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东区总部,“燥”起来了

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随着保利、宝龙即将入市、吹风2.5万/平起等消息的传出,不少人感慨,东区总部也踏入了2万+的行列。

感慨之余,两大新盘所处的东区总部及其周边板块,成为了购房者眼中的新“灯塔”。


▲总部高楼 图源:中山日报

这个区域为何备受关注?

1、东区总部为岐江新城的核心区,是政府倾力支持的新区;

2、18号线岐江新城站所在地,未来还有两条城市轨道;

3、周边都“动”了起来,富元项目动工、石岐总部动工、白沙湾片区房企入市,不少规划来到了实操阶段。

那么这个板块发展前景如何?近期可选的项目又有哪些?房叔吐血整理,为大家梳理了整个板块。

东区总部板块报告

目录

一、板块项目及周边价格

二、东区总部各盘节点

三、刚需及改善客户,如何选择?

四、东区总部各盘望江情况

五、东区总部竞品分析

六、短期内可兑现配套

七、板块远期规划情况

八、大环境政策利好浅析

一、板块项目及周边价格

目前,东区总部2万+已经是“板上钉钉”的事,未来富元入市,单价也大概率会在2万以上。


再看东区总部以及其周边的一二手小区,目前在售的有河对岸的天水湖,以及旁边石岐总部的华发首府,二手小区则在1-2.3万/平之间,价差较大。


二、东区总部各盘节点

按照以往惯例,我们先来看一张图。东区总部区域内的盘不多,共3个,富元、宝龙以及保利。虽然楼盘数量不多,但这3个楼盘的体量都相当大。


▲东区总部规控

目前除了富元项目外,其余宝龙有吹风价,均价2.5万/㎡

产品方面,中山宝龙城首推1-4栋小高层,两梯四户设计,共约272套。主打建面约89-112㎡三房,均为朝南向。(详戳)


▲宝龙城营销中心

目前宝龙城销售中心已建设完毕,有5台打桩机在作业。

而保利天珺主打建面约88-120㎡产品,尚未有户型图,不过预计8月初开放售楼部,现有8.8元券抵2万的优惠,可以与开盘优惠一起叠加使用。

保利天珺目前已有2栋楼建至2层高。


▲保利天珺现状图 拍摄时间:2021年7月27日

二者相隔一周时间,前后分别在利和广场开设展厅和开放销售中心,隐隐呈分庭抗礼之势。


▲富元项目现状图 拍摄时间:2021年7月27日

至于富元项目,从现场来看尚未有明显动工迹象,旭富大厦位置上盖有绿布。

三、刚需及改善客户如何选择

刚需购房者:宝龙城部分高层住宅户型为约89㎡三房户型、保利天珺建面约88㎡的户型,都可以考虑一下。

置换型改善购房者:改善型购房者可以选择宝龙城102/112㎡、保利天珺105/120㎡。

土豪型购房者:宝龙城楼王最大户型约158㎡,虽然宝龙城首推没有包含楼王,但这类购房者可以观望观望,等待后期的推售。

四、项目各盘望江情况

首先,我们先从一张图来感受一下东区总部景观。


▲航拍图 拍摄时间:2021年7月27日

从图中,我们不难看到,东区总部区域内的三个盘与石岐河的距离都相当近。


▲富元项目平面图

根据富元项目的平面布局图,可以看到住宅大部分可望江,尤其是东部河边以及中部三栋楼。


▲中山宝龙城效果图

从宝龙城效果图来看其布局规划,项目边缘部分住宅可望江,中间部分基本上望小区园林。


▲保利天珺鸟瞰图

保利天珺同样是项目外围部分住宅可望江,小区正中心部分楼栋同时兼具江景和小区园林视野。

五、东区总部竞品分析

首先,我们先了解一下东区总部及周边的范围。

东区总部南临东祥路、西至长江路、东靠起湾道,北接岐江河,与其一路之隔的白沙湾片区合称为东区总部及周边,总面积约108.23公顷。


▲东区总部区位图

东区总部与石岐总部相邻,中间以起湾道为界限划分开来,二者同为总部经济区,区域内的楼盘彼此之间相互竞争。

而中山北位于东区总部与石岐总部西北侧方向,隔石岐河相望。

三者位置上相近,客群相似,以本地客为主,少部分是外来投资客。


三板块对比各有优劣,东区总部内与中山北板块内都有商业;而石岐总部周边虽然有大型商圈,但自身板块内缺少商业体。

不过,东区总部配套仍在兑现中;石岐总部周边商业、教育配套丰富,一定程度上受到利好;中山北板块内除去自身拥有的1所小学,还规划有1中学和1小学。

六、短期内可兑现配套

东区总部一带此前是汽车城,现在已经是土拍的热门常客,富元、保利、宝龙先后在该板块重金拿地,价值不容小觑。

这一带在短期内可能兑现的配套有哪些?我们一起来看看吧。

学校配套:阿丁莱湾区双语学校

去年9月,中山市启迪教育投资有限公司拿下东区总部东一宗教育用地。(详戳这里)

该项目将由蓝谷教育集团联手迪兴实业引入阿丁莱学院。该学院是一所IB全球排名前20的从幼儿园到高中一贯制的国际化学校。


▲效果图

项目将在基础教育阶段,为学生提供“双轨制”国际化教育,让孩子既拥有扎实的国家义务教育阶段学习成果,又融合面向未来的极具竞争力的IB国际化教育。

据项目负责人透露:“ 我们计划是在今年的4月份动工,明年9月可以迎来幼儿园、小学、初中的开学,在2023年可以迎来高中的开学。”

