在05年就已经提出规划,北边为工业区,中间是居住区,南边则为科研研发地。不过去过科技城的都知道,科技城这个地方更像“小园区”,规划完善不说,留白的空地也多,核心区还围绕着太湖大道。不过科技城的位置也确实是偏,目前的轨道交通基本为零,大型商业设施也看不见几个,虽然有政策资源扶持,还是目前落地还是比较少。总的来说,这里适合群体小众购买。

提问:苏叔,你好,坐标苏州,无房,未婚,刚需买房,预算250万,听说浒关不错,浒关怎么样,值得入手吗?有没有合适的推荐呢?

苏叔:你好,浒关地理位置虽说赶不上狮山,但比起科技城那是要好得多。浒关的这些年着重于老镇和经济开发区的新房建设,但因为轨道交通的稀缺,还是打算走刚需的定位。城铁新城算得上是浒关的中心,有永旺、宜家、开市客、迪卡侬四大商业坐镇,称得上是苏州的商业帝国。不过,浒关这里的劣势也比较明显,没有好的学区,规划也称不上优秀,空地也少,即使想要改善也无从下手。

提问:你好,现在市场变化太快了,掌握不了节奏,在大涨之后但是觉得还有价值的城市还可以投资吗?苏叔能否具体分析一下,谢谢!

苏叔:你好,这个问题我们要分三个方面进行分析:

首先是判断大涨的范围,整体部分的大涨,如全国范围内房价上涨,这种情况大涨之后,一般会出现横盘或者是小幅下跌,除非涨价趋势是由政策推动,否则最好不要选择这种时候投资。还有一种是个别区域大涨,这种是比较值得投资者关注的,因为局部区域的涨幅可能会持续。

其次要判断大涨的上涨阶段状态,上涨轮动模式主要分为三种,第一种是从高能级规划很强的区域开始涨,这种区域市场预期较高,有众多规划,涨价之后核心区域跟涨,最后有大范围普涨。第二种是郊区的概念先涨,这种可能地理位置不够优越,但随着开发建设成熟,能够吸引大规模置业人口流入,引发涨价,然后是市区涨,最后普涨。第三种是在能级很强的城市,核心区域先涨,随后郊区跟涨,最后普涨。这三种轮动模式在第一阶段涨价时都可以投资,进入第二阶段跟涨时则要谨慎投资,到最后普涨阶段,建议避免投资。

最后要关注城市的价值,如果是一线城市,能级较高,那么其上涨周期较长,是比较值得投资的。如果是成长性比较高的城市,有政策规划、产业升级、交通建设等等,也具有不错的价值。如果高成长性不确定的城市,如一些传统的省会、直辖市等,投资存在一定的风险,周期较长,要谨慎选择。

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