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深圳湾有小区房价跌回2年前!却没有人下手买……

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深圳二手房市场低迷氛围持续笼罩下,业主绝大多数进入沉默中,急卖的则在以惊人的降幅拨动购房者心弦。深圳湾就有一业主为腾名额,短短一个月内就降了300万,不仅大幅低于新政前成交价,甚至卖出了2年前的价格……

01 新房、二手房成交数据

本周(7月19日——7月25日)全市新房共成交615套,成交面积为59711.82平米,相比上周分别上升1.99%、下降0.53%,日成交量见图示。


本周(7月19日——7月23日)全市二手房共成交572套,成交面积为53384.65平米,相比上周分别下降6.23%、3.08%,日成交量见图示。


02 二手房一线市场分析

一线市场方面,成交无明显变化,放盘量亦是。我们近来推送的房源基本都是老早就放盘了的,只是相对所有在卖来说性价比最高的;还有部分就是此前已做出判断,换房业主前期犹犹豫豫不肯降价,到最后需要腾名额或资金时,只能乖乖下调价格。

最近市场也成交了一些“漂亮”的房子。这类房子一般是经投资公司出手,房子被他们“廉价”翻新一下,卖相大大提升,报价立马就上来了,很多人冲着装修都会心动而忽略价格。实际这种装修非常廉价(只是照片拍出来比较上相),成本估计就20来万,但总价至少提高了50万以上。

如果是买来长持、后期放租的话,这个廉价装修算是刚好,满足需求,买来直接就放租;自住的话就不要被装修迷惑了,后期你可能还要花钱处理掉重新装修。

还有一种房子也比较让购房者心动,热门片区的低总价双拼房。

上周我们推了一套前海的双拼房,低于指导价,户型很好,单价、总价都有优势,还能低首付,唯一不足就是双拼属性。考虑到这点,价格也不能说便宜,只是对有名额但预算有限的改善群体来说,还是值得入手的,所以一开始很多人就看中这套房子,蠢蠢欲动要入手。

也的确有买家很快就下定了,不过后来据说毁约了,因为业主要求太苛刻和奇葩,要求免费返租5年。


本来买这种房子的人就不是投资,自住需求怎么可能接受免费返租5年?买家毁约太正常了,投资需求更不可能浪费两个名额在一套双拼房上,毕竟是个成交不温不火的小区。

只要业主不放弃这个要求,即便价格上看起来有优势,也很难有买家能下决心入手的。

03 深圳湾有小区房价跌回2年前!房子太抢手,业主反价了

上篇我们讲了三湘海尚“卖房救实体”业主,前期十分坚挺,最后有意向客户,还是乖乖降了400来万。近期湾区又有业主大幅降价出售,相比三湘海尚成交价依旧创新高,该业主报价则是大幅低于此前最高成交价。

该房源即是我们上周五推送的曦湾华府复式户型,业主急卖原因是换房腾名额,降价幅度不仅震惊湾区,大半个南山的中介都知道了。

新政前就放盘了,当时刚好有同户型高层、看海景的2085万成交,所以业主初期放盘心态也很高,毕竟同户型几乎没有其他在卖的,稀缺造就业主报价无上限。尽管楼层、朝向、视野都没成交的同户型好,报价还是相比最新成交价高了近400万。


到4月下旬的时候,业主心态开始回落了,报价回调到和新政前成交价接近,此时还敢以新政前姿态打探市场行情,凭借的依旧是湾区豪宅整体放卖量少,供小于求下,户型稀缺带来的底气。


就我们当时对市场的判断,也的确如此,以新政前的价格买到湾区低总价4房,也许会有买家中意。

不过大家还是低估了本轮调控对市场情绪的影响,以及年前打补丁政策把追求居住舒适度的改善需求也逼退了。

进入5月份后,业主开始不断下调价格,起初还是小幅下调,50万、20万;6月份的时候相比新政前成交价已经便宜了85万,不过业主主要让包销公司在打理卖房一事,房子重新装修了一下,卖相有所提升。


进入7月份,业主已入手其他房子,开始急了,直接下调了150万,不过当时还是包销公司在卖,价格卡着,一直没给卖出去,伴随而来的是更加低迷的市场行情。中旬又下调了50万,然后就是最近,再次直降100万。

总结下来就是,距离4月份我们推送时的报价,降了400万;相比新政前高峰期同户型成交价,当下房卖稀缺的事实并未改变,去除朝向、视野、楼层差价,缩水150万左右,那么至少降了235万左右,折成降幅,是真正的跌了12%!

我们追查了一下数据,更是惊人!该价格和2019年年中同一户型报价接近,这是跌回了2019年的行情?


不可一世的深圳湾豪宅区业主,一旦急卖要快速出手,在冷清的市场面前,也不得不降价出售。

通过对比新政前成交价、2年前报价,该房源毫无疑问为笋盘代表,推出后就有很多购房者前来咨询,看房、约谈有好几波客户。

只可惜,当下市场已经让购房者对房价下降有了超乎寻常的期盼,甚至可以用“贪心”来形容,有买家希望再少个大几百万才愿意下手……

结果,看房量、约谈量起来了,业主似乎也还有其他途径解决名额问题,反价了……


这套我们原先预估会很快成交的,业主要不是急卖,也不可能降那么多,可惜买家们比较犹豫,对降价预期太高,错失了原本有的低价入手机会。

不过,也许还有转机。

如今反价了,业主最好可以不卖房就解决名额问题,否则,此前报价已经给了购房者心理预期,当下这种惨淡市场,很难有人愿意高于这个价入手,后期依旧需要通过卖房解决名额问题的话,此前报价就是基准线,甚至还要继续下调才有机会快速成交。

近期有关注并打算入手该房源的买家,可以继续观察一段时间,如果价格再次回调到最后一次报价,就别犹豫了。

那么,从曦湾华府下调报价后带动的可观看房量、约谈量可知,市场即便惨淡,需求始终在伺机而动,当多数人都在观望、犹豫的时候,有些人则在等让他心动的低价房出现。

目前二手房市场暂时未出现供不起房而抛售的情况(近几年入市的以自住需求为主),市面上降幅明显的房源几乎全部来自换房、腾名额急售业主。

这类急卖房源下半年会更多,一旦遇到降幅非常明显、低于新政前报价或成交价的,只要房子没硬伤,自住需求预算到位的话,可择机入手。

别总想着会全面大跌、等抄底,没有抄底的命,就别干抄底的活。

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