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房贷利率上涨造成误伤?现在买房月供多还多少?

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7月23日,上海宣布上调房贷利率,次日开始执行。首套房贷利率从4.65%提高到5%,二套房贷利率从5.25%提高到5.7%。

从各大银行询问中了解到,此次新规并不影响存量客户,只对增量客户有影响,即7月23日(包含)之前拿到网签合同的用户,还是按照原先的政策执行,但24号开始网签的则需按照新利率执行。

目前5年期以上LPR仍保持4.65%,本次全市银行的房贷利率调整是随着LPR报价基础上进行动态调整。

本次房贷利率调整是上海14个月来首次调整,由于全国房贷利率1月至今已经实现了5连涨,因此上海这一轮调整更像是补涨,只不过上涨的幅度较大。


即便如此,上海的首套房贷利率5%在一线城市中依然是最低的。



房贷利率调整误伤已认购未网签购房者

虽然官宣房贷利率调整于7月24日开始执行,不过在实际情况中了解到,有部分在7月24日前购买新房的业主,由于没有及时办理网签,而延误了贷款时间。

时间追溯到2016年底,上海楼市开启了史无前例的长效调控机制,并出台了一系列的调控手段,除了“限价”之外,并未明文公开但却是业内心中都有数的还有交易中心的新房“限签”机制,即每月各区新房网签名额都有定数,开发商要安排购房者排队网签。简单来说,即便是热销盘、日光盘,同一批次的房源全部完成网签可能也要3、4个月。

据了解,“限签”措施目前仍在实行,这也就导致了不少新房买家已经签了认购合同,甚至已经付清了首付,却仍未能网签,以至于被此次利率调整误伤。

针对“限签”这类不可抗因素导致的贷款延误,笔者再次联系了市房管局和区房管局的工作人员,遗憾的是均没有得到明确答复,只有房地产交易中心的一名工作人员表示,他们目前得到的消息是“开发商正在和市房管局协调相关事宜,购房者不要过分焦急,具体耐心等待后续通知”。

有知情者表示,目前部分被误伤的购房者已经向房管局反馈了相关情况,并且正在进行比较积极的沟通,“可能马上就会有阶段性成果”,这也从侧面印证了交易中心的说法。

其实,针对新规误伤事件发布“政策补丁”的情况此前也有先例。去年11月30日,西安发布新政提高二套房首付比,引起了市场较大的反响。不过在12月,西安再次发布补丁,对此前已经认购、未办理贷款的购房人,继续执行原信贷政策。



部分银行今年贷款额度已用完!

对于此次房贷利率调整,各大银行都表现得十分淡定,声称“影响不大”。笔者此前在《注意!沪上银行房贷额度告急,个别银行需等到明年!》一文中就已调查了解到,沪上各大银行的房贷放款时间都明显拉长,最短也要3个月,而此次建设银行更是明确表示放款时间至少需要9个月到1年,基本意味着当年贷款额度已经告罄,农业银行的信贷部经理同样表示“目前没有放款额度,只能往后等”。


众所周知,房贷放款时间在一定程度上会影响买房人,此前就有新盘曝出因买房人没有在指定期限内完成贷款,需要每日支付利息。不过,目前除了交通银行暂停了新房贷款业务外,中农工商四大行和大部分商业银行都表示新房贷款方面会和开发商进行合作,合作项目的放款时间一般都会得到保障。

不过,二手房方面就不太乐观了,除了普遍放款时间偏长外,个别银行可能还会出现只受理大型中介代理交易的情况,建议购房者提前咨询。


30年等额本息首套贷款100万多还7.6万!

距离央行宣布降准、释放万亿资金不久,上海就对房贷利率进行了相应调整,显然表明了管理层不希望资金过多流入楼市,坚定“房住不炒”的调控态度。

业内人士认为,这一方面是为了缓解银行房贷额度压力,另一方面,增加房贷利率也是为了防止楼市过热,为了促进房地产行业平稳健康发展。

那么对于准购房者而言,以贷款30年等额本金为例,不同贷款金额,7月24日前和24日后贷款差别究竟有多大?


房贷利率调整前后30年等额本息还款表

上表中可以看出,贷款100万首套房月供要多还211元,而二套房月供要多还281元还款总额相应增加了7.6万和10.15万

不过随着贷款金额增加,月供的差别就尤为明显,尤其是二套房的买家,以贷款500万为例,每月月供要增加1409元,总还款额要增加50.75万元,贷款压力激增。对于预算卡得比较紧的购房者而言,很有可能要提高购房的首付款或降低购房的预算。

面对房贷利率的调整,上海中原地产分析师卢文曦表示:房贷利率上调是一种市场调控加码的手段,即便上调后,上海房贷利率在全国范围内也并不算高。此举更为重要的是给市场降温,通过持续释放信号,让市场预期改变,预计下半年“打新热”会有所转变。

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