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打折卖掉SOHO中国,潘石屹为何跑得这么急?

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提起中国的房地产,我们很难绕开SOHO中国这个房地产品牌。潘石屹和妻子张欣一手创建起来的SOHO中国,曾是中国房地产黄金时代的弄潮儿,在中国房地产的发展史上留下了浓墨重彩的一笔。

可如今,SOHO中国仿佛是一个行业的谢幕者。2021年6月16日,SOHO中国官方终于宣布,美国黑石公司将要全面收购SOHO中国,坐实了一直以来的传闻,而关于其商业帝国的缔造者潘石屹和张欣是否打算卖掉诺大的产业套现“跑路”,人们众说纷纭,事实也总有些扑朔迷离。但不管怎么说,一个房地产帝国的落幕已成事实,在当中,我们兴许能够窥探出一些东西。

SOHO中国的起家

潘石屹本是出生于甘肃省一个普通农村的小伙子,凭借自己的勤奋努力考上大学,大学毕业后只身到海南和深圳打拼。九十年代初,正是中国的房产业开始迅速发展的时候,很多人正是因为投身于房地产中,成了大富豪,潘石屹也因此赚到了他人生中的第一桶金。


可当泡沫经济来临时,只有少数撤离的人才能保住自己的身家,潘石屹就是少数撤离的人其中之一。潘石屹有幸躲过了危机,拿着他赚到的第一桶金到北京去,和朋友成立了万通公司,开始了他的京圈房地产生涯。

潘石屹在北京结识了对他一生影响巨大的女人——张欣。张欣也不是出生于富裕之家,14岁随家人移民到中国香港,和众多到香港的移民一样,张欣家中贫穷,几口人挤在香港贫民窟一个小房子里,所以张欣少年起就养成了坚强独立的性格。

她边上学边在香港工厂流水线当计时工,这样的生活一过就是五年。五年后,张欣拿着打工辛苦攒下的三千英镑,独自一人漂洋过海,到英国萨塞克斯大学攻读经济学。几年后,张欣已拿到了英国剑桥大学经济学硕士的学位,归国时是炙手可热的海归,许多公司抢着要她,从前的贫苦生活似乎一去不复返了。


1994年,潘石屹在北京和张欣结识,两人只相识了四天便走入婚姻的殿堂。那个时候,潘石屹在北京的事业刚刚起步,不过是一个名不经传的小公司的老板,张欣则是华尔街一个著名企业的高管,负责在中国的投资项目。

潘石屹是农村出生,在本土上大学,思想总归有些传统,而张欣在海外留学归来,接受的是西方的教育,两个人仿佛不是一个世界的人,潘石屹身边的朋友甚至觉得,他能追到张欣简直就是三生有幸。而张欣会和潘石屹在一起,是因为她觉得潘石屹这个人思想深刻,有自己独特的想法,是他思维上的深度吸引了他。

1995年,潘石屹和张欣两个共同创立了SOHO中国有限公司,开始共同建造属于两人的房地产帝国。


潘石屹和张欣两人既是夫妻,又是工作上的合作伙伴,他们分工合作,打造了一系列房地产项目。SOHO中国主打创新和时尚,主要在北京和上海城市中心开发高档商业地产,多个广场和高档写字楼,都出自SOHO中国的手笔。SOHO中国一度是北京最大的房地产开发公司,潘石屹和张欣又抓住了中国房地产发展的十年黄金期,一步步缔造了楼市神话。

2007年,SOHO中国成功赴港上市。2009年12月底,SOHO中国创下了136.8亿元人民币的销售业绩,稳稳占据北京市场销售额第一的位置,潘石屹和张欣这两位缔造者,身家也早已超过200亿。

致富后的潘石屹,出于营销、包装的目的,疯狂出书、拍电影,在微博、论坛等社交平台上发表种种博人眼球的言论,一下子成为了房地产界的娱乐明星。他成功地利用社交平台打造出自己的个人形象,曾被评为最擅长包装的地产营销家。


卖掉公司,套现跑路?

