变天了！八部门重锤楼市乱象！调控不力将问责

今天下午，住建部联合了国家发展和改革委员会、公安部、自然资源部、国家税务总局、国家市场监督管理总局、中国银行保险监督管理委员会、国家互联网信息办公室等8部门开会。

通知明确要因城施策，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四方面的问题。

并表示：要力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。

注意了，开会的全部都是执行力极强、且和房地产上下游紧密相关的部门。

比如公安部、税务局和国家市场监管总局要维持房地产秩序；自然资源部涉及到一级土地市场；银保监局管控金融；网信办管控舆论！

这一下子，神龙全部集齐，瞄准房地产市场，只为一个目标：三年内整顿好房地产市场！

这种力度和决心是从未有过的！

其实昨晚高层就已经提前预热了，住建部司长直接发话：对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。

紧接着，hz继续加码，再次重申：持续规范房地产市场秩序，坚决查处市场乱象。

高层同时痛斥房地产，而且所提到的内容针对性极强，类似管控涉及房地产各个领域和细分市场，甚至还给出了明晰的目标，释放出来的讯号非同一般！

上一次住建部这么怒气冲冲发话，还是在2018年的时候。

当时的情形和现在特别像，也是大部分一二线城市已经上涨一波了，有些转凉、有些仍在高位。

但住建部发话后，全国各地逐渐开启调控大潮，随即全国楼市逐渐转向降温。

所以不难预测，这一轮住建部发话后，由上至下，都会一起协调来完成「房住不炒」的坚决任务。

具体怎么完成？

今天八部门开会提到了四个重点整治的方向：房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务。

这里面的点都很细，主要针对的是行业乱象，我就不一一列出来了。

但昨天晚上，住建部和fzl的发言，更值得深究。

今天我给大家好好讲解一下。

先看住建部的说法：

1、对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责；

2、下一步还将加强房地产金融管控，完善房地产企业「三限四档」融资管理规则；

3、落实银行房地产贷款集中度管理，坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房；

4、着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。

再看f总理的说法；

1、城市要落实主体责任，不断完善和用好政策工具箱；

2、要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理；

3、要加快完善“问地价”工作机制，优化土拍竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度；

4、要持续规范房地产市场秩序，切实管好中介等市场机构，坚决查处市场乱象。

大家说的内容其实都相差无几，主要是针对这一轮上涨出现的新情况、新问题，分别给出了解决的方向。

摆在第一位的就是利用好调控政策来管控房价。

接下来凡是房价继续上涨的城市，都要加快调控稳定市场，一旦没有执行到位的城市，要坚决予以问责。

目前有哪些城市楼市依旧火爆呢？

上周易居研究院公布了一组数据，以70城为主，二手房价指数同比涨幅大于5%的城市界定为“房价偏热”。

数据显示，在6月份，全国70个城市中，二手住房价格指数同比涨幅超过5%的共有25个城市，其位于“房价偏热”区间。

最火热的城市包括：广州、徐州、上海、北京、宁波、深圳、杭州、银川、金华和泉州。

以上这些城市，细心的读者应该发现，我之前几乎都有提醒过。

现在广州、深圳、宁波已经开始回调降温了，上海上周也出了大招，今天更是把赠予的漏洞堵住了，北京一直很低调，我就不说了。

其余的城市徐州、杭州、银川、金华和泉州，如果接下来二手房热度还不降温的话，调控大锤肯定少不了。

记住，这些城市要是涨幅超50%以上的二手房碰不得。

其次，大家都提到了「房地产金融管控」，金融管控要管控两部分，分别是购房者和房企。

类似于利率、房贷、经营贷、消费贷，针对的都是购房者。

现在银行都已经收紧了信贷，而且我身边一些银行朋友说，下半年的额度可能更紧。

大家别看最近降准后银行又有钱了，但银行红线是碰不得的，房贷额度有限，用完就没了。

当然或许一些精明的购房者会做消费贷等渠道拿到银行的钱，但终归是少部分人。

现在高层已经给出了明确的指示，要严防死守经营贷、消费贷流入楼市，不排除下半年地方会出台更加严厉的政策。

