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郑州暴雨后,郑州楼市格局将迎来8大革命性颠覆!

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一波史诗级的降水之后,郑州正在从灾难中逐渐醒来。

在街道上,我们可以看到横七竖八的汽车、土黄色的街道、堆积的垃圾和满脸愁容的郑州人。

不少郑州人,被一场灾难洗劫一空。

仓库的货物被泡、冲散的酒水被抢、新买的汽车被泡水,然而这些似乎都不是更重要的事。

中国人,特别是安土重迁的郑州人,大量的财富都压在钢筋水泥的不动产之上,保存和最大限度保护房产的价值,成为灾后郑州人重建心理围墙的重点。

经此一役,郑州人买房的格局将会发生革命性颠覆!

01

颠覆一:物业成为房屋价值的绝对试金石。

过去,我们买房子一般追求两点:地段和学区,这是房价快速上涨的绝大推动力。

在未来,二手房能不能买全看物业表现,新房也全凭过去已交付项目的口碑。


一般情况下,大公司在物业培训方面有严格的体系和制度,对洪灾、内涝、瘟疫、地震等各方面应急事件都有最基本的保证。

比如国央企华润、中海、万科、保利、招商;比如河南本土的永威、建业、普罗等。

郑州暴雨物业救不了你?你指望发生火灾的时候物业用灭火器帮你救火吗?

02

颠覆二:海绵城市和综合管廊地区彻底成为香饽饽。

此次郑州暴雨,郑州排水能力比较强的海绵城市表现优越,完爆老城区。

比如:滨河国际新城、常西湖新区、北龙湖、双湖科技城等。

原因有二。

第一:海绵城市和综合管廊代表最先进的社会生产力,最先进和最完备的城市基础设施。如果政府都放弃的区域,普通人还在挣扎什么?没有政府托底,最基本的下限都很难保证。

第二:关键时刻能救命。大量老城区和排水不畅的地段,居民在自救或者看物业脸色行事的时候,你靠城市自然排水系统就能自救,安全感爆棚。

03

颠覆三:跑步向西南买房,无脑向东买彻底成为过去式!

过去,郑州西南一直是郑州房产价值的“西伯利亚地区”。

无政府引导、无大型公建、无地铁规划,就是这样的所谓“三无”地区,成为最先渡过难关的区域。

其中,除了人们主观主观能动性的救援之后,更重要的地势,雨水可以趁着地势由西南向东北自然流走。

以下图为例,在大郑州的范围内,京广陇海铁路东北海拔普遍低于100米,以东普遍是100-200米,再向西南则普遍高于200米。


海拔高地,未来将成为郑州价值高地。

04

颠覆四:一楼带院产品价值大打折扣。

在传统的房地产逻辑中,一楼价值很低,但是因为开发商多加送了地下室或者花园,再加上中原人的“院子情节”,一楼带院的产品在郑州相当走俏。

然而,此次郑州暴雨,将诸如正商善水上镜、亚新茉莉公馆、美林上苑等已交付或者尚未交付的一楼淹了个底朝天。

不少业主花费大几百万装修的新房,一场大雨之后直接成为泳池,不仅装修全部报废,就连房屋本身的质量也需要重新评估。

05

颠覆五:河景房需要重新进行市场评估。

过去,河景房一直是郑州的“稀罕物”,更是一直受到市场的追捧。

但是,这次郑州暴雨,“河景房”的前提必须要加上个“安全”,否则挨着河流近不仅危险,蚊虫、潮湿、隐私等都是无法回避的问题。


比如,北区沿贾鲁河沿岸的锦艺金水湾、保利海上五月花、天地湾、正弘澜庭叙、建业尚悦居等。

河景房都需要与“河水”保持一定安全距离,否则恶劣天气极有可能遭到反噬。

还有在建的项目,比如碧桂园天玺湾、康桥香麓湾、建业河畔洋房、星联枫桥湾等。

06

颠覆六:保全主城,牺牲郊区成为我们不得不承认的现实。

过去,郑州像脱缰的野马向四周狂奔,东南西北发展出不同的新区:白沙绿博、惠济新区、物流园区、中原新区等等。

然而,在城市遇到大灾大难和生孩子“保大保小”的问题时,高层一定会做出保全大我,牺牲小我的决定。

主城区价值更大,重建难度更大;郊区相较而言价值较小,建成区少,重建难度小。

尽管,我们不希望黄泛区泛滥、不希望白沙绿博成为贾鲁河泄洪的承接地。

但是事实和结果就是如此,受伤的总是抵御风险能力弱的区域和人,而我们,总是想成为上游的那波人。

07

颠覆七:无学区的老破小加速老化。

我们总在阐述老破小的价值有多低,需要快速出手等,但是在我们没有面临大灾大难的时候,是无法切身感受老破小到底有多差。

墙面脱落、排水不畅、地基沉降、房屋渗水、顶层漏水等等,老破小在极端天气面前,表现总是如此稳定且低下。


没物业或者三两个65岁以上的小可爱、没有绿化、没有固定停车位、一般在老城区、没有优质学区加持.....

这样的老破小请抓紧时间打折出售,即便郑州没有发生内涝和水灾,在国家严控二手房交易的大背景之下,这样的房子只能称之为“避难所”,并不能称为资产和房子。

08

颠覆八:“里子工程”终究要取代“面子工程”。

郑东新区豪宅项目瀚海晴宇成为本次郑州暴雨的反面典型:豪车被淹、断水断电、后知后觉。

其实在此前,瀚海晴宇就有一身槽点,其中比较实用和居家户比较在意的就是:外形足够炫酷,但是不能封阳台。这在风沙大的北方城市,简直不能忍。

这次,瀚海晴宇做到了真正的“内外统一”。

然而,未来这样只注重“面子”,而丢失“里子”的开发商和小区,将被郑州人抛弃。

用设计提升生活品质,拓宽应对危险的护城河,成为未来郑州新小区需要思考的问题。

这点上,过去比较成功的有华润悦府,地面抬高3-4米,在抵御内涝、保护隐私等多方面都大有帮助;正在火热认筹的北区万科翠湾中城同样也有抬高3米的设计,值得关注。


未来,类似于社区抬高、电子消杀、硬核物资装备等“里子工程”将越来越重要。

09

经历过7.20郑州特大暴雨的洗礼,郑州人将更加珍惜家人、朋友、亲戚等;同时,郑州人必将更加珍惜生活。

换个好房子,当下已经不仅成为成就好生活的载体;更是夹杂了不少抵御风险、安全生活和保障生命财产安全的作用。

本文来源:郑州楼精

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