SOHO中国曾是引领潮流、站在金字塔顶端的房地产公司,可从2014年开始,SOHO中国就开启了甩卖模式,这让一些人疑惑不解,“潘石屹要跑路”这一舆论也是从那个时候开始在大众之间传播开来。

2014年2月,SOHO中国就卖掉了在上海的两个项目——SOHO静安广场和SOHO海伦广场。后来,又陆陆续续卖掉了凌空SOHO、SOHO世纪广场等项目。面对质疑,潘石屹说:“SOHO中国有两个项目永远不会卖,外滩SOHO是一个,位置太重要了,望京SOHO不能卖,太漂亮了,我很喜欢。”

市场上传出消息称,SOHO中国拟卖出价值600亿元左右的八个房地产项目,其中就包括望京SOHO,而关于潘石屹要“加速清空国内资产”的传闻更是甚嚣尘上。当时,潘石屹的回复是:“不要相信谣言,我现在拿的护照是中华人民共和国的护照,我的房子建在这里,我是扎根在这里的,怎么可能会跑了呢?”


事实却摆在眼前。从2016年开始,SOHO中国几乎是在疯狂地甩卖楼盘,到了2017年,卖楼的速度开始加快。上海虹口SOHO以35.73亿的价格售出,短短十天内又卖出了三个项目。潘石屹曾信誓旦旦说不会卖掉的望京SOHO,也在2019年卖掉。

除了卖楼外,潘石屹看起来也在清空其他的资产。2019年9月30日,SOHO中国以7.61亿元的价格出售了九个项目旗下的2583个地下停车位,到了10月,共享办公项目SOHO 3Q也被出售。

这是潘石屹曾大力投入的项目,就在2018年,他还宣称SOHO 3Q要拆分上市,可转眼间,一切好似都成为泡影。在这几年里,SOHO中国卖出的本土资产已超过500亿。


哪怕先前还有许多人相信潘石屹是不会跑路的,近日来在市场上引起轩然大波的确切消息,还是让这些相信潘石屹的人大失所望。6月16日,SOHO中国发表通告,黑石集团拟以5港元每股的价格收购SOHO中国的28.56亿股股份,这部分股份约占SOHO中国已发行股本的55%左右。

这下子,潘石屹真的是把SOHO中国整个给卖了,还是打了7.5折卖掉的。按照目前的股价,潘石屹夫妇把SOHO中国卖掉,能套现超过百亿港元。

实际上,潘石屹去年就想把SOHO中国打折卖掉,只是因为疫情的影响,SOHO大概没能有一个比较好的估值,倘若不是因为这个,潘石屹去年就套现跑路了。

今年,潘石屹把SOHO中国卖出的价格,还是比先前传闻的要低许多,被人调侃是提前的“618大促”。这次交易过后,潘石屹和张欣还将退出企业的董事会,彻底和SOHO中国这个自己曾经呕心沥血建造起来的房地产帝国说再见。

可恨就恨在,当所有人都说“别让潘石屹跑了”时,潘石屹本人总是会站出来努力为自己辩解,说“永远不会跑”、“卖掉一些边缘资产”、“在北京和上海长期发展”之类的话,但事实最终是打了他的脸。他这种奋力狡辩的行径,未免有些无耻。


其实,早在2011年,潘石屹夫妇就有种要“跑路”的前兆——开始在海外布局房地产。他们先是斥资七亿美元买下了纽约曼哈顿广场旁的办公大楼,然后又收购了曼哈顿公园大道广场的49%的股权,以及美国通用汽车大厦40%的股权。如今十年过去,他们在海外购置的资产,价值怕是也节节攀升。

这两年,潘石屹又连续在海外注册了七家公司,注册的资金从100万元到两亿元不等,长子潘瑞在英国也成立了一家房地产公司。潘石屹一家也许是要卖掉中国的资产,到外国去发展,即将“跑路”大概是“实锤”无疑。

潘石屹自己仍是中国国籍,可其妻子张欣却早已拿到了绿卡,加入了美国国籍。除此之外,潘石屹和张欣两人也在为自己的儿子铺路。2014年,潘石屹夫妇就为哈佛大学捐出了1500万美元,而后又成立基金会,给哈佛大学捐了1亿美元。同年,他们还给英国耶鲁大学捐赠了1500万美元。


