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全面分析下武汉青山区的发展

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城市发展离不开土地,离不开住房,在房住不炒的前提下,来聊下青山的置业。

从教育,医疗,环境,交通,商业,人文,居民储蓄,以及周边多个维度进行客观的分析青山区的发展。


先来聊聊青山的教育,青山优质的小学并不多,第一梯队就是红钢城,钢花,吉林街,钢城一小了。主要服务区域青山滨江,以及部分和平大道以南区域。如果说抓到这四所小学以及另外一所新建小学(目前项目名为东兴洲小学,今年年底开建,后期红钢城或钢花挂牌)的楼盘的话,小学阶段一定可以跑赢大盘。论初中,单说公办,一定要瞄准任家路中学,曾经普高率一度达到67%,但由于合并两所学校后,今年普高率62%左右,在钢城八中以及49初普高率跑赢平均值。青山全部处于二环外,还有部分处于三环外,论教育一定是打不赢武昌,江岸,江汉的。但是武昌,江岸,江汉对口优质公办学校的小区目前来看价格,一般人也是高攀不起的,论教育性价比高的南湖区域,一小,二小,南湖中学。但武昌南湖城市界面较差,房子较老,区域没有再生性。同时又比江岸后湖片,洪山徐东一直到杨春湖片教育更优。


再看看青山的医疗,青山区域40-50万人口,能说出来的医院并不多,普仁医院以及华润武钢医院。在整个武汉来看不属于强院,但一般的医疗问题都可以解决,同时随着5号线开通附一,附二(5换8),161(5换8),协和(5换2),儿童医院(5换7)也都处于地铁10站内。以及杨春湖地区新建的三甲医院,医疗在武汉三环内一定是够用的。


生态环境,青山我觉得不错!

三环内,青山滨江的生态环境一定处于名列前茅的,青山江滩的宽度不如汉口江滩,但绿化率,生态性>汉口江滩。同时又比武昌江滩宽度更宽,也比武昌江滩绿化率生态性更好。武昌江滩最宽为长江二桥到二七桥段。铁机路到二环线也是仿青山江滩而建,但差距大家自己去看…武昌江滩最窄为长江大桥到鹦鹉洲段,几乎没有江滩,只有江景,因为地形地势,武昌古城为什么在司门口,也是因为此处靠江且整体地势高度高,也利于古代防洪,同时古代以船运为主,深港,利于船舶停靠。

和平公园,科普公园等,也属于城市绿肺了。和平大道以及垂直于和平大道的的马路大家自行去看绿化,做的不错的。也有人会说,武汉环境污染,大家都知道武汉是亚热带季风性气候,真正受污染严重的应该是冬季风以及夏季风的下风向,华侨城原岸,花山,会不会影响更大呢?红钢城也许会有点影响,而科普公园建二几乎没有。而现在碳交易,也随着武钢每年停炉而改进。

也许终有一天武钢会离开,但是单论现在,滨江区域着实影响不大。


交通这块,青山滨江区域交通规划还是非常完善的,确实是主城区最后一个通地铁的,五号线的历史原因就不想过渡诉说了…5号线通达高铁站,武昌滨江核心区域。12号线通达华中金融城,二七滨江商务区,汉口站,武昌站。地铁19号线通达光谷中心城(武东地区大力拆迁也是为了对接光谷中心城)地铁10号线快线,地铁20号线到达天河机场。

二七长江大桥,通达二七滨江,同时二环线链接欢乐大道,中北路以及东湖隧道,覆盖面广,同时随着铁机路隧道的开工,未来走和平大道下铁机路隧道到达二七滨江地下环路。三环线到达光谷地区,堤角长江大桥马上进入议案。跟武昌滨江的联系就更为密切了,临江大道直达武昌滨江地下环路,和平大道,以及友谊大道快速路。青山区域自身的路网,也非常密集,田字规划,相当协调,足够区域内活动。

下面谈谈商业,奥山,众圆,印象城,华侨城红坊足够了,同时武昌滨江的龙湖天街,平安城,绿地缤纷,阿里巴巴也非常便利。青山自身吉林街的美食等,生活气息应该是非常不错的。招商,华侨城,和平大道沿线的写字楼以及交投,钰龙等,写字楼数量以及密度也是够的。写字楼代表着就业,有,就有可能有税收有人口,没有,就是睡城。有人经常说空置率,如果没有写字楼,那就不用谈空置率,那就没什么就业人口以及税收了。

人文这方面,青山随着武钢50年代的建设以及一冶,石化等造就了自己的文化底蕴与内涵,青山区域整体的根正苗红,他们也许很多不是正宗的武汉人,从五湖四海而来,但是为武汉城市发展付出了自己的贡献,他们是最值得尊敬的一批人,工人阶级,武汉本身就是码头城市,人来人往,新中国成立时10%的城市化率这就是事实。


青山区人口还可以,有人说青山区人口负增长,净流出,看普查数据确实是这样,为什么会这样?

以及后面是如何,来分析下,三环内洪山只能靠拆迁才有土地,所以有部分拆迁后去武昌或者洪山徐东去买了房。其次这10年青山一直在转型中,二产到三产必定是艰难而漫长的。同时我来分析为什么汉阳区,洪山区人口增长多,汉阳区三环内一大半区域曾经都是农田菜地,有名的四新农场,王家湾等曾经都是以城中村,农田为主,就有大量住宅用地开发,人口就来了。

大家如果细心,去汉阳大道老城区走走…情况更差。洪山区呢?因为白沙洲,洪山南湖,洪山徐东到杨春湖曾经也都是城中村,菜地,工厂等,大量土地开发,以及大学生置业,还有很多填湖的。如果单独分析武昌区的武昌古城,人口一定也是净流出,懂的都懂…而青山滨江已腾笼换鸟,开发商拿地后建房提高了容积率,而随着开发正在持续,还有多个地块没有交房,多个地块没有出让,所以人口并没有上来。但是未来10年我是看好的。前十年,靠拆迁把地腾出来了。

居民储蓄,青山区域在武汉是最高梯队的,这些年也许会有改变,青山整体贫富差距是最小的,因为都是工人阶级为主,武钢等曾经效益好,单位也有福利房,吃喝住单位都可以解决,而退休的工人,退休金也不错,所以存款较多。而青山周边也有城中村暴富,但是不属于青山区,属于洪山区范围,东兴洲村曾经也是洪山区,后来才划为青山区。而青山滨江,该拆的都拆了,也没拆出拆二代,公房,每家每户面积并不大。超过100平的都寥寥无几。


最后区域发展,全国经济中心方面武汉主推汉口滨江,武昌滨江,杨春湖三个强中心。把青山合围。看看武昌滨江,二七滨江,杨春湖的规划吧,有人又说了规划是规划。那我请你实地去看这三个区域写字楼的动工情况。眼见为实,耳听为虚。同时光谷东地区也有轨道相连。武汉大的方向就是东-北发展,这是客观事实。

武昌的杨园区域,武车区域也在启动拆迁和准备拆迁阶段,规划的商务,商业用地多,而住宅少,也利于青山区域的整体发展,二七滨江的商务也偏向二七桥同时随着二七6-7期的拆迁扩容。武汉中心城区未来15年的发展方向已定。

同时青山滨江两片,二环到建二环,这段区域辐射面最广。 华侨城红钢城那片最有潜力。同时和平大道友谊大道广大区域,已经没有拆迁预期了,老破小,老破大居多,没有太多潜力。同时大量红钢城拆迁还建在此区域。

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