广州二手房挂牌量破8万+，房东正在“排队卖房”？

调控之后，广州二手房市场的现状如下：购房者站在买or不买的分岔路口犹豫不决，业主和中介则站在“买字路”，等待买家光临。

买卖双方态度，与去年相比，简直是180°大转变。

而其中很大一部分原因，就来自不断增长的挂牌量。不知不觉，广州二手房挂牌量已经突破8万+关卡。

众所周知，二手房挂牌量的变化，是衡量一座城市房价走势的重要参考指数。

从当前广州二手房挂牌量的迹象来看，是否意味着广州二手房要不好卖了？又是什么原因导致挂牌量在不断攀升？

在链家平台上，广州二手房挂牌量为80156套，贝壳挂牌量也已经去到79883套。

截至发稿前数据

这个数字相当于什么概念？

我们把时间阵线拉长，在2019年3月，广州二手房挂牌量仅有3.1万套，2020年4月，数量冲破7万+，来到今年7月，挂牌量已升至8.1万套。

显然易见的一点：广州二手房挂牌量正在不断增长。按照目前这个消耗趋势，明年或许会去到9万+。

而在挂牌量不断攀升的背后，至少有三个方面的因素助推。

其一，受限价影响，新房比二手房更受购房者欢迎。

限价带来的影响已无需多言。对无房买家来说，限价后的新房，尤其是在一二手的区域，新房显然更有性价比。

到挂

正所谓“买新不买旧”，新房分流走不少购买力，导致二手房挂牌量上涨更快。

对有房买家而言，不少人想把手里的房产置换成一套更优质新房，也是助推二手挂牌量上涨的原因之一。

其二，信贷、增值税等政策层面对二手房市场的不利影响。

近段时间，二手房“停贷”的消息时有传出，不完全统计，截至6月底，至少有6家银行暂停了二手房贷业务。

不仅如此，放款周期和房贷利率也是摆在购房者面前的一大难题。

来源：南方日报

贝壳研究院数据显示也证实了这一点：广州房贷放款周期较上月延长14天至98天。

至于房贷利率，今年已经上调了4次。7月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。

图源：中国人民银行

收紧的信贷政策，外加此前增值税征免年限由2年变5年，使得购房者面临极大首付压力。二手房门槛的拔高，自然会加速二手房市场遇冷。

其三，像是新房交付入市，次新房回流；市场降温后业主不愿意降价出售，导致成交周期变长等等，都是造成挂牌量上升的因素。

第二个问题，挂牌量的增多，会对广州二手市场造成什么影响？8万＋的挂牌量，市场吃得消吗？

毕竟大家都想尽快把房子卖出去，但客户就那么多，卖不出去的房子，多半会采取降价来促成交。

这就涉及到二手房市场的流通性，流通性数值的高低，可以看作是市场的一个预警信号。

我们先来看几组数据。

广州中原研究院数据显示，上月广州二手住宅的网签宗数为7749宗。

按照这个消化速度，且在二手房供应不增加的情况下粗略计算，广州8.1万套的库存，至少需要10个月才能“清空”。

这样看，10个月似乎还不算太差，但如果和之前的去化周期相比，差距立马就出来了。尤其是对比年初广州二手房走势的“一路长红”，当下二手房市场凉风阵阵。

除了二手房市场流通性减缓之外，二手房的价格，也明显被“按住”了。

7月15日，国家统计局发布了上月70城住宅价格变动数据。其中，广州二手房环比涨0.6%，年内首次跌出“全国涨幅TOP10”榜单。

甚至是中介，都有些顶不住压力，宣布减少中介费：买家、卖家各付0.69%，比之前业界普遍收取的2.2%-2.7%有所下降。

整体来看，二手房确实在降温，全市进入投资客观望、刚需客等待的境地，挂牌量上涨，也就不足为奇了。

挂牌量激增对于购买者来说，算是一件好事，毕竟房源多了，可供选择空间大，更能买到适合自己的房子。

那么，对购房者而言，怎么判断这些二手房值不值得入手？

换个角度来看，不值得入手的房子，一定有卖不出去和高位站岗的房产。

问题来了，什么样的房子最难卖呢？挂牌数量庞大、成交周期漫长的小区，绝对可以算一个。

为此，小编特意选取了广州在售房源超过100套，且挂牌/户数比排在高位的小区。

挂牌/户数比越高，意味着小区想卖房的业主占比越多，尤其是超过10%这个分界线，竞争程度可想而知。

就拿排名前三的小区来说。增城的嘉骏豪苑，挂牌数143套，13栋楼总户数1212户；新都盛世名门宏城汇，挂牌数155套，6栋楼总户数1493户；新塘新世界花园嘉华苑，挂牌数135套，50栋楼总户数1376户。

这类小区总户数不超1500，但挂牌数甚至比一些总户数5000的小区还多。反观那些真正抢手的小区，不是挂牌数少得可怜，就是上新一套卖一套。

这些挂牌/户数高的小区业主，为什么都争先把房子卖出？是因为小区很受欢迎吗？亦或是小区房价最近涨幅十分可观？

还是以上述几个小区为例。从成交周期来看，链家数据显示，嘉骏豪苑成交周期＞36个月；新都盛世名门宏城汇成交周期＞25.5个月；新塘新世界花园嘉华苑成交周期＞36个月。

嘉骏豪苑成交周期

从房价涨幅来看，嘉骏豪苑近半年的房价浮动都非常稳定，上周甚至还微跌了0.1%，目前保持在均价15070元/平这个水平线。新塘新世界花园嘉华苑与之情况相似，目前均价为16984元/平。

新都盛世名门宏城汇近期表现略高于前面两个，小区均价从今年3月的2.36万/平，上涨至6月的2.45万/平，但整体依然十分平缓。

既然不是因为房子受欢迎，也不是因为房价涨幅喜人，那只能是：住在这里的业主对小区并不满意，并且急于抛售。

说到这，关于”怎么判断这些二手房值不值得入手“的答案已经十分明显了。

实际上，不少人在买房时，会认真研究小区所在前景、产业、交通、学校等配套，却忽略了房zi流通性的重要。

买房功课已经做了那么多，不妨也把“我买了这套房后会不会没人接盘”这个因素也考虑上，或许可以避免日后踩雷。