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新恒大:峰回路转

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出品 | 商业大咖研究院

“为什么登山?”

“因为山在那里。”

这是英国著名的登山家乔治.马洛里的回答,也是他最为著名的一句话。

这句回答,看上去是没有回答,差不多是句空话,但更让人钦佩与赞叹。

为什么是恒大?

作为有着中国地产“一哥”之称的恒大,为什么要苦力转型,思来想去,我发现我的回答也类似——

因为恒大,就在那里。

只是今天的新恒大,已弯道超车,已峰回路转,正在努力翻越那座久违的高山……

01

新恒大,真的来了!

2021年3月31日,恒大举办业绩发布会。

台前,是花团锦簇的红色玫瑰,背后则是三个大字——“新恒大”!


许家印身穿一身黑色西装,系了一条蓝色领带,满面春风,显得格外精神。

在发布会上,许家印信心满满表示,恒大的有息负债每年要下降1500亿,未来三年要大降4500亿。

6月初恒大的战略合作伙伴交流会上,许家印更是放出狠话,月底有息负债降至“5字头”。

一年降低3000亿元负债,看似一个不可能完成的任务。

但恒大做到了,许家印没有食言!

数字不会说谎,请看一组来自恒大的数据——

6月24日,中国恒大发布公告,已安排自有资金约136亿港元汇入债券还款账户,用以偿还今年6月28日到期的14.5亿美元债,以及近3亿美元利息。

6月29日,恒大给出喜讯:有息负债5700多亿元!和去年同期最高值8700多亿元相比,降低了3000亿元。

6月30日,恒大集团对外透露,目前公司净负债率已降至100%以下,顺利实现一条红线变绿。

进入7月,恒大物业也继续保持强劲的增长势头——

7月19日,恒大物业发布盈利预告,预计今年上半年股东应分配利润同比大增70%左右。以去年上半年股东应分配利润11.5亿估算,恒大物业今年上半年股东应分配利润达19.6亿左右。

这些亮眼的数据很大一部分,来自于恒大人使用科技引擎打开未来空间:

恒大物业在物业这个赛道上护城河不断加深,那么其科技赋能,切入“物业+生活服务”的长期大赛道,为恒大物业的长期成长性打开更大的空间。

此前,恒大物业与腾讯、商汤科技等科技巨头深入合作,加速科技化转型,并将科技赋能大力运用于增值服务板块,打造智慧物业平台,深入开展房产中介、保险经纪、社区团购、家装美居、养老康养等众多业务,相关成效在本期业绩得到显著体现。

商业很残酷,成败都要以量化数据为导向。

新恒大人用一个个有力的数据,铿锵有力地展示出自身的实力,打破外界质疑,造就新恒大!

02

三道红线、房贷新规、集中供地,房地产行业的监管上升到前所未有的高度,所有房企都在轰轰烈烈地“去杠杆”。


尤其是三道红线,扼住大部分房企的咽喉!

降负债。这个难题始终困扰全国房企的掌门人,恒大许家印,碧桂园杨惠妍,龙湖吴亚军等都不例外。

尤其是最近两年的艰难时期,对地产行业来说无异于重新洗牌。恒大有足够的方法和执行力,始终让自己保持着领头羊的位置。

在房地产行业的凛冬之际,恒大依旧可以逆风上扬,他们做到两点“与众不同”。

其一,在传统的房地产行业快人一步引入新颖销售方式。

疫情冲击之下,很多公司都积极转型互联网,希望通过“互联网改造”减少疫情对业务的影响。

2020年春节后恒大首创“网上卖房”。

恒大几乎比所有的地产商都抢跑了一大步,且给出一个让人瞠目结舌的数据!

3天销售580亿!

恒房通(恒大网上销售平台)兼职销售员超千万!

单看这“离谱”的数字,许多人第一印象会想到是一家巨无霸级别的互联网企业,谁会想到这会是一家房地产企业交出的惊人答卷!

可见许家印的魄力和恒大管理层的执行力!

到了三月份,恒大继续加紧“促销”行动!

“2月18日至29日,恒大全国住宅75折优惠,3月1日至31日为78折优惠。”加上楼宇去化率优惠、付款方式优惠等,最高优惠可达66折。

这一系列优惠当时创下中国恒大史上最大折扣力度。“折扣促销”,一直是恒大的销售方式之一,这一次来得最为“猛烈”!

