揭秘：铁打的北京楼市，流水的2021年10大“躺赢”神盘

标题可能有点惊悚，实际今天要聊的是2021年哪些项目占据了天时地利人和，在对的时候做对了产品，收获了2021年热销。

今天已经是7月28号，2021年过得飞快，盘点上半年总结大部分人其实看的都是网签数据，相对滞后，2021年上半年，全国大部分城市还是刷新了历史记录。回到北京市场，2021年上半年的数据已经出来了，应该说和全国市场一样，也走出了持续多年的低迷。

从数据看，2021年上半年新建住宅网签成交突破3万套，达到了30811套，同比上涨了79%，这一数据也是2014年来的连续8年同期最高点。成交金额达到了2029亿，同比上涨超过100%。

库存数据也逐渐高位下调，目前可售商品房住宅存量在6万套左右。去化周期在12个月左右。

从全年的数据看，2021年截至7月27日，合计成交商品房住宅36392套，全年有望接近6万套，这也很可能是最近多年来的最高点。

最值得注意的肯定是限竞房的去化速度的明显加快：

从限竞房领域看，累计入市了110多块住宅地块，目前没有取得预售证的只有1万套左右，整体看，已经完成网签接近8万套，只有1.8万套没有网签，其中还有部分已经预定，所以从去化速度看，北京限竞房已经进入最后几个月的窗口期。

而2021年最值得关注的是，销冠项目！很多之前的红海盘，突然变成了真香！

从市场成交量看，累计已经有10个项目网签超过30亿，而半年网签百亿的奥森one继续占据第一。

1：2021年北京第一大躺赢神盘

但相比上半年，突然发现海淀幸福里有可能挑战销冠排行了。而严格来说，海淀幸福里的确算是2021年第一大躺赢神盘。

如果在2020年肯定没人会想到海淀幸福里会有这么好的刺激，排序在奥森ONE之后，还有半年，海淀幸福里整体还有不少房源，是年度百亿销冠的最有力竞争者。

目前海淀幸福里在售房源主要以145㎡以上大户型为主，小户型房源开盘基本售罄，有几率清退，最新的报价约8.5万/平，相较于一期开盘涨了1万/平！

如果说2020年这个项目因为各种问题首期不如人意，但后期不论是产品力还是市场机遇，都算是运道十足，在海淀全面水涨船高的情况下，2021年全年的销冠很可能被海淀幸福里抢到。对于购房者来说，也的确性价比非常高。

2：2021年北京第二大躺赢神盘

融创香山壹号院

北京的海淀，作为人文荟萃之地，拥有清北等一众名校；颐和园、圆明园、西山等众多著名旅游景点，科技发达，互联网+，生命科学，蓬勃发展。

也正因为如此，海淀也是北京为数不多曾突破15万+单价纪录的区域，是豪宅生长的沃土，也是高净值客群数量最多、购买力最强的片区。

不过，现在的海淀，真正一手豪宅越来越少了，更多人只能选择二手豪宅。

而从区域看，融创香山壹号院与颐和金茂府作为绝对的竞品，的确斗争激烈，但从销售节奏看，金茂赢了速度，而从当下的签约均价看，融创香山壹号院均价高于金茂，所以整体看，如果从市场趋势说，颐和金茂府稍微控制一点销售节奏很可能销售价格会更高一点。

3：2021年北京第三大躺赢神盘

亦庄橡树湾，绝对是北京2021年市场最惊喜的一个项目，能在刚需盘惨不忍睹的时候，从亦庄边上的马驹桥卖出速度非常不容易。

从去年年底的3万多，到现在的4万多，这可以说是最近几年北京唯一一个做出溢价的刚需盘。

亦庄橡树湾给出的价格——首付88万起，对应的正是年轻人需要的79平、92平、121平的两居-四居刚需刚改产品。且79平及部分92平产品可做到普宅，首付比例更低。

项目精装交付，无论是钢木复合入户门、预处理吊顶+地暖还是新风系统，购置基本家具即可入住。

由此看来，亦庄橡树湾入市不仅填补了区域内的新房供应不足的空白，更是给首次置业的白领们一个轻松上车的机会。

虽然项目本身的确做得可圈可点，但从行业大势看，亦庄区域在2019-2020年红海期间，土地供应出现了断顿，限竞房整体快速去化，大部分项目进入5-6万，给了亦庄橡树湾躺赢的机会。对于整个北京南部区域来说，马驹桥的亦庄橡树湾成为刚需性价比最高的选择！

4：2021年北京第四大躺赢神盘

中旅亦府，上周大兴限竞房中旅亦府网签176套，成交金额8.38亿，获得上周成交金额、成交量双料冠军。

河西现在的限竞房是真的没了。最后入市的中旅亦府二期都没对外宣传就悄悄地卖完了；京华雅郡最后剩的几套房不是二层就是顶层，小道消息称卖不出去，开发商要以工抵房清盘了；中铁国际公馆剩余房源也只有四居大户型了，150平要800万左右；金隅学府有清退的大户型房源；金隅金麟府和和悦华锦早已售罄。