现在,距离开学还剩1年零两个月。

商业配套:宝龙广场

东区总部内的大型商业配套,必须得有宝龙广场的名字。

项目往北是宝龙城住宅区,往南是濠江西路,西侧是城市主干道长江路,东侧是白沙湾路,交通十分便利。


▲鸟瞰图

体量更不必说,9万㎡购物中心、2万㎡的购物街、3万㎡酒店式办公、五星级酒店、甲级写字楼,以及3000㎡艺术中心,做到应有尽有。


▲效果图

据悉,宝龙广场商业自持率达到100%,会进行统一定位、招商、运营和管理,确保商业高标准运营,预计在2023年开业。

富元108国际金融中心

东区总部的“门面”——富元108国际金融中心(498米),是广东第三高的摩天大楼,它涵盖了5A甲级写字楼、五星级酒店、公寓、商业MALL、商业街区、高层住宅等。


▲富元商业街区效果图

从效果图来看,街区会引入岐江河,届时会有不俗的水景资源。

交通配套:世纪大道快速化

世纪大道快速化工程投资92.47亿,是一条贯穿中山市东西向的快速干道。


▲岐江新城规划透露了世纪大道走向

具体路线则是,西起东明路,往东与起湾道、长江路、建中路、广珠城际、广澳高速、中山港大道、逸仙路、康乐大道、健康路、沿江东五路、翠微道等主要道路交叉后,终点处与马鞍岛翠海道相连。

配速上,考虑到世纪大道跨越多个区域,且在与广澳高速相交处设置互通立交,兼具区域交通及部分过境交通功能,故本次世纪大道快速化工程采用城市主干路标准(兼一级公路功能),设计速度为 60km/h


▲公告内截图

据火炬发布报道,世纪大道沙濠段已经动工,现场有多条挖机同时作业,工地热火朝天。


▲实景图

七、板块远期规划情况

广州18号线地铁站

此前网上流传出一张《南沙至珠海(中山)城际线路平面示意图》(具体以官方为准)。图上把经过中山的站点逐一列出,其中就有岐江新城站,站点位于东区总部北侧。


位置大概率如上图所示。

据18号线相关人士称,该图示内容基本属实,目前已按照图示开展各项前期工作。


▲城际线路平面示意图

按照工程进度来看,广州18号线南延段估计要明年才能动工,预计2024年或2025年通车珠海

3城市轨道+2换乘枢纽+2轨道综合体

根据《中山总部经济区(东区片区)规划一体化综合咨询》显示,东区总部将建立3城市轨道+2换乘枢纽+2轨道。


以交通为核心带动周边地区发展,依托基地内2个城市轨道中途站为核心,采用TOD社区模式开发,打造快城双核。

其中江西路站、 东祥路站采用 TOD 模式开发,并构建全方面地下道路系统,连接石岐总部经济。

体育公园

在岐江新城内、东区总部北侧的三河交汇处,规划有一个体育公园,面积约为17公顷,大约有3个兴中体育场那么大!


从岐江新城总体规划来看,该体育公园将打造成全民健身体育场的高端服务措施。


▲航拍图

根据最新的航拍图,可以看到项目目前未有明显的动工迹象。

但此前的《中山市岐江新城H单元局部用地控制性详细规划调整》,板块取消了倚江路以北的商业用地,调整为以公园绿地和文化设施用地为主,该公园面积增加至1万㎡

东区总部北侧滨江公园

在规划图上可以看到,东区总部北侧有相当大一片滨江公园。


▲控规图

从今年发布的《中山市中心城区康华路东段片区A片区控制性详细规划(2020)》文件中,已经能看出这部分区域面积,地块代码A1-01、A4-01、A4-02三个区域面积加起来达到约7.56万㎡。


紧挨着石岐总部的东区总部,498米的富元地标已经出了效果图,非常吸睛。(详戳这里)


▲效果图

换成平面图来看,岐江河水引至富元项目内,公园处以桥代路,效果图相当好看。


▲平面示意图

至于现场,则还没有雏形。未来富元、宝龙、保利三大项目入市后,滨江公园的修建大概率会提上日程。


▲实景图

八、大环境政策利好浅析

2019年中,《中山市岐江新城提升规划》发布,把石岐、东区、火炬、港口连结起来发展中山新中心——岐江新城。


▲岐江新城从过去到未来

“一心四核,两轴三片,多廊道多节点”结构,布局中央商务总部经济、TOD商务、创新产业园等等主要功能,是中山的城市“新封面”。

而作为岐江新城核心之一的东区总部经济区,地位可谓是重中之重。


▲东区总部效果图

东区总部定位为复合型总部经济引领区,整体形成“一轴一环双核三坊”的功能结构规划图用地布局。

  • 一轴:贯通南北的畅享城脊综合发展轴,串联起办公、科研、商业、文化、娱乐服务功能;
  • 一环:串联各片区的智能生活廊环;
  • 双核:北部和南部两个结合轨道站点开发的金融活力核以及创智服务核;
  • 三坊:由北至南打造金融活力坊、综合科技坊、创智服务坊;

且东区总部已逐渐成为吸引科技与金融、数字经济、总部产业等业态项目落户的主力,目前引进的相关优质项目达11个

虽然目前东区总部经济区各项目仍在建设兑现中,但好在短期内的配套兑现还是值得期待的。

而同为岐江新城核心的石岐总部,北临岐江,南至盛华路、富康路,西起东华路,东至起湾道,规划面积1.1平方公里


▲区位图

岐江新城双总部核心区,承载着岐江新城最多的投入和期待,对标珠江新城。在这样政策大力支持下可以预想到未来的岐江新城会多么的兴盛繁华。

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