在今年5月,恒大启动了第三届“5·31购房节”,南宁恒大御府、昆明恒大珺睿等项目,开盘销售额分别达到21亿元和12亿元,去化率(在市场营销领域,去化率是在一定时间段内的销售率)非常高。


其二,高质量楼盘强有力支撑恒大的销售额!

江苏和广东等全国各地一批高质量楼盘,也为恒大销售回款带来利好。

截至今年上半年,恒大累计销售额达到3567.9亿元!同期,恒大的销售回款3211.9亿元,回款率高达90%,同样创历史新高。

销售能力的不断提升,回款能力充足且不断增加,都是恒大降低负债至关重要的法宝。

03

除了逆市实现销售回款双增长,恒大还有两大“秘密武器”。

其一,恒大拥有庞大的土地储备与制定的缓拿地策略!

自2019年开始,整个房地产行业的拿地速度都在放缓,而恒大尤为突出。

2019年,碧桂园拿地力度强劲,以4253万平方米占据榜首,恒大以2138万平方米占据第四的位置。

2020年碧桂园拿地热情依旧高涨,以4623万平方米的拿地面积再占榜首,恒大以拿地面积2831万平方米冲入第二。

而到了2021年,恒大拿地数量急转直下!

2021年6月1日中指研究院发布最新数据显示,恒大前5个月拿地面积仅218万平方米,百强房企中排在第28位。

相比前两年,恒大在2021年的蜕变之年失去拿地“欲望”!

不过值得一提的是,恒大有个原则是从不拿地王,大部分土地性价比极高。其中一二线城市占比67%平均楼面价仅为2638元。

在拿地方面选择谨慎,是因为恒大自身有雄厚的土地储备保障!

在前些天的发布会上,恒大还首度详细披露了目前在全国各地789处土地的储备清单,列明了每一项目的名称、土地原值、土地储备面积和楼面地价。

新恒大这是在将他们的实力,公之于众!

截至2020年12月31日,恒大土地储备项目规划建筑面积2.31亿平方米,土地储备原值4901亿元人民币。

除此之外,恒大还拥有100个旧改项目,大多集中在深圳等一二线城市。

丰富的土地储备外加价值不菲的旧改项目,恒大的殷实家底,足以支撑其渡过这个寒冷的冬天。

其二,恒大拥有多个全新强劲的资产增长渠道。


据不完全统计,过去一年恒大便通过相关举措增加权益近千亿港元。

恒大汽车先后引资近366亿港元;

恒大物业通过引入战略投资和上市引资近376亿港元;

恒大通过房车宝引入17家战略投资者引资163.5亿港元......

除此之外,未来恒大旗下例如大健康产业、恒大冰泉等多个优质资产业还将继续分拆上市,为恒大注入更多更活跃的新鲜血液。

另据市场消息,恒大已于7月20日安排资金提前汇入债券还款账户,支付四笔美元债券利息合共约3.52亿美元(折合约27.3亿港元)。

在风口浪尖上,恒大毫不见外地向外界“秀肌肉”证明自己的财务实力。

6月24日,恒大宣布以自有资金偿还一笔136亿港元的美元债本息,至此到2022年3月前,恒大再无到期的境内外公开市场债券。

如此一来,恒大降负债大战告一段落,且大获全胜。

至6月29日,恒大有息负债已经降至5700多亿元,较去年最高点的8700多亿元,大幅下降约3000亿元,净负债率已降至100%以下,成功实现一条红线变绿。


左手降负债,右手拓蓝海,恒大已然变新,变快,变稳。

04

“轻装前行”的恒大,在大力度降负债的同时,积极开启多元化转型。

恒大布局的是未来,造就的是新恒大!

在2020年度业绩发布会上,许家印对外披露了“新恒大”蓝图,在宣布“降负债”的同时,其多元化布局正式拉开帷幕。

许家印眼中的“新恒大”是‘多元产业+数字科技’的世界500强企业集团。

旗下拥有恒大地产、恒大新能源汽车、恒大物业、恒腾网络、房车宝、恒大童世界、恒大健康、恒大冰泉八大产业。

在房地产主业融资收紧的背景下,将新业务分拆上市被认为是开发商“去杠杆”、应对“三道红线”规则的有效途径之一。

2019-2020年,物业公司掀起了上市热潮。


恒大物业于2020年12月成功上市。截至今年2月底,恒大物业合约面积达6.79亿平方米,在管面积达4.13亿平方米,预计今年底将分别突破8亿平方米和6亿平方米;

管理面积的持续攀升,是恒大物业进一步扩张与盈利增长的积极信号!

