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政策加码,未来温州这批房子可能比较稀缺

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文字/整理丨熹微

「温州地产时间」内容组

前言:

7月6日国家发展改革委发布《关于加强基础设施建设项目管理确保工程安全质量的通知》(下称“通知”),明确将严格限制新建250米以上建筑,不得新建500米以上超高层建筑,通知自印发之日起施行。

去年5月,住建部和国家发改委就已经联合下发过一次通知,要求各地进一步加强城市与建筑风貌管理,严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”,一般不得新建500米以上建筑;各地新建100米以上建筑应充分论证、集中布局。

去年五月份的通知还是“一般不得新建”,这次变成“不得新建”,可见现在的政策日益加码,对超高层的限制也是不留空间。

前段时间,温州日报发布一篇的相关报道,其中表示此次国家发布通知,出手严格限制摩天大楼建设高度,这意味着今后温州超高层建筑特别是在250米以上建筑的审批将越来越难。

PART.

01

超高层的出现不仅是有地标性的意义,更实质的核心是在于两个方面:

一是为了起到标杆作用,促进属地、企业发展;

二是面对城市横向扩张受限,土地资源紧张的情况下,向上延展便应运而生。

回顾温州近年发展状况,以建成的世贸中心大厦、置信广场为例,前者333米,是曾经浙江第一高楼,远高于同时期杭州、宁波的最高建筑,让世人记住了温州形象。

不过尽管目前温州有这样的两座超高层,但近年来温州的城市建设依然在“奋力追高”。

近年不仅是温州城区,连下辖的各县市也在力所能及地打造着专属于自己的超高地标建筑。根据小时的统计,当前温州在建的250米的超高层有7个,其中在市区的有5个,县城的有2个。

PART.

02

温州在建超高层主要集中在瓯江沿岸。

1、老港区综合体项目(二期)

位置:江滨东路与加洲路交汇处东北面

土地用途:写字楼、酒店

建设高度:318米,建筑面积:≤292171平方米

建成时间:预计2025年建成


(图源网络)

2、鹿城广场综合体

位置:江滨路与车站大道交叉口北侧、与瓯江相邻

用途:写字楼、酒店、高端商业、公寓

建设高度:350米

建筑面积:458000平方米

建成时间:预计2025年建成


(图源网络)

3、温州中心

位置:七都岛的最西侧,即瓯江之上。

用途:公寓、酒店、写字楼、音乐厅、艺廊

建筑高度:288米

建筑面积:480000平方米

建成时间:暂不明确


(图源网络)

4、瓯海区君悦339

位置:娄桥街道大发凯旋门北侧,半塘路东侧

土地用途:办公、酒店

建筑高度:339米,建成后将是温州第三高楼;

建筑面积:222200平方米

建成时间:预计于2022年6月也就是赶在亚运会前。


(图源网络)

5、龙湾区的280米的凯迪融创超高层项目

位置:在龙湾富春未来社区的规划单元之内

用途:办公、酒店

建筑高度:280米

建筑面积:199201平方米

建成时间:暂无


(图源网络)

6、永嘉县国鸿中心,

位置:三江板块,瓯江与楠溪江交汇处

用途:写字楼

建筑高度:350米,已知的温州未来最高建筑之二

建筑面积:38884.52平方米

建成时间:暂无


(图源网络)

7、平阳县240米的鳌江之巅

位置:平阳县鳌江镇古鳌头片鳌江国际新城

用途:酒店、写字楼

建筑高度:240米,将 是温州中南六县市的最高楼。

建筑面积:89727㎡

建成时间:暂无


(图源网络)

PART.

03

超高层项目更多的价值在于树立了城市的地标,尤其是其在吸收城市最优资源、实现区域型总部经济发展等方面有积极的作用。不过,从经济角度来看,开发建设超高层需要较高建设成本,且开发周期长运营要求高,对开发商资金实力和运营能力是个较大的考验。

仅2020年,全球建成了106座200米及以上高度的建筑,中国完成56座,占比超一半。过去几年,我国各大城市不断拔高摩天大楼高度,试图挑战上海的中国第一高楼之位,甚至还有城市试图将迪拜的世界一高楼踩在脚下。

但近年在限高政策之下,许多超高层全部被:“削顶了”,例如长沙838米的“世界第一高楼”早已被叫停,天津近600米高的117大厦建了12年还没完工,成都的熊猫大厦从677米降到了488米,南京江北第一高楼从600米降至498米,武汉绿地中心从636米砍到了475米……可以说,对于非一线城市来说,500米以上的摩天大楼梦就此破碎。

业内人士认为,限高政策一旦真正实施,将能够约束高层建筑的开发,将绿色生态、基础设施建设和住宅建筑规划等进行更好地协调。对城市发展而言,限高政策则是推动城市化走向更高的审美水平所必须经历的阶段。

PART.

04

温州现阶段作为三线发展城市,相对来说超高层建筑特别是高度在250米以上建筑的审批将越来越难(按目前的政策,预计250米以上的超高层将不会再被批准建设),同时当前这批已建成及在建的超过250米的超高层建筑也将成为相对稀缺的资源。

在一路狂奔的高楼建设中,城市形象的竞争是一个方面,另一个方面则是房地产开发的内在逻辑。在城市土地资源稀缺的背景下,从政府手中拿地越来越贵,摩天大楼向上生长,在有限的土地上拓展了城市的发展空间,既可以容纳城市人口,也可以抵消昂贵的地皮成本。

超高层虽然看起来雄伟壮观,但超高层建筑背后的“代价”却不容忽视:

一、超高层建筑可能会损害城市传统风貌,放眼望去整个城市成了“混凝土森林”;

二、平面使用率降低、加大耗能、导致交通拥堵,产生光污染和热岛效应,不利风环境乃至使地面沉降;

三、一旦发生火灾或者事故,超高层部分无法从外部扑救,救援就会非常困难。

当然,随着250米以上的超高层被喊停,250米以上超高层尽管会成为温州相对稀缺的建筑。但稀缺性未必就真正代表其具有超高的价值,比如当前已投入使用的世贸中心、置信广场超高层办公楼,其租金水平并未明显超越普通办公楼。

但定位住宅的鹿城广场锦玉园及置信天玺的超高层豪宅在二手市场就具备一定溢价能力。因此就温州而言,超高层建筑是否具有超高价值,还要看超高层的产品定位及产品力。

不过,从另一个角度而言,追求地标是很多开发商开发项目的必然诉求,因为地标具有很强的产品溢价能力,但限高后如何成为地标就更考验开发商的产品设计能力了,而温州未来城市界面发展将会有什么转变,也让我们拭目以待。

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