当时,许多人都疑惑不解,甚至一度对潘石屹夫妇口诛笔伐,为何国内的一流大学拿不到潘石屹夫妇的一分资助,他们却对外国的大学如此慷慨?对此,张欣的解释是:“用于资助在世界一流大学攻读本科的中国贫困学生,帮助他们走出困境”,人们便没有再说什么。

直到2019年,潘石屹和张欣的小儿子潘少入读哈佛大学后,人们才恍然大悟,这对夫妇捐了那么多钱,原来只是想给自己的儿子铺路,不愧是商人才有的精明。

仔细想想,能漂洋过海到国外一流大学留学的中国孩子,算贫困吗?需要张欣他们的资助吗?如果是做慈善,在国内捐赠几所希望小学兴许还有比较大的意义。

有人说:“我们期望的是先富带动后富,可最后,先富的却带着钱跑了。”的确,虽然说钱是潘石屹自己的,一个企业家作何选择,我们不能站在道德的制高点上去评判人家,但一个中国企业家如此清空国内的资产,想要套现跑路,难免让人感到心寒。

2020年,潘石屹没有为国内的疫情捐款,却随手就给美国捐了1.6亿元,引发热议,其长子潘瑞还因为在网上发表诋毁英雄烈士的不当言论,被国内警方勒令回国调查,引发许多争议和谩骂。


为何要放弃SOHO中国?

潘石屹一家人跑步跑路这个问题我们可以暂且不提,但潘石屹夫妇的确是要正式退出中国的房地产市场了。

在很多外行人看来,他们这是放弃了一片风光大好的花园,可若深究SOHO中国近年来出现的种种问题,以及中国这些年的房地产发展趋势,我们就不难了解,这对精明的商人打折卖掉公司的原因。那片曾经风光大好的花园,实际上是渐渐荒芜的。

SOHO最初在中国的房地产行业发展时,的确是市场的领跑者,可在上市后,潘石屹和张欣这对工作上的伙伴却在公司未来的规划上产生了分歧。

潘石屹还是想立足于传统的圈地卖房,觉得这样比较稳妥,不会冒太大的风险,有留学背景,思想也相对冒进的张欣却认为这毕竟不是持续发展的长久之计,她认为SOHO中国应该注重把写字楼、广场、商场这些“产品”打造好,立足于品牌优势,而不是一直致力于卖房。


潘石屹和张欣两人多年来一直争执不下,公司也一直没有一个明确的发展规划,在最应该拼命向上发展的时候停滞不前,于是逐渐被万达、恒大等房地产集团赶上。

后来,潘石屹还是向妻子妥协,把公司生杀大权交由妻子,自己退居二把手,主要把精力放在营销和包装上。然而,SOHO中国已经错过了发展的黄金期,凭张欣一己之力很难再力挽狂澜。

SOHO中国为了立足于高端品牌,一直不肯进军二线城市发展,坚持驻足于北上广一线城市,只做商业地产。相比之下,万达等房地产集团率先进驻二线城市,在三四线城市也能大展拳脚,创造了一个又一个房地产神话,渐渐超越了SOHO中国。

SOHO中国不致力于卖房,而主要出租写字楼,这对于营收来说也是个问题。在2012年,SOHO中国的确实现了百亿利润,散售模式给这个企业带来了巨大的收益,但2012年也许是SOHO中国最后的高光时刻,在此之后,随着中国商业房地产的发展逐渐走下坡路后,SOHO中国也逐渐走下神坛。


SOHO中国的主要业务是出租写字楼,但办公室越来越难租出去,写字楼的空置率也就越来越高。据统计,2019年前三个季度,北京五大核心商圈的写字楼空置率上升了20%,上海黄金地段的高档写字楼也同比上升了18%。这样一来,企业的利润自然就越来越低。

2012年到2018年这六年间,SOHO中国归母净利润由105.85亿元减至19.25亿元,2019年上半年,企业归母净利润为5.65亿元,同比下滑了48.36%,而万达、恒大等集团,创收的利润早已超过了SOHO中国。因此,潘石屹自然对这些资产没什么可留恋的。

潘石屹是个精明的商人,不是个有情怀的企业家,一切向资本看齐。在彻底告别中国的房地产舞台后,潘石屹的下一步要怎么做,他已经做出了选择。

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