神操作！越秀地产收购母公司超级地块！背后的商业逻辑竟是这样！

最近，越秀地产发布公告，买方越秀地产附属公司与卖方控股股东越秀集团订立股权转让协议。

越秀地产将购买目标公司广州市佰城投资发展有限公司（拥有项目土地）98%股权，股权转让代价约为18.74亿元。

此外，于完成起计60个营业日内，越秀地产亦应向目标公司注资约4.19亿元的还款金额，用于向卖方支付应付金额。

本次交易总代价约为人民币22.99亿元。完成后，越秀地产将拥有目标公司98%股权，目标公司将成为越秀地产的间接非全资附属公司，财务业绩也并入越秀地产综合财务业绩。

用大白话来说就是：越秀地产购买了母公司越秀集团旗下公司的股权，相关的资产也一并归越秀地产所有，计入财务报表中。

越秀的这番操作背后，有着什么样的意图？

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近40万方的超级地块

10年仍未完工

根据该公告显示，目标公司广州市佰城投资发展有限公司主要从事物业开发及投资，包括开发项目土地。其为项目土地业权的唯一法定及实益拥有人。

项目土地位于广州市海珠区，总占地面积为62578平方米及计容建筑面积为389813平方米。项目土地将发展作商业用途，包括公寓、零售、购物中心、配套设施及地库。

公告也披露了越秀地产此次收购的原因：项目具备极佳地理优势——项目土地所在的海珠区为广州核心区之一，拥有发展完备的优质生活设施及运输系统。

根据公开资料显示，该地块最早为广百集团所有。2012年底，因广百集团房地产业务陷入困境，广百集团与越秀集团签订股权交易合同，以15亿元转让旗下子公司广州市佰城投资发展有限公司98%股权。

至此，越秀集团业就成为了广州市佰城投资发展有限公司的控股股东，该地块也成为越秀集团的资产。

然而，将近10年的时间过去了，该项目至今仍未完工。有消息称，该项目久未动工是地块上相关租户未能及时腾空场地交付给建设方等原因导致。

公告显示，该商业房地产的原交付日期已延迟至2024年12月31日前，同时目标公司须向原有股东支付6500万元的补偿。该项目将于2022年8月26日竣工。

也就是说，项目很快将进入施工的收尾阶段。项目运营也在最迟3年后开启。

如今越秀地产将该地块收入囊中，这种操作的背后是怎样的运作逻辑？

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越秀地产购买动作的背后

越秀地产此刻将该地块收入囊中，显而易见的好处就是以较低的成本新增近40万的计容商业建筑面积。

但是向母公司购买土地，在地产圈这种操作并不多见，背后是怎样的逻辑呢？

这就要回到越秀地产的拿地模式。

越秀地产主要依靠“地产+基金”模式，这和铁狮门类似，即与基金机构合作，以较低成本获取土地进行开发，然后根据项目情况选择回购，达到“先拿地，后付钱”的效果。而这里的基金公司，不是其他公司，而是母公司越秀集团下的基金公司。

该模式首先能够解决房企前期资金不充裕的问题，但由于采用和基金公司合作的方式，基金公司提供的资金在房企端不作为房企的债务，不影响报表。

在此轮广州土拍热潮中，越秀地产共获8幅地块，拿地金额为171.97亿元，成为当之无愧的黑马。而今年以来，越秀地产已经斩获了13幅地块。

越秀地产的钱正是来源于同属越秀集团的越秀基金，越秀地产以较低成本获取土地进行开发，当项目销售回款后，根据项目的情况选择回购。

通过这模式，越秀地产加快了扩张速度，又能保持低负债，可谓一石二鸟。

稍有所不同的是，此次越秀地产收购的是商业项目，前期的资金成本和时间成本远超过住宅项目。所以前期在项目规划未明确，项目还未接近完工的情况下，由母公司越秀集团进行整理、建设，等即将完工之时，再交由越秀地产，实现后续的盈利和金融化。

这其实就相当于母公司越秀集团来进行孵化，越秀地产付出较小的成本享受后续的收益的逻辑。

可以想象到的是，该商业项目后续金融化大概率也将由越秀地产旗下的越秀房地产投资信托基金来进行金融运作。

越秀地产公司架构

图片来源：官方网站

越秀的商业地产可以通过越秀房产基金最大程度地发挥融资优势和价值增值优势。越秀地产将优质商业项目从注入REITs，将商业地产项目证券化，借助资本市场，大大加速商业项目的开发速度和资金的流转速度。

不得不承认，要说地产圈最会玩金融的房企，越秀一定是其中之一。那些对于房地产金融玩法不太熟悉的房企，已经落后越秀太多了