85后地产女掌门的选择：中南降速“活下去”

去年8月出台的“三道红线”，成了所有房企的降速器；两集中的土地出让新规，又不断压缩着利润空间，房地产公司，自2008年以来，从未如此艰难。

万科在三年前喊出的“活下去”，如今已成为大部分房企的真实存在。

作为TOP30房企中，唯一一位全面接班的“85后”女掌门，陈昱含压力不小，近期她在内部表示，下半年的主题就是“活下去”。

去年2月，明星职业经理人陈凯离职，陈昱含由中南置地总裁升任董事长，当年实现销售金额2238亿元。

然而时间行至2021年，行业环境的迅速变化，让她再无法沿袭父辈的激进扩张路径。

华尔街见闻获悉，尽管在2021年上半年，中南实现销售金额1090亿元，同比增长34%，但公司全年预期销售目标增速仅为10%左右，相比去年的14.2%进一步放缓。

与之相比，2017年至2019年，中南的复合年增长率为42.6%。

这既是行业趋势所致，也是中南的主动选择。从黑马到白马，从高速增长到注重规模与利润的平衡，陈昱含领导下的中南，选择告别旧时代，走进新周期，“惊喜少一点，确定性多一些。”

10%增长

2021年下半年，三道红线的威力凸显，蓝光、恒大等房企爆发信用危机，地产美元债市场剧烈波动，房企再融资史无前例地受阻，销售，成了他们回笼现金最主要的手段。

但市场的差异无比巨大，竞争也更加激烈，降速、收缩几乎成为行业主旋律。在此背景下，华尔街见闻了解到，中南预计今年将达成10%的销售增长，即2500亿左右。

虽然比去年进一步放缓，但在当前的市场环境下，以中南2000亿的级别，这个增速，仍然是算高的。

为了实现这一目标，不久前，中南在部分项目推出了员工购房福利，大部分为尾盘产品，根据项目情况制定优惠利率，最低折扣可以达到65折。

中南有关人士表示，这是项目层面的常规动作。但折扣力度之大，也体现了中南加速去库存的意愿。

在融资上，中南也采取了随行就市的策略。2020年初，陈昱含提出“融资前置、借船出海”，以此对冲去杠杆的压力，这一战略执行在今年更为明显。

6月，中南建设发行一笔364天期1.5亿美元债券，票面利率高达12%。这在两千亿级别的房企中，并不常见。

中南有关人士解释，这笔高息债有一定特殊性，反映的是当时的市场状况。彼时，恒大事件仍在发酵，高收益地产债二级市场频繁暴跌，房企发债难度增加。

在融资收紧的当下，能借到钱便是第一位的。

7月26日，房企融资环境有所回暖，中南又发行一笔10亿元中期票据，票面利率为6.8%，与融创相当。

中南有关人士表示，公司坚持不依赖有息负债的发展模式，过去由于起点低，基础弱，融资成本在行业偏高，但公司有息负债少，利息支出水平低于同行。

截至一季度末，公司有息负债仅779亿元，比2020年末下降3%，与年度销售金额比值保持行业最低水平；随着结算规模的增加，资产负债表将持续改善，未来融资成本也会持续降低。

以上可见，陈昱含在努力实现资金的腾挪、财务的稳健和业绩的增长之间的平衡，而这一切，都是为了更好地“活下去”。

财报显示，截至2020年末，中南的净资产负债率下降71.12个百分点，至97.27%；剔除预售账款后的资产负债率下降4.2个百分点，至79.76%；现金短债比1.04。改善两条红线，实现由“红”转“黄”。

剔除预售账款后的资产负债率改善难度较大，中南上半年大概率仍保持一条踩线。按照陈昱含的计划，中南最晚将在明年实现“三线全绿”。

白马为何？

仅四年，实现销售规模从百亿到两千亿，中南是典型的黑马房企。

2017年，中南引入陈凯、鲁贵卿两位明星职业经理人，打开规模增长加速器。从2017年的963亿元，到2020年2月陈凯离职，中南销售规模已经达到1960亿元。两年跨一个千亿，在黑马队伍中也是佼佼者。

陈凯的离去，陈昱含的全面接班，中南迎来了发展的拐点。在2020年业绩会上，陈昱含提出，“未来中南的好故事是从黑马到白马的奋斗史”，这既是个人风格所致，也是行业的趋势。

这位年轻的新掌门，没有对行业黄金时代的留恋和幻想，坚信高增长逻辑已经消失。在她看来，中南想要成为白马，必须提高增长的质量，追求规模与利润的平衡。

“希望成为白马，意味着公司已经快速成长到引人注目的时候，不再单纯追求吸引眼球的规模和速度变化，而是更多追求透明度、增长的质量、增长的稳健性和持续性，”中南方面表示。

白马的特征之一是稳健。2020年年初，陈昱含提出要建立ROIC(投入资本回报率)为核心的经营逻辑，即不看杠杆，按照投入的本金和借款计算回报率。

这一逻辑的改变，叠加“融资前置”的条件，将让中南的投资更为谨慎，从而实现从高速到稳健的切换。

此外，中南还将致力于实现增速和经营质量的平衡，就是具有稳定、持续的盈利能力。

在去年2月的公司年会上，陈昱含曾发表过对公司未来发展的诸多判断。女性对风险天然的敏感，对平衡天生的偏好，让她得出一个结论——“补短板，就是中南新的生产力。”

在她看来，中南最大的短板，就是盈利能力，具体表现为毛利率偏低，费用偏高。

截至2020年末，中南整体毛利率只有17.29%，低于典型上市房企20-25%的平均水平。在预算优化、费用降低、产品溢价等方面，中南还有不小的提升空间，以此减弱规模降速对利润的不利影响。

毛利率的提升是利润改善最直观的部分，从更大层面来看，中南的发力点将落在多元业务的协同发展上，也就是“两主两辅多联动”战略。

在重点发展地产、建筑两大主业的基础上，中南将通过城乡建设运营、核心商业资产的持有来增加发展空间，并通过借助中南控股旗下的多元业务，提高发展效率，打造永续经营能力。

目前，除了已经上市的中南建设，中南服务、中南高科都在今年上半年向港交所递交了招股书，如果能够顺利上市，中南控股将拥有三家上市平台，而地产作为“4+1”业务布局的主业，也将得到更多的助力。

在今年4月的业绩会上，陈昱含首次提出了5000亿销售目标，按照年增速10%计算，大概需要8年。无论是这一目标的规模，还是达成的期限，都透露出这位新掌门人的决心，要在房地产的下半场“活下去、活得久”。