亦庄楼市拉响强警报！2020年最惨“肉搏战”开始了……

伟哥吐槽过几个区域，2018年的北七家，2019年的青龙湖，终于今年要写第三个了——大亦庄。

2018年北京楼市最典型之“北七家”肉搏战

北京楼市“青龙湖”惨案︱张大伟

你想不想坐在“青龙湖”的房顶一直哭？︱张大伟

这三个区域都是当年全市场最难的区域，当然如果这3个排序的话，伟哥还是认为，最苦逼的还是“青龙湖”！毕竟北七家和亦庄都还有产业基础，规划利好支撑，还能等未来。青龙湖没有未来。

亦庄是2020年全北京市场最艰难的区域，竞争最激烈，不仅仅亦庄本身的路东河西，周围的瀛海、旧宫等等也都有同质竞争。

但没想到短短的不到一年时间，亦庄就没房了！！！所以严格来说，包括中旅亦府等想真正的躺赢了。

5：2021年北京第五大躺赢神盘

金辰府，在昌平南项目全面面临出清的背景下，价格上涨压力较大。金宸府是唯一个在售的限竞房项目了，售价5-5.3万。

而未来即将入市的项目，都将在6万单价以上。虽然从地铁和学校角度看，金辰府在区域内相对配套最普通，而且相比之前的理想国等项目入市又晚，但从市场看，接近价格的项目已经没有竞品，这也导致了这个项目将成为市场的400万-500万买房唯一选择！

6：2021年北京第六大躺赢神盘

中铁诺德逸府位于西南四环外，丰台花乡桥的东南角。项目距离南四环只有1.8公里，距离京开高速也不过2公里。9号线和房山线双地铁优势，房山北延开通以后更是可以直达二、三环。

看看位置图就知道，白盆窑限竞房三兄弟里，臻御府是位置最好的一个，中铁两个亲兄弟到地铁站差不多1公里，这是一个非常尴尬的距离，走路嫌长，骑车嫌短，自然是不能和地铁站口的臻御府相比的。

四环这个金字招牌对于购房者的吸引力还是很大的。单就白盆窑地块而言，从2016年开始就成为豪宅扎堆的区域，板块内拥有首开华润城、中海九号公馆、万科西华府等高端小区。首开华润城日销30亿的成绩，也可看出购房者对这个区域的价值以及改善型产品的认可程度。

在整体四环供应短缺的影响下，中铁诺德逸府在2021年成为了区域销冠。

7：2021年北京第七大躺赢神盘

云景台，地处真正真正的红海房山良乡新城，区域供应火爆，而且基本都是同质产品。

但从整体销售看，区域市场销售集中在云景台，也算是红海里最亮的仔。

8：2021年北京第八大躺赢神盘

缦合北京，也就是以前的霄云路8号，这个项目的确算是躺赢的最大代表，10几年的销售期，熬走了所有的竞品。

位于繁华的燕莎商圈和第三使馆区，南临CBD的国贸商圈，拥有140万方私家园林，建筑密度1.12。地段价值再叠加后续的升级，的确成为了北京当下高端项目的代表。

9：2021年北京第九大躺赢神盘

熙悦宸著，龙湖开发，在老百姓中的口碑还是很好的，品牌优势和产品（园林）优势明显。说到龙湖，我们都会想到好的产品，好的园林和好的物业。龙湖以往开发的项目，也让龙湖有了很好的业主积累。西红门双子地块之一的熙悦宸著，就是龙湖再回内城的新作品。

但在2020年因为井喷的市场供应的确去化不快，但随着市场的整体变化，性价比已经凸显。

10：2021年北京第十大躺赢神盘

建发融创长安和玺，这个项目是2021年当下石景山的销冠项目，其实也是躺赢的代表，作为中海大本营的石景山，基本只要中海的项目在热销期，销冠就没跑，另外长安九里作为商品房的代表，也已经进入尾盘期，长安和玺也就等到了自己的春天。

简单地总结一下：

1：对于房地产来说，天时地利人和非常重要，就好像国美和苏宁，过快的速度不一定完全是好事。

对的产品是基础，但遇到好的天时才是关键，再好的产品没有好的市场机遇，也是白搭。

2：对于北京房地产来说，能在红海找到蓝海是本事，不论是海淀幸福里还是中旅亦府，都是在产品不错的基础上，熬到了市场的零界点。

3：2021年大部分项目都要感谢集中供地，不仅仅提高了区域的销售基准价格，还使得市场出现了供应的空白期，预计未来到10月份，这一批项目都不会入市，而这也是这些躺赢神盘抢占市场的好机会。

4：2021年是北京市场的转折点，集中供地出来的产品不一定优于市场存量项目，这时候，包括最近要上市的一些不限价商品房，和限竞房尾盘，包括新国展的和光瑞府，海淀的树村、源山春秋、等等优质项目，都非常值得想在2021年下半年买房的购房者认真选选。