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注意!这种房子要大力发展了

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近日,中央屡屡提及房地产,国务院电话会议,要求八大部力争3年内,实现房地产市场秩序稳定。

八大部皆下军令状,其中住建部再次强调,将对市场波动大的城市坚决问责,对房地产开发、买卖、租赁、物业市场,展开全面整治行动。

房地产飓风,就在眼前。

但我认为,在这几场会议中,有一个信息点更为重要,它被人们忽略,但却是这几场会议的主角:

「保障性租赁住房」。

《意见》中提到,在“十四五”期间,新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上。

这意味着,一个城市每建10套商品房,有3套以上都是「保障性租赁住房」,力度之大,前所未有。

这也意味着中国房地产市场结构,将被彻底改变。

很多人问子木,如果保障性租赁住房兴建,房价还会涨吗?想知道这个问题的答案,还需剖析其背后的秘密。

1

2016年,中央在“房住不炒”的定调下,提出了房地产长效调控机制。

而长效调控机制的目的,就是通过改变供需结构,达到房价长期稳定的效果。在高层眼里,如果房价能跟其他大宗商品一样,随着M2缓幅上行,再好不过。

但事实上,近几年房价依旧狂躁,尤其一二线城市,大幅跳涨。

大城市本身“住房稀缺”,再加上业主们为了寻求收益最大化,想方设法提高房租。最后:

年轻人既买不起房,也租不起房。

拿租房问题最突出的北京举例。

我调查了身边的年轻人,随随便便合租一个小卧室,月租金都在3000元左右,小一居直接双倍6000元左右,这还是在四环边上。

每个月餐饮1500元左右,交通平均500元计算。那么一个月基础生活费在5000元左右,这是在不能生病、不能社交、不能买衣服等其他消费的情况下,达成的。

如果不想住这么贵的房子,那好,就去睡800块钱左右的多人床铺或者6环外租房,每日通勤时间在3-4个小时左右。

收入方面,北京基础竞争激烈,职友集数据显示,北京应届毕业生第一年的工资普遍都在6K左右。


这么一来一去,除非特别优秀的,一般年轻人,甚至是家庭,在北京奋斗,如果没有“后援”,会过得异常辛苦。

但对于一个城市,真正的经济动力,恰好是这群前赴后继的年轻人,以及未来他们奋斗成为中产路上的贡献。

2

我记得,北漂艰苦的问题,大概是从2008年后爆发的,背景正是金融危机后,四万亿货币刺激,推升的高房价、高租金。

那时候除了四大一线城市,以及东部沿海城市,大部分地方都很穷,年轻人只能进入大城市拼搏。

但你会发现,近几年年轻人“北漂”的动力,在持续衰退。

数据也是如此:


(图为中国28所重点大学的毕业生流向)

我们看到,中国28所重点大学,大多数都去了广东,留在北京和上海的越来越少,高材生如此,更何况普通高校的毕业生。

至于背后原因,我认为有两点:

首先,京沪户籍太金贵,一直不愿意放开,而没有户籍意味着孩子未来“无法读好学校”,这涉及到北漂一族的未来,没有归属感。

其次,京沪生活成本太高,尤其租房压力山大,吞噬了一半的工作热情。横向比较,广州租房更便宜,而深圳有城中村可以过渡,缓解压力。

一位读者留言说得很好,高房价也就罢了,很多年轻人奋斗几年青春,大不了积攒一身经验,回老家结婚生子。

但高房租,真的是在“劝退”我们,活都活不下去,还谈什么奋斗,梦想都被房东扼杀了。

为了缓解,新城市居民居住需求,这两年,有关部门都做出过努力,比如以北京作为试点,先后向社会推行公租房和共有产权。

但效果嘛,不尽如人意。

比如公租房,申请门槛高,申请时间长,有的得等1年半载,申请完还得摇号,建的房子偏僻,隔音、物业更不用多说。

虽然房租便宜,但需要自己装修配家电等等,然后每隔几年,还要审核资质。

至于共有产权房,更是一言难尽,限制重重,流通性差,符合起码十年内都买不起商品房的人。

那么这时候,所有希望就寄托在了「保障性租赁住房」身上了。

3

在《意见》中,我们看到:

保障性租赁住房,以建筑面积不超过70平方米的小户型为主,符合刚需自住需求。

而定位的城市,则是人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市,也就是省会城市。

这场改革规模浩大,我记得5月中旬,住建部就保障性租赁住房一事,召开过座谈会,大概有40座城市的负责人到场参加。

不出意外,全国主要一二线城市大概率都会成为实行城市。

那么保障性租赁住房从哪里来?

意见中也提到了,集体经营性建设用地、企事业单位闲置土地、产业园区配套用地、存量闲置房屋建设。

我比较疑惑最后一点,什么是存量闲置房屋建设?

