说好广州房价低，但又遍地10万+？

“广州房价一线城市最低，但却遍地10万+？”

串串最近看到有社交网上看到一篇帖子，对方表示“一直以为广州房价挺低，结果查了下发现市区差不多的都奔10万+。还不如攒积分在上海慢慢买新房。

乍一看，肯定很多人表示不服，不是一直都说“广州宜居”、“广州房价低”吗？这篇文章就跟大家好好说道说道。

该帖子的楼主表示，广州市场的迷惑性特别大。在串串看来，这句话算是说到点子上了。看似房价低，实则早已高不可攀，这是广州房价的一大特色。

广州现状：单一中心， 11区差异大

首先，广州真的不小，大家说广州房价低，一般就是跟北上深对比，对比深圳，广州的面积大，11个区供应多，郊区极大地拉平广州均价。

广州真的是单一中心城市，虽然这几年一直都在造新城，但都是”打造下一个珠江新城”，而又有多少人觉得不会有下一个珠江新城？也因此珠江新城的地位基本上不断固化，房价也从珠江新城向外围递减。

地大物博，同样造自贸区，深圳前海的房价是广州南沙的三倍，珠海横琴的房价是南沙的两倍，就算是集齐全省光环号称大湾区之子的南沙都难以短期内实现房价暴涨，因为大家都知道这里还有大量的土地可以开发成新房，没有那么缺房子。

城区高不可攀但供应成交有限，郊区大量新增供应价格低洼却是交投热区，这样一拉平均，价格不就下来了吗？

若是打开贝壳，你会发现广州房价是真的不贵，这里从化没有截图放进来，从化现在有1609套房，均价1.1万/平，广州最低。什么概念，就是100平大概也就是110万，也就是首付20-30万可以在从化拿下一套房，是不是堪比三四线城市。

1字头的还有花都、增城，2万多的有番禺、南沙，黄埔、荔湾白云都是3万多，海珠是4万，最贵的越秀天河才5万多，这样一看骏景妥妥的3万左右啊。

是的，没错，看起来真的非常便宜了，而且番禺均价2.7万/平有1.4万套房可以选择，选择这么多，怎么会买不到房呢，看起来真的非常友好。但实际上并不是这么一回事。

被平均的广州房价：区域内差异大

01

城中村包围

来看下天河是怎么实现均价5.8万/平，按照天河这个均价水平，在天河买一套90平左右三房，总价就是500万出头，但实际上这个预算很多板块都买不到。

以广园为界限，广园以南、珠江以北的天河核心区域中，只有石牌、棠下、员村三个区域均价低于5.8万/平，这就意味着你要在500万以下买三房，这三个片区相对选择较多，但这三个片区恰恰是天河三大城中村集中区，石牌村、棠下村、员村，都是暂时拆迁未启动，老旧小区与城中村混居之处，也就是说这几个区域几乎没有多少优质住宅小区。

而实际上是，珠城中区均价12.1万/平，目前总共住宅房源挂牌119套，12万以下的房源有43套，但清一色两房和一房，也就是说若是需要买三房，基本上都是13万/平起步，一套普通三房没有1500万以上买不下来。

而广园路以北的天河，你说是天河洼地也行，基本上天河的均价就是这么被拉下来的，重点说下均价最低的智慧城，这个片区几乎是没有住宅的，290套房源里面250套全部是万科云城米酷，这是公寓，在广州二手公寓只相当于同地段住宅价格的一半左右。