房地产存量博弈时代,物业管理悄然冒头,二手房交易市场也有强大造富效应。

2020年8月,贝壳在纽交所上市当日,股价收于37.44美元,市值达到了421.95亿美元。

贝壳股价最高时达到79美元/股,市值最高达940亿美元,约合6000亿元人民币,超过碧桂园和中国恒大的市值之和。

贝壳的珠玉在前,让人对二手房市场的创富空间充满遐想,许家印也瞅准时机火速跟上!

2020年12月30日,由恒大集团与全国152家中介机构重组成立的房车宝集团正式揭牌,其目标是构建房产、汽车线上线下全渠道交易服务平台。

根据恒大集团方面公布的数据,房车宝拥有全民经纪人会员2162万,线下门店30635家,平台年精准导流实地看房客户超2000万,年交易规模1.2万亿元,2020年共发放佣金162亿元。

房车宝目前的估值约为1300亿元,恒大曾透露房车宝最早于今年下半年或2022年年初上市,上市地点还未落实。

可以预见的是,房车宝的上市会与恒大物业等新平台为恒大提供更多帮助,缓解负债压力。

粮食食品赛道出了一个钟睒睒,无疑是对这个领域强大造富能力的肯定。

2020年9月8日,农夫山泉在港交所上市,总市值超4400亿港元,其掌门人钟睒睒晋级2021年新财富500富人榜中国新首富。

当年广州恒大足球队登顶亚洲之际,恒大冰泉横空出世的场景还历历在目。如今许家印重拾“一宝”,也买回了恒大粮油。

恒大在2021年3月31日的业绩发布会上,恒大集团宣布收购回恒大冰泉49%股权,并筹划上市。

“要么不做,要做就要做最好。这是恒大的一贯作风。”许家印说,他的目标是成为世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团。

同时,恒大汽车全球布局十大生产基地,天津、上海、广州基地已启动试生产调试。截至目前,恒大汽车已累计投入474亿元。

今年5月,恒大汽车全产业链专利布局公布,国内外共计申请专利3012件,其中已获得授权专利1355件,如此海量专利正是对核心科研实力的最好注解。

目前,恒大汽车同步研发14款车,发布9款,将搭载H-SMART OS顶级智能网联系统、宇航级智能座舱和业内最强算力平台,打造“车家合一”的智联移动空间。

继恒大汽车、恒大物业、恒腾网络之后,恒大集团正在推动上市的房车宝、恒大文旅、恒大冰泉、恒大粮油等平台,几乎囊括了当下所有的热点赛道。

恒大地产的去负债之路,显然并未影响恒大集团商业版图的扩张。

一面着眼当下,埋头苦干;一面抬头,着眼于未来,新恒大未来可期,值得期待。

可以预见,随着“高增长、控规模、降负债”战略的继续深入推进,以及八大产业陆续上市,一个崭新的恒大将出现在世界的舞台上。

结语

商业,从来都是用数据说话,其实历史也一直在做数字的游戏。

打开恒大的官网,发现恒大创办于1996年,许家印带领的恒大人,一步一个脚印,已然走过了25个春秋。恒大也由当年一家小小的企业,演变成今天的世界500强企业。

作为有着中国地产“一哥”之称的恒大,在最近5年,更是在苦力爬山,也是苦力转型的5年。

天将降大任于许家印,也使他与别的企业家一样,在企业发展到20年以上的企业家都面临“刀刃向内”、自我革命的挑战。

其实,许家印所面临的挑战,在张近东、张瑞敏、董明珠、宗庆后和李东生的身上,一样正在经历,或已经历过,或再次经历……

一次又一次的自我革命,一次又一次穿越死亡之谷,一次又一次爬山……

企业有危机,一点也不可耻,也不用可怕,怕的是在危中看不到契机,怕的是终局未至,已然离席,只要人在战场 ,就有赢的机会。

“我只担心一件事,我怕我配不上自己所受的苦难。”此刻,我将俄罗斯伟大的作家陀思妥耶夫斯基的这句糟心的话,送给许家印,以及正在痛苦转型中的企业家们。

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