再一个就是现在利率也在不断上涨，上周我在江苏调研，有些地方首套房利率都已经破6%了。

说到今年最潮流的二手房限价，其实这也是金融管控的一种，因为二手房限价要和银行按揭贷挂钩。

比如深圳、宁波、成都直接出台的二手房参考价，按揭贷只能根据参考价执行。

上海则是最高核验价，要是价格超出红线的话，银行也不批。

最近个别上海的业主很不服气，认为二手房最高核验价不合理。

但说实在的，即便让你挂出天价又如何，银行不放贷你也没辙，毕竟没几个刚需真的具备全款购房的能力。

以前房地产管控只管新房，但是现在随着城市化的发展，越来越多一二线城市二手房市场已经开始占主流了，所以管控二手房市场是必然的。

而且也只有管住了二手房，新房打新热潮才会降下来。

现在有的热点城市出现了两极分化的怪象，即二手房市场价格稳定，但是新房市场却异常火爆。

比如南京，大部分区域二手房价格相对平稳，但是新房却出现千人抢，万人摇的火爆局面，中签率低于10%。

这里的关键就是新房二手房倒挂，引发全城出动打新房。

但是如果管住了二手房价格，价差和新房越来越小，那么投资客至少消失一半，剩下的都是刚需。

若是未来按照这个方向的话，那些二手房市场上涨过快的城市，都有可能推出二手房指导价。

这里的本质就是管控住银行，房子的按揭贷款和抵押贷款都是根据指导价执行，那么对于市场的影响就是立竿见影的。

大家可以参考深圳，在去年深圳房价永远涨的信念堪比金刚石般坚不可摧，今年呢？谁还说这句话的，就是傻X。

金融管控的第二个对象是房企。

去年监管部门划定的「三线四档」融资管理规则就是针对房企的，房企要是负债过高，就没法拿到便宜优质的银行贷款。

红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；

红线2：净负债率大于100%；

红线3：现金短债比小于1.0倍。

虽然短期内利空房企，但是长远来看是有助于房企发展的。

毕竟企业长时间处于高负债状态，随时有崩盘的风险，并不利于房地产行业健康发展。

所以我们看到今年各大房企都在争取「红转绿」，具体哪些我就不说了，大家应该有所耳闻。

本来三道红线就把房企逼得够呛，谁知道今年国家再次升级。

6月30日，央行已将“三道红线”试点房企商票数据纳入监控范围，要求相关房企将商票数据每月上报。

对于那些习惯用商票结算的房企来说又是致命一击。

这还没完，同样是6月份，财政部下发「国有土地使用权出让收入划转税务部门征收」的通知。

这里面有一个细节，以往开发商拍地后，土地出让金是可以延迟缴付的，但是现在转换了缴纳部门后，再也不能拖帐了，没钱你就别拍地。

其实不仅仅是炒房客懂得撬杠杆，熟悉各种融资套路，开发商更甚。

以前很多开发商拍地后，地价能拖就拖，工程款也是，要么建设单位垫付、要么给商票。

还能提前卖楼花，从购房者手里先回一笔款，开发商只需要出营销费，盖售楼处，其余根本没花一分钱。

等钱收回来了再慢慢给政府、给建设单位回款。

而这一切都要基于高周转和便利融资的前提下。

但现在这一套已经玩不下去了。

前期拿地政府就不允许拖帐；负债率又非常关键，不能一直欠合作单位的钱，不然融资只会变得更加困难；加上全国各地限房价，竞地价，房企的利润越来越少。

开发商的手脚已经被五花大绑，接下来几年，我们也许会见证越来越多房企倒闭……

当然这对于我们购房者是有好处的，毕竟房地产是一项重要的民生工程。

清理掉没有实力的开发商也能减少烂尾的风险，现在全国不少地方都出现了烂尾楼，最终买单的又是地方政府和购房者。

随着市场不断洗牌，优胜劣汰，只留下真正有实力的房企，烂尾楼这种现象以后会逐渐消失。

最后高层还提到一点非常关键，就是土拍。

今年22城集中土拍后，外界有不少批判的声音，认为集中土拍后把地价推高，引发市场焦虑。

但其实这也不能完全怪集中土拍，还是要看地方如何实施。

比如北京就做了一个榜样，限房价、控地价、提品质，甚至把土地溢价率都限死了。

不仅北京，今年成都、上海等城市的土拍热度都不高，就是因为政府对于限价、自持都有非常严格的要求，开发商的利润空间收缩。

接下来的土拍大概率也会朝这个方向走，地王频出的日子，恐怕短时间内要到头了。

总结一下，从昨晚到今天，高层释放的信息量非常大。

调控要用起来、二手房限价、利率房贷全部卡死、对房企五花大绑、甚至地价都做了要求……

管住了以上，就已经把房地产的五脏六腑全部都打碎了。

剩下的中介乱象啥的，没有市场给他们做底气，也乱不起来，不关店倒闭都已经是菩萨保佑了。

总的来说，高层的这一轮发声，很有可能是一个转折点。

我上周就说过最先上涨的三座城市开始凉凉了，接下来「凉」的城市会越来越多。

你猜会是哪里呢？

ps:江苏调研还需要整理哈，下周会陆续发出，大家别催更啦。