贝壳上的均价都是囊括了公寓甚至车位的，当然每个城市都是类似的，只是跟大家说下，广州房价真的没看到的那么低。

说到这里肯定有人不服气，别只拿广州最贵的天河说事情，你拿珠城跟其他板块比肯定天差地别，那我们就再看看老三区里面的海珠区。

02

老破小大幅度降低门槛

海珠区二手房整体呈现西多东少的格局，二手房大量集中在海珠西部和中部，而东边也就是备受关注的琶洲西区所在的片区几乎是没多少二手房源的。

整体来看，4万/平的海珠，整体均价都比较均衡，大部分板块都徘徊在3.5-4.5万/平区间，稍微贵一点的区域就是海珠东部。

让大家最震惊应该是这里的琶洲板块均价居然只要3.9万/平，是不是非常不可思议？琶洲板块共计38套房源，其中公寓占了三分之二，住宅小区珠江家庭、南园居虽然地理位置绝佳，但都处于楼龄较大小区，而真正热门的住宅小区雅郡花园、会展世界房源放盘价基本上是近8万/平，且房源也不多。

下面这一片几乎是海珠区热门二手房的重点区域，价格看起来也确实蛮亲民，按照这个均价，若是买入一套90平左右三房，大概总价可以控制在350万上下。

以均价3.6万的前进路为例，在这里300万左右确实可以拿下三房，但这里的房子也相对旧一些，比如益丰花园，1998年左右的楼梯楼，200万左右可以拿下基立新村2房，但也是比较旧了，而且这里的学位也不差，前进路小学口碑也还可以。

也就是说若是预算少能接受旧小区，在海珠200万左右都可以上车，是不是很友好，近地铁，周边配套也确实齐全。

但若是稍微新净一点的小区，比如附近稍微新一点的富力千禧花园，均价6万/平，富基广场均价5.5万/平，几乎一个地铁站的距离，价差一倍，甚至可能隔壁小区都差价2-3万/平，在寸土寸金广州老城区如海珠越秀荔湾等，新净的花园电梯小区和老旧大院共存，价差一倍都是常态，预算充足的选择花园小区，预算少的可以选择稍微旧一些的楼梯楼大院甚至单体楼等，丰俭由人。不管多少预算，总能淘到属于自己的房子。

这就是广州特色，历史悠久，旧小区众多，而这也是很多人上车广州还可以选择的地方，虽然居住环境要有所牺牲，但周边配套真的非常成熟，也能住的舒服。

03

相对户型设计实用性低

最后再说下广州的房子真的是不实用，串串有朋友在深圳买了45平的房子，拥有近80平的居住体验，而串串在广州80平的房子，可能还没有65平的居住体验，深圳历来有高赠送的历史，广州这几年一些新建的小区才多些这种户型，前几年的没有这种，三房真的要实打实的面积才能实现。

这是深圳45平的小三房，感受下，目前是参考价10万/平，此前市场价并不止这个价位。

对比下广州的，这个面积段有三房吗？勉强是有的，但几乎清一色是旧楼梯楼两房改的户型，而不是原生三房，并且绝大多数是楼梯楼，原生电梯楼也做不到。

深圳厚德品园这个小区几乎每个户型都有赠送，以建面74㎡有送入户花园，并且次卧带阁楼，可以改成房间，并且4房可改成5房，户型可以说是十分实用了。

你在广州想要四房或者五房，没有个130平以上，估计很难搞下来，就算是老破大的楼梯楼，少公摊，估计也要110平以上才能拿下。没有对比就没有伤害。

所以当时串串的朋友虽然以单价10万/平，总价450万买下了45平三房，而在广州的串串，却需要用450万才能拿下90平左右三房，单价看似才5万/平，但串串却和深圳的朋友花了一样的价钱。

大量的城中村、老破小存在，大幅度拉低这座城市的置业门槛，100-200万可以买广州，上千万可能都觉得没多少选择，这是共存的。

而广州遍地10万+这个说法也没错，即将推出的几个市中心新房吹风价都是破10万的，就是这样两极分化般的存在，广州没有完全把人拒之门外，只要努力，广州依旧有的选择。

也正是因为有大量城中村和老旧小区存在，很多来广州的人会觉得广州破烂，但没关系，这就是这个城市的魅力所在。

旧改是十四五广州的主力方向，希望在推动城市旧改焕新升级的同时，能够让更多广州人安居乐业。

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