华夏幸福732亿债务重整路线图 北京、南京“卖地”先行

观点地产网 “今天我干到这，愿赌服输。”

过去二十年，王文学在固安做了一场豪赌，这场赌注为王文学带来了“河北首富”的荣称，也造就了华夏幸福今天的债务压顶。

2020年末，华夏幸福爆发债务兑付危机。受此影响，该公司发行的境内外债集体下挫，短短半年时间，情况愈演愈烈。

截至今年7月，该公司累计未能如期偿还债务本息合计732.20亿元。巨额债务之下，华夏幸福做出了“卖卖卖”的无奈之举。

7月27日、28日两天，华夏幸福接连出让位于南京、北京的项目。

事实上，在负债高压的情况下，甩卖项目是回笼资金最快的方式，过去，如泰禾、蓝光、恒大……无不采用此种模式。

但卖地、卖项目能否为华夏幸福寻得一线生机？

华夏幸福卖地

近几年，中国房地产由增量市场逐步向存量市场过渡，房企增速放缓，与此同时，地产调控政策接连出台，在房住不炒、三道红线等新政压力下，过去加杠杆、扩规模换取发展的模式难以为继。

在此情况下，诸多内生造血能力不足的房企陷入经营困境，华夏幸福就是其一。

一直以来，华夏幸福以产业新城业务作为自己发展的源动力，但产业新城前期投入大、回报周期长，对企业资金占用情况是非常大的。

基因决定命运，因产业新城长期占用大量资金，华夏幸福不得不通过多种方式筹钱，比如，公司债、ABS、美元债、永续债……

但随着地产行业进入深度调控阶段，华夏幸福这种“拆东墙补西墙”的模式不足以偿还债务，只能靠卖地卖项目突出重围。

7月27日消息称，华夏幸福完成出让位于南京江宁的孔雀城上元府项目，接盘方为万科。

据观点地产新媒体获悉，该项目由华夏幸福于2016年拿下。彼时，该公司经过55轮厮杀，最终以14.8亿拿下江宁东山G70地块，楼面价23883元/平方米，斩获江宁“地王”称号。

翌日，华夏幸福再度转让北京丰台科技园49%股权。

北京丰台科技园的使用面积达到13.88万平方米，华夏幸福在2015年通过注资的方式参与丰台两宗地块的开发，从而获得上述49%股权。

而本次转让后，意味着华夏幸福不再持有北京丰台科技园任何股份。

除了上述出售动作，今年以来，华夏幸福陆续将武汉、南京以及嘉兴等地区的多个项目摆上货架。更有甚者，今年6月，华夏幸福转让深圳公司予鹏瑞，从而清空旗下城市更新项目。

对于清仓甩卖旗下项目一事，有分析人士认为，华夏幸福目前资金链紧张，债务兑付压力较大，出让项目实属无奈。

也有市场人士认为，目前房地产市场收紧，出售项目能够形成比较稳健的现金流，对此类企业反而是件好事。

或许，王文学有些许委屈与无奈，债务重压下，出售项目回笼资金以偿还债务成为其破局的方式之一。

是无奈，更是取舍

卖掉部分资产救急，是有前车之鉴的。

2018年末，处于资金危机的泰禾开始寻求项目出售，当年12月率先出售3个项目；次年，泰禾继续进行大规划出售项目，合计回款超百亿元。

而后，蓝光为了缓解流动性危机接连卖掉医药和物业板块，恒大则打折出售全国各地项目。

世间万物因果循环，华夏幸福此番出售以后，或许会为其业务重整带来一番建树。

据了解，华夏幸福南京项目曾经出现在南京市住房保障和房产局发布《2020年第二季度拟上市计划表》，预计2020年4月首开135套精装现房，但并未入市。

随后，观点地产新媒体查阅了链家、安居等平台发现，截至目前，华夏幸福在南京江宁东山暂未有出售项目，意味着，上述地块自2016年拿地至今并未实现资金回流。

与此同时，翻看华夏幸福年报发现，南京江宁项目用地面积12.75万平方米，总建筑面积34.45万平方米，开工时间为同年12月，预计首批竣工时间为2019年7月，项目投资总额31.5亿元。

随后2017年、2018年两年时间，华夏幸福在上述项目当中共计投资1.92亿元；截至2019年末，南京江宁G70及新市镇建设安置房项目的在建建筑面积8.24万平方米，竣工面积1.9万平方米，期内投资金额1.45亿元，2020年末，竣工面积并未增加，投资增加9630.22万元。

南京江宁项目投入近五年时间暂未获得现金流回流，华夏幸福此时出让不仅能够及时止损，还能迅速回笼资金，解决更加棘手的问题。

至于北京丰台科技园，所在地块为科教用地（高新技术产业），有熟悉北京的分析人士透露，上述项目仅用于出租，回笼资金较慢。

从华夏幸福近期出售项目来看，大多为大量沉淀资金、周期长或许仍处于投入期的项目，进行项目的转让或能为其快速回笼资金，调整存续业务。

对王文学来说，接连出售项目或许是债务压力下的无奈，但更多的是对公司未来发展的取舍。

先行信号

在此前的内部讲话中，王文学认错了。他将华夏幸福当前的困境进行归因，认为有外部冲击的严重影响，但核心还是内部原因造成。

认错并不能解决所有问题，“不逃废债”的华夏幸福依旧面临着732亿元的债务。

债务问题何解？

据悉，今年2月，廊坊市人民政府与河北省产业投资基金管理公司共同出资的河北新空港发展投资有限公司已正式成立，该公司将成为华夏幸福债务重组的主体。

至于具体的债务化解方案，此前华夏幸福对外表示，将于7月正式公布。如今，距离“七月之约”还有三天，方案迟迟未现，等来的只有股价的不断下挫。

截至7月28日收盘，华夏幸福的股价仅剩4.25元，较昨日（7月27日）下跌3.85%，而去年今日，其股价在20元左右。

对此，市场众说纷纭，不少投资者在公开平台提到“是不是债务化解方案不如意，才导致股价继续下跌”。

方案未出，卖地先行。也有不少分析人士将华夏幸福近期的出售动作看作是“先行信号”。

根据此前坊间传闻，华夏幸福债务化解方案包括：债务展期1-2年时间；到期债券协商转化为非债券类债务，部分转股；华夏幸福的相关业务将进行重组，住宅、产业园区运营和商业可能是未来主要业务；董事长王文学会留在华夏幸福从事“擅长的业务”，但相关权重可能会下降等。

而上述观点大多以第三方案作为例证，市场人士亦表示，从出售的物业来看，不排除此类企业在整合业务，需求更具优势的发展道路。

当然，也有反对意见，理由则为华夏幸福多次推迟公布债务化解方案。

2021年3月初，华夏幸福宣布债务化解方案将于5月公布，而后推迟至6月，又再次推迟到7月。

如今，“七月之约”还有三天时间，华夏幸福卖地究竟是信号，还是另有转机？