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高层对楼市态度愈发严厉!加息箭在弦上,“囤房者”或将付出代价

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第十三届陆家嘴论坛(2021)在上海开幕,银保监会主席郭树清的一番话,值得高度关注,我梳理了几点。

1,发达国家的货币政策达到前所未有的宽松程度,负面效应需要全世界各国来共同承担。

2,通货膨胀如期而至,比预料的幅度要高出一截。

3,一些地方房地产泡沫化金融化倾向严重,加剧了银行机构的信用风险。

4,那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富,正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。


除了以上几条,讲话还涉及了扩大直接融资、逃废债、非法集资、金融科技等多个领域,限于篇幅,以后再给各位解读。

正如以往郭的发言一样,这些话有一个共同点:不绕弯子,说得非常直白。

比如在3年前,也是在陆家嘴论坛上,他说过一句至今都被奉为经典的话:“收益率超过6%就要打问号,超过8%就很危险。10%以上就要准备损失全部本金。”

当时,很多人对这个善意的提醒没多大感觉,随后发生的事却印证了他的判断。

2018年以来,P2P开始频现爆雷、跑路,光上海地区P2P违约规模已超2000亿,亏掉本金的投资者不计其数,截至2020年底,全国实际运营的P2P网贷机构由高峰时期的约5000家逐渐压降,到2020年11月中旬完全归零。

你惦记的是他的利息,他想着的是你的本金。

再比如,在去年8月份、今年3月份,郭树清两次明确表态:房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。

这句话说过后,央行今年开始推行“房地产贷款集中度管理制度”,给各家银行定下房贷指标的“上限”,随后银行房贷额度缩水,房贷利率连续多月上升。


除了银行涉房贷款的“红线”,房地产行业也开始全面推行“三条红线”。

5月份的数据显示,40家典型上市房企共完成融资440.91亿元,环比下降28.48%,同比下滑27.40%,上交所债券项目信息平台一次性披露26只ABS(资产支持证券)产品的审核状态“终止”,合计拟发行金额超过1500亿元,规模创今年以来新高。

某龙头房企因为商票未兑付、楼盘集体打折、股价连跌,引起了市场的广泛关注,跟资金面的收紧,有很大关系。

这种级别的高层,这样的公开讲话和表态,每次都会成为市场的风向标,每次都会一一应验。

这一次,当然也不会例外。

从通胀到房地产,直击当下经济问题的核心。

据彭博数据,仅全球四大央行——美联储、欧洲央行、日本央行和英国央行,2020年在量化宽松政策上就投入了5.6万亿美元,去年上半年,全球各家央行总共降息超过200次,超过2019年全年的降息次数。


美国提出在2022财年6万亿美元支出计划,到2031年,将总支出增加到8.2万亿美元,若计划落地,将使美国联邦持续支出达到自二战以后的最高水平,同时在未来10年赤字将超过1.3万亿美元。

根据天风证券的报告:美联储资产负债表将近8万亿美元,比2019年末增长了接近4万亿美元。

水满四溢,这些钱像白纸一样印出来,并没有导致实物价格出现通胀,最终没等到强劲的复苏和就业,而是“资产价格型通胀”。

穷人的支票转化为消费,对经济复苏“杯水车薪”,而富人的支票转化为储蓄,最终变成金融市场的流动性,推升资产价格上涨。

去年至今,标普CS20大城市房价指数上涨了12%,道琼斯指数从去年3月23日底部上涨了102%。

经合组织数据显示,2020年三季度,全球89%国家的房价都在涨,这个比例,是2000年以来最高的。

根据胡润的数据,在全球房价涨幅前50个城市中,有21个来自欧洲,16个来自北美,亚洲有11个。


连老外都开始抢房了,把买房视为“传统手艺”的国人,当然不甘人后。

自2020年开始,热点城市抢房、炒房、囤房的新闻见诸报端。

深圳、杭州、宁波、东莞等地房价如脱缰野马一般,拽都拽不住。

洛阳、西安、徐州等地连涨几十个月,没有丝毫停下来的迹象。

广州、北京、上海等老牌超一线城市,也开始躁动不安,成交创出多年以来新高,天价学区房炒作之风屡禁不止。

本应用于企业生产的“经营贷”,被中介、投机者、银行多方利用,浑水摸鱼,大量违规资金流入楼市,进一步助推房价上涨。


即便各城市调控次数创出纪录,央行限制房贷,住建部约谈过热城市,自然资源部推行“供地两集中”,如此密集的打压措施下,依然有不少人铤而走险,赌房价会继续上涨,千方百计绕开限购,做着买房致富的美梦。

这就是此次陆家嘴讲话的背景,在通胀愈演愈烈的背景下,专门敲打购房者,背后大有深意。

两个关键词:押注房价上涨,沉重代价。

押注房价上涨的人是哪些?

汉语博大精深,“押注”这两个字,天然带有“赌”的成分,快进快出,赚取差价,把买房当成一门生意,这类人不惜用违规手段和资金去买房。

如果你是为了满足工作、结婚、生二胎三胎的需求才买房,当然不属于此列。

而沉重的代价又是指什么?

蓝白认为,极有可能是加息!

从全球来看,巴西、土耳其、俄罗斯已经纷纷开始加息,日本已经取消了6万亿日元的ETF购买计划,按美联储既定缩减QE的路线图,成功让75%的美国人接种疫苗将是危机结束的信号,按现在的接种速度,6月份议息会议非常关键。


最近,美财长耶伦又发布了新观点:当下采取加息政策对美联储是个利好。

从国内来看,我们的LPR报价已经一年多没有动过了,虽然没有加息的预兆,但流动性正在快速收紧,4月金融数据M2和社融双双大幅下降,收水速度之快,远超市场预期。


房贷利率的变化,更能见微知著。

广州今年以来已三次调整房贷利率,深圳四大行已全面上调房贷利率,南宁首套房贷款利率,全面破6%,中山的首套房贷利率最高从5.35%涨到5.65%。苏州、济南也都上涨了15-20个BP。

根据全国42个重点城市房贷利率的监测数据,4月份全国首套房贷款平均利率为5.31%,环比上涨4BP(1BP为0·01个百分点);二套房贷款平均利率为5.59%,环比上涨2BP,房贷利率已经三连涨。

按照5-6月份各热点城市房贷加基点的形势,利率还会继续上涨。


如果说降息放水是推动资产价格上升的“发动机”,那么,加息将成为压垮房价上涨预期的“刹车片”。

东吴证券的报告指出:从历史来看,无论是20世纪90年代的日本,还是21世纪初的美国,真正能终结一国房地产繁荣的措施,唯有央行持续的加息。

显然,90年代的日本,2008年的美国,就是押注房价上涨的“沉重代价”。

换言之,靠调控手段,限购限售,只能打压购房需求,只能治标不能治本,唯有长期、持久、持续的加息,才能终结房价上涨潮。


我们的房地产,当然不能重复日本和美国当年的路。

毕竟,楼市捆绑了太多国民财富,还有3.7亿流动人口漂在城市,还有4.9亿人户分离家庭没有落户,城镇化刚超过了60%,持续加息打压楼市,不是调控的本意。

但是,让一小撮赌房价上涨的炒房客尝到苦头,体验一下资产大幅缩水、资金杠杆断裂的“沉重代价”,倒是未尝不可。

房住不炒,勿谓言之不预也。

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