北京楼市现状：学区房下岗，大厂房上岗

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文 | 略大参考，作者 | 小葵、张二毛，编辑 | 原野

在被2300万人口撑大的北京城里，连接，是一件无比复杂的事情。

它衍生出繁复的交通系统：24条地铁线，1200条公交线，还有环路，从32.7公里的二环路到187.6公里的六环路，层层铺开。尽管如此，分住城市两端的恋人，还是很容易生出异地恋的错觉。

对公共话题的共同关注，倒是能连接起南五环和北五环人民的悲欢。

比如房价。东西海的家长们在新政中盘算着学区房涨跌，年轻的互联网大厂员工，也在关心政策变化对公司股票的影响——这直接决定了他们何时能上车。

在北京，学区房可能靠不住了，但“大厂房”却依然坚挺。

至少比大厂们的股价稳定多了。

01 “大厂房”

大厂房，顾名思义，就是互联网大厂周边的房子。

与业务上一言不合就开战的彪悍风格不同，大厂在北京选址时，更喜欢抱团取暖。

后厂村那个著名的十字路口，汇聚了腾讯新浪百度网易四家大厂。如果把时间维度拉长，大厂聚集效应在全城都落下了痕迹：最早是中关村，接着是望京和亦庄，如今，自然就是后厂村了。

距离后厂村最近的大型居民区，是曾经有“睡城”之称的回龙观，车程只要20多分钟。现在，这里是“大厂之家”，下午放学时候，聚在学校门口接孩子的，多半是大厂家属，同款文化衫或者环保袋，就是行走的身份证。

荣升为“大厂房”的回龙观，房价已经水涨船高。

以2020年平均房价为例，北京市平均房价是5.7W，回龙观地区是4.9W，低14%。10年前，这个差距还是33.3%。

码农都爱回龙观。互联网发展至今，人才流动已经变成内循环，大厂扎堆在后厂村，年轻人的跳槽，可以在方圆几公里内实现。而住在回龙观，意味着他们不需要为跳槽支付过多的通勤成本——反正，在百度上班也好，在腾讯上班也罢，相差不过几百米。

后厂村的尽头，成了回龙观。

“大厂房”的光环，还蔓延到了朱辛庄、东小口一带。这些房租低廉的地段，曾经是接纳毕业生、服务员、小贩上岸的船板，大厂给它们镀上“金边”之后，一切都变了。

“去年中介给我推荐朱辛庄的房子，我没上心，结果，今年开盘当天就被抢空了”， 一位快手员工最近很懊恼。

朱辛庄，北京地铁八号线终点站，位于北五环再往外16公里的地段。它在北京城的地位，从房产平台安居客的统计数据中可见一斑：系统只收录了朱辛庄在2016年以后的房价数据，其他地区的统计周期则起始于2012年——2016年之前的朱辛庄甚至不配拥有姓名。

过去有人称朱辛庄“鸟不拉屎，鸡不下蛋”，但曾经的爱答不理，因为靠近后厂村，就变成了如今的高攀不起。

这是终点吗？硅谷可能会说：别急，再等等。

旧金山作为硅谷的“大厂房”承载区，2010年至今，每套住房的均价，已经从38万美元一路升到了136万美元，年复合增长率7.3%——同期的纽约房价，年复合增长仅2%。

把焦距拉得更近一些。硅谷大厂附近的房价之高，更为骇人。

据房产平台 Zillow 数据，在 Google 的大本营山景城，房价中位数为182.55万美元；Facebook 总部所在地 Menlo Park，房价中位数为232.27万美元；苹果总部所在地Cupertino，房价中位数为213.62万美元。

这些地方，以前就相当于北京的回龙观、朱辛庄，是没人愿意住过去的蛮夷之地。

02 造富运动

基于 Facebook 的真实案例，加州大学曾经研究过美国高科技公司上市与周边房价的关系，得出结论：公司估值越高，周边房价也越高；越靠近公司总部的房子，涨幅越高；年轻的初创公司上市，比同等规模的老牌公司上市，更能抬高周边房价。

