楼市“烟花”登陆徐州，房地产市场定调，开发商的苦日子要来了

如果你是个热衷房产信息的人，想必已经注意到徐州房地产市场正在逐渐降温。短时间、大幅度的房价上涨现象近乎绝迹，徐州房市正在从需求型转向改善型。

而从上到下的房地产市场整改之风对徐州房地产来说无疑是严峻的，由此可见，徐州2021年下半年的基调已经定型，以开发商利益诉求为主导的市场将不再，想必相当一部分的开发商要过一段“苦日子”。

徐州楼市现状——新盘销售明显退热

自2021年5月份以来，徐州楼市已经极少出现“日光盘”、“秒光盘”的景象了。目前大部分楼盘开盘只能卖到“30%~50%”，更有甚者连看房者都寥寥无几。有的开发商干脆就不再公布开盘销售情况。

这种“慢销”状态明显不是开发商愿意看到的，对开发商的资金回笼也极其不利。

例如北区的7月23日开盘的澜悦华庭，其价格从预售到开盘均未有过较大变动，毛坯价13000元/㎡，装修价14600元/㎡。目前仅入网2套，362套房源还剩360套。（不排除已经达成购买意向但未进行网签的情况。）

即便是被热捧的“网红盘”、“热度盘”也大多未能在开盘销售中过半。

东区、西区的情况大体一致，贾汪持续保持低价刚需房的整体布局，但销售均与5月份之前有较大下滑，整体并不乐观。

徐州楼市现状——限价房上市“大水漫灌”

2021年5月开始，徐州土拍市场就逐渐“退烧”

2019-92十里村地块约68000㎡成交价2.978亿元，2019-94号地块约34800㎡，成交价格1.584亿元。

2021年6月开始，徐州土拍开始进行限价地的拍卖。（以下列表节选部分土拍信息）

限价地的地块位置、周边配套、未来发展均属中上层，大部分限价房的毛坯售价均未超过1.3/㎡。而更为优越的楼盘逐渐从主打刚需房转向主打商务改善房。以大平方米、大格局取胜。

然而这种两极分化严重的楼盘格局势必会让改善房的走势变好，而一般刚需房的价格持续稳定。

徐州楼市现状——二手房陆续“解禁”，刚需开始转向

2011年11月17日，财政部、国家税务总局正式公布营业税改征增值税试点方案。

2019年开始，徐州实行交易新政，个人网签不超过5年、领取房产证不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；

而国家的相关规定是，凡是房产证（或者税务部门出具的契税税票）填发时间不足5年的，需要缴纳成交价格5.5%的营业税，满5年后，属于普通住宅的免交，属于非普通住宅的按照（实际成交价格－原购买价格）×5.5%的标准缴纳。

以徐州市一套刚需房150万元的价格计算，普通住宅在未达到免税标准时需缴纳约7·5万元的营业税。而随着时间的推移，2021年将有一批被新政限制刚需房达到“免税”标准，大量二手房将冲击市场。

二手房市场的繁荣也将对徐州新建楼盘的销售产生不小的冲击！目前徐州主城区鼓楼区60个小区、泉山区95个小区、云龙区65个小区均有二手房房源在售。

二手房均价在1.86万元/㎡~0.86万元/㎡之间。中间价位1.2万元/㎡-1.4万元/㎡之间的房源最多。根据某二手房网站查询，目前整个徐州在售二手房源约2.9万套，二手房源供大于求。

徐州楼市现状——政策“降维打击”，房企无力突破

7月23日，住建部、国税局、发改委等8部委联合发布关于持续整治规范房地产市场秩序的通知。对捂盘惜售、茶水费、房地产开发、交易租赁等房地产乱象予以严格审查，并确立了2023年之前彻底整治房地产市场秩序工作计划。

住建部同时表示对调控不力、房价上涨过快的城市将予以坚决问责。8部委的文件一出，就确定了全国房地产市场以“稳定”为主的基调。而徐州楼市自然不能“例外”。徐州2016年至今，5年的房价急速上涨也将被相关政策“降维打击”回归到缓慢增长的态势。

另外，值得注意的是目前徐州的改善型房地产市场并非完全解决刚需住房问题，更多的是房产置换，而部分银行对二手房停贷的现象也将对二手房市场形成制约，那么徐州的改善型住房发展也将被同时制约。

楼姨观点

目前相关政策已经在实行之中，部分房企被监管部门要求买地金额不得超过销售额的40%，包括房企公开拿地和通过并购的方式拿地。基本上卡死了每个房企的开发进度。

以上政策如果严格实行，目前徐州的很多名牌房企已经失去拿地资格，那么最终徐州的房地产市场开发进度将被持续放缓。

而由于不能持续拿地开发造成的利润、资金链的空缺，将会使一部分房企过上相当长一段“苦日子”！