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品质为本,阳光城的稳健之道

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在地产行业,有一个生动的比喻。过去的30年是一场百米短跑,未来的10年是一场马拉松长跑。

未来的地产行业,是什么样子?从政策导向和行业风向看,房地产回归服务业是必然,构建以品质为中心、以服务为中心的发展逻辑,将是未来10年的核心竞争力所在。

顺着这个思路,知名房企阳光城的经营表现可圈可点。

一方面,阳光城大力降杠杆,2020年实现“三道红线”由橙档降至黄档,绿档指日可待。另一方面,阳光城死磕品质,围绕全新住宅产品战略“绿色智慧家”,将布局全国100多座城市,成为行业品质标杆。

无论是降杠杆,还是高品质,阳光城的布局,都是着眼于未来10年而做出的最适合选择。


在房地产行业上半场,对于很多企业来说,降杠杆等于放弃高速度,高品质也是讨人嫌的辛苦活。

然而,在阳光城身上,我们看到其在降杠杆的同时,又打造高品质,发展业绩却没有被拖累,主要业绩指标依旧在稳步增长。核心原因在于,做大规模已经不再是房企的生存之道,但品质却成为消费者的刚需。

高品质产生高溢价,高溢价形成高销售。阳光城与监管政策相向而行,与行业大势高度契合,让市场看到未来行业该有的样子,也为自身创造了巨大发展空间。

提前降杠杆,阳光城稳发展

最近几年,“房住不炒”成为行业主基调,监管“三道红线”出台,地产行业持续高压。由于降杠杆不及时,一些小房企陷入经营困境,甚至濒临破产,头部房企也出现船大难掉头的现象。

在面临政策调控时,位居头部房企的阳光城,却相当从容。早在2017年,阳光城便开始了控负债、调结构的财务指标优化之路,走在大多数房企前列。

未雨绸缪,不临渴而掘井,这是一种战略前瞻。从实际情况来看,阳光城降杠杆成果显著。2020年,阳光城不仅实现“三道红线”由橙档降至黄档,还为优化至绿档奠定良好基础。


比照“三道红线”的政策标准,可以直观地看到阳光城的财务稳健程度。

标准一,监管划定的安全区是“净负债率小于100%”。2020年末,阳光城的净负债率是94.90%,同比下降43.04个百分点,满足政策标准。

标准二,监管要求“现金短债比大于1”。阳光城的数据是1.53,远超1倍的监管要求。即使现金中扣除受限资金以及预售监管资金,阳光城的现金短债比也达到了1.06倍,仍满足监管目标。

标准三,监管要求“剔除预收款后的资产负债率小于70%”。阳光城的数据是79.1%,距离达标也仅一步之遥。

根据中金公司统计的数据,阳光城的财务端数据在持续改善。一季度末,阳光城净负债率93%,较2020年末下降2%;现金短债比1.7,较2020年末上升0.2,剔除预收款后的资产负债率78% ,降低1%。

鉴于阳光城财务端的稳健,中金公司维持其“跑赢行业”的评级,长江证券给予阳光城“买入”评级。


杠杆降了,阳光城的发展没有因此降速。2020年,阳光城实现营收822亿元,同比增长34.60%;归母净利润52亿,同比增长29.85%。销售端实现“双千亿”,销售金额2180亿,销售面积1529万平方米。

基于良好的基本面,阳光城在2020年还成功引入战投泰康。值得注意的是,阳光城是房地产下半场唯一一家成功引入险资战投的房企,且战投入股比例高达13%。

引入战投后,阳光城制定了未来10年的规划,其中,最近5年的目标是,成为安全经营有竞争力的骨干房企,利润规模持续稳健增长,财务指标健康,“三道红线”全部达标。

过去几年,阳光城成功实现了“降杠杆、稳增长”,深层原因是其在高品质产品上的匠心打造。未来几年,“降杠杆、稳增长”仍是阳光城的发展目标,高品质产品是其实现目标的底气和信心。

品质树标杆,阳光城见未来

房地产过去30年,房企们习惯了加杠杆猛跑。在房价上涨周期,楼市繁荣却混乱,“房子是用来住的”被忽略了,消费者花了大价钱,买一个并不称心的商品。


最近几年,房地产回归服务业的声音越来越大,从卖方市场转向买方市场,真正视顾客为上帝。房地产下半场,构建以品质为中心、以服务为中心的发展逻辑,成为行业共识。

发展理念转变的同时,也需要负责任的头部房企,去创新去做示范,引领行业,从高增长走向高质量,中国的房地产才会迎来下一个春天。纵观市场,阳光城就是一家高品质标杆房企。

在工程质量上,阳光城推广采用“352”建造体系,从源头上杜绝质量瑕疵;同时,实施“6+1”品质提升行动,围绕外立面、精装修等、园林景观、机电、地下室、门窗及结构安全等大小点全面提升工程品质。

设计方面,阳光城在“湾”字系精品城市公馆、“府”字系官邸大宅、“悦”字系顶级城市豪宅为主的三大系列产品线之外,会根据各城市的地域属性、历史脉络、风土人情,因地制宜地更新迭代。

比如,阳光城打造的滇池半山、龙里望乡、上海滨江悦、南京文澜府、杭州檀悦、京兆府、溪山悦、佛山绿岛湖等系列产品,独特而富有文化底蕴。


2020年,阳光城优秀获奖项目158个,同比翻倍。建造和设计前端匠心打造,后端的交付也就自然而然。2020年,阳光城交付套数超过10万套,交付量超过以往总和。

为了让消费者获得良好交付体验,阳光城成立了“集团10万+交付工作组”,通过全天候无死角服务、全员客服交付等方式,确保在交付过程中实现产品与人、人与人之间的有效连接,并实现交付后的后续服务保障。

现在,“高品质”已经成为阳光城的标签,也将是其未来价值创造的利器。阳光城的高品质,有深厚的技术和经验积淀。最近几年,阳光城围绕“绿色智慧家”的战略,不断升级产品力。

2018年,阳光城推出“绿色智慧家”,整个体系涵盖“空气、水、健康、舒适、精神、健身、节能环保”七大层面的健康指标,引导消费者重视品质住宅。2020年,阳光城联合清华大学,将“绿色智慧家”迭代到2.0,涵盖十大指标,囊括产品、硬件配套、物业服务的方方面面。


“绿色智慧家”体系下的产品,极具竞争力。比如“佛山半岛”,销售价格、销售流量、客户评价等都比竞品更具优势,成为当地标杆。

最近两年,“绿色智慧家”项目也在快速落地,在2020年末,65个项目已经落地,总建筑面积超过1000万平方米。目前,“绿色智慧家”项目有近90个。根据规划,“绿色智慧家”将在全国100座城市落地,打造超500个精品项目。

纵观商业史,那些基业长青的企业,均是将品质作为核心竞争力,从而具备长久的生命力。地产下半场,行业发展的逻辑,就是降杠杆的同时,并找到自己的核心竞争力。

显然,阳光城已经做到了,自身高质量发展,也带领行业走上了一条阳光大道。

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