首先存量商品房是大头,开发商肯定不愿意掏出来,那么最大可能性是闲置的写字楼,商住两用房,现在全国写字楼空置率非常高。


数据统计,2020年全国写字楼空置率在20%左右,一线城市最高的是深圳,高达21.4%,二线城市最高的是天津,高达42.5%。

如果把这些闲置的房子拿出一部分改成保障性租赁住房,就会有非常大的保障效果。

跟过去不同的是,保障性租赁住房位置更好。

之前无论是公租房还是共有产权房,还是其他政策住房,都非常偏僻,周边配套不全,年轻人谁都不愿意住。但这些土地供应都在城内、产业园区内,自然方便更多。

至于保障性租赁住房是否能实现,答案是必然的。

这次大会直接由国务院、八大部门联合发布,要求政府承担主体责任,上升到了“立法”层面,全套流程配置都在紧锣密鼓地敲定中。

其次,租金并不是不收,也没有公租房那么低,而是会保持在一个水平线上,那么经办企业就有动力持续经营,而且中央还会在土地、财税、金融等方面给予非常强大的政策支持。

正所谓中央让利,企业经营,居民受益。

最重要的是普及面非常大,目前30%以上的新增比例是任务,上海以身作则,目前提出要在未来5年内增加40万套,广州则是60万套。

这批房源投入到社会,将会对市场结构产生巨大影响。

4

首先最直接的,是对租房市场的定向打击。

相当于一颗深水炸弹。

拿广州来说,5年流入60万套低价租赁住房,快速增加供给效应。

原来房少人多,租金贵,现在年轻人纷纷去申请保障性租赁住房,商品房的租金开始下滑,多套房持有者收入会下降很多。

利空最大的是赚差价的租房机构或者民间“二房东”。

其实2016年以后,中央曾大力鼓励过租赁市场建设。一时间各大资本涌入,诞生了一个个长租公寓平台。

但最后在资本的助推下,长租模式演变为金融游戏,租金不降反涨,各大长租平台纷纷爆雷,典型如蛋壳公寓。

一地狼藉。

事实证明,自由的资本市场保障不了居民住房,还得靠政府强行介入,引导方向。这次保障性租赁住房出台,是一次彻底的底层改革。

其次是买卖市场。

这几天看到,有媒体说,保障性租赁住房的出现,房价会大幅度下跌,很多人还由此欢呼雀跃。

我先不去判定这句话的真伪,而是推演逻辑。

首先,保障性租赁住房大规模涌入市场,租金下滑,这是必然的,但你要考虑背后的关联人群。

年轻人进入大城市奋斗,房租低是好事,可以减轻生活压力,激发创新能力。但要考虑,租房是否能替代买房。

也就是说,购房总需求会不会变。

我采访了一圈周边的年轻人,基本可以得到一个结论。

大家买房,是因为要结婚,要有归属,给孩子一个稳定的住所,而且最重要的,房子背后捆绑的资源。

尤其是教育,想让孩子上一个差不多的学校,房子是基础。

不但如此,因为一开始房租较低,存款变多,反而有利于年轻人储蓄房屋购买力。

这是需求端。

我们再来看供给端。

房租下降会导致多套房持有者大量抛售房产吗?我们来看一组数据,中国各大城市租金收益率。



易居房地产研究院数据显示,全国50个典型城市租金收益率为2.3%。值得注意的是,这一收益率创下了多年来的最低值。(租金收益率=税后月租金-每月物业管理费)× 12/购买房屋总价)

一线城市更低,平均仅为1.6%。

这个数值并非一日而成,所以在中国,一直以来,房地产投资都不看房租回报,只看房价。

打个比方,如果张三在北京有2套房,一套自住一套出租,月租金之前是8000元,现在大量保障性租赁住房涌入楼市,月租金跌到5000元。

平均一年亏损3.6万,张三会因此把房子卖掉吗?

我相信张三大概率不会卖,因为北京楼市需求还在,房价上涨预期还在,几百万的房子,一波小涨幅就可以捞回几年的租金。

这就是事实。

昨天小汪问我,那有没有可能,通过保障性租赁住房降房价?

有,唯一的做法,就是「租售同权」,即租房和买房享受的居民权益,完全一样。

年轻人住在保障性租赁住房里,所有权益和当地人一样,尤其孩子,也可以上不错的公立学校。

2016年,“房住不炒”定调后,租售同权就被提出了,然后这几年下来,已经销声匿迹了。背后的原因大家应该都明白:

举个例子,央视新闻统计,深圳去年中小学位缺口是4.95万个。这意味着再怎么挣扎,依然有近5万个小孩子上不了学……

那这时候,学校会让哪一类家庭优先入学呢?是有户有房的,还是有户没房的,还是没户没房的?

买房人付出了租房人数倍的代价才获得的资源,“被平均”了,基本无法实现。

不过,还是得感谢保障性租赁住房政策,因为这个政策出台,减轻了年轻人的压力,让利于“新时代”,就是在刺激经济,让城市推陈出新。

而能强制打破一部分人的利益结构,也是在打破社会阶层的一种尝试,这是值得称颂的。

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