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空置房一律“停收物业费”?新规来了,今年起,全部“这样”交

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最近几天,小陈特别郁闷。自己购买的精装修新房,两年多来一直没有住人,但物业却三番五次发信息、打电话催收物业费。严重的时候,一天能催十余次。最可气的是,昨天物业经理竟然“威胁”道,“如7天内再不缴纳物业费,物业将采取法律手段,对业主进行起诉。”


小陈两年不交物业费,他自认为有合理正当的理由:一方面,自己购买的新房,两年来一直是空置未住人状态,等于是从未享受到物业的服务,未享受服务就不应该交物业费;另一方面,交房两年了,但房屋内部存在的多处质量和精装修问题仍然未得到解决。

业主向物业反映问题,报事报修,物业推诿地产,地产又说维修事宜已经移交物业,物业和地产之间就这么来回打太极,重要的维修问题一点也没有解决。尤其是主卧墙面大面积空鼓和阳台渗水等问题。此外,还有很多次,业主要求物业配合,物业都不予理睬,服务态度消极。真应了那句话,物业是“干啥啥不行,收钱第一名”。

空置房到底该不该收物业费?多年来一直都存在巨大争议,有人觉得,新房没住人,也就意味着物业没有给自己服务,不应该收物业费;也有人觉得,房子虽然空置未住人,但是其实物业是有服务的,公区卫生清洁和整个社区的安全守护,物业是在一直进行的。

更有人站在中间的立场表态觉得,物业有服务,但是业主也有充足的理由不交物业费,所以最合理的做法就是,应该对空置房进行物业费适当减免,这样双方的利益都照顾到了,谁也都没话说了。


调查统计数据显示,其实多数空置房业主是不愿意交物业费的——2020年4月份,新浪财经调查问卷结果显示,64.5%的人认为“空置房不该收物业费”,30.5%的人认为“应该收”,5%的人“无所谓”。

此外,网络上到处充斥着“空置房一律停收物业费”的论调,使得很多空置房房主对到底该不该交物业费也是一知半解,以至于在和物业进行交涉时,也会不占上风。

不仅如此,最近几年,其实物业和业主的关系更是“水火难容”了,本来是提供服务与被服务的双方,如今却站在了对立面。值得一提的是,近几年,越来越多的声音呼吁“全面取消物业”。归根结底是因为物业存在不少问题:首先是物业没找准定位,他们是业主花钱雇佣来服务业主的,但很多时候,物业更像是小区的“主人”。更有甚者嚣张跋扈,对业主颐指气使;其次,物业大多存在服务意识淡薄,尤其是一些“草台班子”搭起来的物业,专业性欠缺;再者,物业多喜欢“以公谋私”,即利用园区公共区域进行牟利,更偷梁换柱地把利益来源占为己有。

民众呼吁“全面取消物业”的声音越来越强,那么物业到底会不会被取消呢?答案是否定的。官方已经于2020年7月13日给出了结论——新华网发表标题为《物业不应是城市“火药桶”》文章,对于物业的存废“一锤定音”:有关取消物业的呼声不绝于耳。在没有找到更好的替代服务方式之前,物业仍有其存在的价值和必要……现实生活中也确有不少物业兢兢业业、服务有方,深得业主信赖,不应将其“一刀切”对待。

官方的意思很明确:其一、没找到替代之前,物业不会取消;其二、物业并非一无是处,也并非所有的物业都被业主针锋相对,有些重服务、合理规范的物业单位,还是深得业主信赖的。

物业不可能全面取消,这意味着未来业主和物业打交道的机会还是很多的,尤其是在催收物业费这方面,业主还免不了要和物业接触。那么我们就完全有必要对物业费的缴纳有一个详细且清晰的认知。空置房到底该不该收物业费?真的像很多人说的那样,空置房一律停收物业费吗?


新规来了,今年起,物业费全部“这样”交

空置房到底该不该交物业费?我们了解到,2021年之前,有些地方确实可以减免一部分的物业费,比如南京、山东、无锡等省市。以无锡为例,2020年4月1日起实施的《无锡市物业服务收费管理实施办法》第十六条规定,因业主原因未及时办理入住手续或办理入住手续后未入住或未使用的住宅物业,业主应事前向物业服务企业书面告知,并经确认后按规定标准的70%交纳物业公共服务费,减免期限最长为24个月。业主大会成立后,由业主大会与物业服务企业约定。

不过,2021年1月1日起正式实施的“社会生活的百科全书”《民法典》新规“空置房该不该收物业费”作出了最新明确答复,新规第944条明确规定,今年起,物业费全部“这样”交:

业主应当按照约定向物业服务人支付物业费,物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

到此,结论就很清楚了:不管房子是否空置,按照规定,业主都应该向物业缴纳物业费。也就是说,我们文章开头小陈拒交物业费的理由其实是站不住脚的,法理上也是不支持的。因为物业按照约定提供了服务,至于小陈未在新房居住,因而未享受到服务,这完全是个人问题。

业主两年未交物业费,物业进行合理催收,这也是完全没问题的,因为民法典同样规定,“业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”


对于“空置房同样需要按时足额交物业费”,我们认为其实应该是毫无争议的才对,很多人以“未接受服务”为由拒绝交物业费,本质上就是“占便宜”心态。因为物业费并不是单指为某些业主个体服务所收取的费用,所以也就不宜仅以某些业主是否享受了某些直接的服务项目来确定。

换句话说,物业公司的成本开支并不以业主的多少来定,业主多一人或少一人,保安、保洁、管家不会减少,开支也不会减少。从这个角度来说,如果很多人都以空置房为理由拒绝或者拖延交物业费,其实最终损害的是绝大多数业主的合法权益。

此外空置房必须按照约定交纳物业费,还有一个更重要的作用就是“遏制投资炒作”。现实中很多有钱人买房后不住也不出租,单纯空置浪费,这种情况下,如果法律法规还支持“空置房免收物业费”,显然不符合“房住不炒”的精神。虽然一套房子每年的物业费不多,100平米的房子,按照2.3一平米计算,每年的物业费合计才只有2760元。但不管怎么说,这也是一种持有房产的“负担”。

事实上,更有专家学者认为,不仅不应该对空置房免收物业费,相反还应该对他们多倍征收物业费。理由是,空置房造成了资源浪费,更无形中挤压了刚需购房者的切身利益。


不过值得一提的是,《民法典》同样规定,5种情况下,业主是可以少交或拒交物业费的:1、小区配套设施不达标,应减免物业费。减免部分由开发商承担,直到达标为止;2、逾期交房或房屋质量存在质量问题处于维修期未交房,可拒交物业费;3、物业合同内,未约定或未经业主同意多出来的服务时,业主有权拒交这部分的物业费;4、物业公司擅自提高物业服务收费标准的情况下,业主对擅自提高的部分可以拒交;5、物业费标准不符合相关部门制定的物业服务收费办法,业主可拒交。比如现在很多物业公司巧立的“增值服务费”,就是不合理的,业主可以不交。

新规要求,今年起,物业费全部“这样”收:按照约定向物业支付,不管是出于维护绝大多数人的权益,还是遵守政策本身,亦或是出于遏制投资炒作的目的,也不管房屋是否空置,我们认为都是非常有必要的。所以,任何人都不应该以“未接受服务”为理由拒绝缴纳物业费,这应该达成一种社会普遍性共识。

◎来源:楼市新谈

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