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湾区大无语事件:佛山、珠海K.O东莞!

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大家好,7月25日中国城市人才吸引力排行榜2021版出炉了,我特意留心了我们广东城市有多少进了100强,成绩不错,共有8个,不过......这排名怎么跟我预想的不大一样呢?


深广这两个雷打不动的一把手、二把手且不论,佛山近十年来在大力引进人口也可以理解,但东莞怎么会被珠海干下去?

去年我们也整理过大湾区梯队状况:《同样是在大湾区买房,朋友赚翻,我却亏大了!》。从中我们可以得知,至少在房价涨幅方面,东莞曾高居第一梯队的第一名,以31.41%的增长率甩开第二梯队的佛山、珠海等十八条街。

东莞敢这样抬价必然有其底气,其中最重要的就是人口增量——哪里有人,哪里就有楼市。所以,坐拥10466625常住人口、曾经一年内暴涨200万人口的东莞,如今竟不如佛山、珠海有吸引力?

东莞,到底是你怠惰了,还是整个大湾区要变天了?

.01

佛山:

意料之外,情理之中

佛山突然能与东莞相提并论,乍一看是匹黑马,但仔细想想这应该叫“不鸣则已,一鸣惊人”。


图源:刘晓博说财经


图源:东平知政

由图可知,佛山不论是GDP总量还是人口增量,在过去十年都是不输给东莞的,然而它的房价却始终慢了半拍,没能追上一向引人注目的东莞。


图源:广州PLUS

数据来源:中国房价行情网

相比深广莞这几个房价涨得比钱塘江大潮还夸张的城市,佛山无疑是一块房价洼地,加上临广这个优势,越来越多的投资客注意到这片新天地——这不看不知道,一看吓一跳,原来佛山是个扫地僧,深藏不露啊!

这时有的人可能就要问了,既然现在在佛山大有可为,那我们是不是应该立马冲去买房呢?倒也不是。

佛山确实有潜力,受调控影响也确实较小,但这并不意味着在佛山炒房稳赚不赔,除非你的钱是大风刮来的。楼市自有楼市的规律,只要把握好它我们就能将风险降到最低。


图源:佛山本地宝

参考上图我们可以发现,佛山的限购区域全都是临广区域,为什么?佛山乃广州后花园这件事人尽皆知,在佛山买房的不一定是佛山人,而很大程度上是买不起广州房的广州人。

可以说,佛山房价能有今天,有一半要归功于广州人。

“投其所好”的道理亘古不变,想来大家已经明白投资佛山楼市的最佳选择是什么了:A.近广州,B.近交通轨道,C.近千灯湖,这三个是最靠谱的选项了。

当然,这三个选项都需要你投入足够的资金,但也不必死盯着那些个高价的黄金区域,陷入“越贵越好”的怪圈。伦教、容桂和狮山离广州不远,价格普遍在2万/平以下,而且不限购,了解一下未尝不可。

.02

珠海:

小荷才露尖尖角

没错,佛山是值得刮目相看,但珠海呢?这个卡在广东第二梯队不上不下的“小透明”,究竟哪一点比东莞更吸引年轻人呢?

珠海的关键词,或许在于一个“舒适”。


图源:壹大篇

通过这张图我们能清晰地发现,珠海虽然GDP总量远不及第一梯队的大佬们,但它的人均GDP高得惊人。道理很简单:分蛋糕的人少。

试想一下,每年有上千万年轻人挤在广深莞抢同一盘蛋糕,蛋糕再大分到每个人手上都小得可怜,于是有的人就宁可退而求其次了——珠海虽不如那三巨头充满机遇,但人各有志,宁做鸡头不做凤尾或追求慢生活的人也不少。

再加上珠海跟普通的二三线城市不一样,它是正处于上升期的小年轻,GDP涨幅仅次于广深两城。我们不能保证它会就此扶摇直上九万里,但生活、工作在一座刚刚崛起的新城(或者说提前占坑),对年轻人才们来说不可谓不是一个有吸引力的选择。


图源:珠海微房产

至于珠海有哪些区域值得关注,横琴是当之无愧的明星,但不是每个人都有财力投资横琴,那我们就可以把目光放在它附近的金湾航空新城,或靠近深圳和珠江口的唐家湾,这两者目测发展劲头还是挺足的。

.03

东莞:

休息一年,然后回来

说完佛山和珠海,我们回到东莞。

今年东莞老惨了,它的房价本就被炒到了风口浪尖,政策的铁锤一拍,全垮了!


图源:中国房地产报

不过呢,你大爷永远是你大爷,当初东莞能炒出3万/平的网签均价,风头过去后它下次还敢。


究其根本,它有这实力,详情请见我们之前的文章:《楼市爆冷,东莞人却在用精装价抢毛坯房!图啥?》。

现状更像是东莞一口气涨太多了,短时间内消化不良,所以政府出面调理一下。今年在东莞投资估计是没戏了,限购太严,别说外地人进不来,连本地人都不一定摇得到号,病去如抽丝,楼市需要缓缓恢复。

不过总的来说我对东莞有信心,毕竟人口基数摆在那里,刚需才是永远的神!

.04

中山:

有来无回,只进不出

除了佛山、珠海、东莞这三个欢喜冤家,我们还能发现,在人才吸引力这方面,中山的成绩也不错,全国排名31位,这是怎么回事呢?原来,是它背后的“大哥”不简单。

没错,中山,标准的深圳备胎,深圳的一举一动都牵动着它的楼市。

2015年,因为一条深中大桥的建立,一群正愁钱没处花的深圳投资客发现了中山。在他们的追捧下中山日渐膨胀,一度从4000-5000元/平飙到15000元/平,翻了何止一倍。

然而,显而易见的是,中山本身的资质是配不上这么高的房价的,水分太多一挤就垮。关于这点可以了解一下我们之前的文章:《中山陷阱:山雨欲来风满楼,买了一手别想走》。


对于投资中山,我的建议就是瞄准刚需,三思而后行。抱着跟风的心态购入昂贵的临深盘,很可能会被套牢!

.05

大湾区变天

我们该如何应对?

经过长年累月的奋斗,东莞终于践身大湾区第一梯队,但同时它也要为此付出代价,那就是发展速度的放缓。

产业转型升级、过高的房价......越来越多的枷锁加诸于东莞,降低它对新人的吸引力。就像当初广深两位前辈把溢出的人才送给东莞一样,如今东莞也把人才馈赠给佛山、珠海。所以说历史是个车轮,它在轮回中不断前进。

日出月落,此时此刻的佛山和珠海,隐隐有了21世纪初东莞的崛起之姿。

人才是一座城市的灯塔,未来在大湾区,广州、深圳、东莞仍是无冕之王,但就投资一事,我们或许应该将目光投向佛山和珠海这两位后生,给它们机会就等同于给自己机会。

当然,万变不离其宗:一切请以实际情况为准。

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