在北京，同样如此。

熟悉行情的房产中介们都清楚：如果客户首付爽快，选择多首付甚至全款，只有两种可能，要么家里拆迁，要么公司上市。

有业内人士甚至将北京楼市从2020年8月开始的回暖，部分归结于互联网公司的上市潮。扎堆在2020年上市、二次上市的互联网公司包括：快手、京东、百度、网易、理想、小鹏汽车等。这些大厂员工加起来，有数十万之多。

而估算他们财力的高级方式是询问对方：“你是什么时候加入组织的？”

大厂员工就像酒中贵族茅台，时间越久，价值越高。因为越早加入组织，股票期权越高。

今年2月5日，快手上市，4551名快手持股员工的人均身家达到3445万港元，知乎上，关于快手上市，博主们最直接的回答是：五道口周围的房价又要被推高到新档位了——五道口是快手最早起家的地方。

再往前看，当年百度上市创造了240名百万富翁，阿里巴巴上市创造了上万名百万富翁，甚至拉动了杭州城的房价，这些造福神话，一直到今天还在被人们津津乐道。

码农们是互联网造富运动的受益者。在坊间段子里，这群多金人士除了买房和买格子衫之外，没有其他消费支出。西北旺人民不掏出房产证，你永远不知道他有多有钱。

事实似乎也确实如此。

今年上半年，北京住宅成交前三甲奥森one、海淀幸福里、京投发展岚山（注：三者是上地板块的大厂房）的购房者中，60%以上是互联网从业人员；朝阳地区的销冠华樾国际（注：望京板块的大厂房）的房子，40%被阿里和美团等大厂员工拿下。天恒地产在房山开发的别墅群，尽管距离海淀遥远，互联网高管却是主要购买人群。

不同大厂的码农们对于格子衫可能有相似品味，关于买房，喜好却各有不同。

《经济观察报》在《码农造“神盘”——互联网人20年买房故事》中提到：阿里、腾讯和快手员工购买140平方米的大户型居多，年龄在30岁上下；百度员工主要购买了88、110平方米的中户型，购房者更年轻化；而65平方米的小户型成交中，网易、新浪的员工占了大多数。

很显然，公司市值与大厂员工的买房能力，形成了正相关。

03 迁徙

临近中关村的万柳地区，是大厂房1.0版本。

其中的的万城华府，房龄15年，目前二手房均价12.6万每平米。

它堪称北京最早的“大厂房”之一。从地产商研究设计方案之时，一群新贵就被列为了项目的重点销售目标：联想、新浪、搜狐、赶集网等科技互联网公司的高管们——那是2003年，这些如今看来垂垂老矣的公司们，当时正值盛年。

大厂高管们成就了万柳区域的高贵，把它变成全城闻名的精英富人区。相传有开发商曾经在业主大会上吹嘘，自己拒绝了前来买房的某著名歌星，因为小区业主都是知识精英，演艺明星配不上。

类似的故事，又在十几年后的清河上演。小米很多高管都在公司旁边的橡树湾买房安家，生生把它变成了五环外高端小区的样本。

与当年不同的是，随着互联网造富运动的普及，大厂房不再只是高管们的 VIP 福利，码农们撑起了新时代的“大厂房”。

回龙观只是“大厂房”的缩影。事实上，大厂挪到哪，神盘就会出现在哪。今年上半年，北京住宅交易的前10名楼盘里，程序员扎堆的海淀和昌平就占据了60%的席位。

在学区房终于被打压的当下，“大厂房”依然坚挺，因为它的价值并非源于房子本身，而是购买者自身。

还是以回龙观为例，这里的教育资源曾经一片苍白，但随着“大厂二代”陆续入学，神奇的事情发生了，昌平二中回龙观校区成为了整个昌平区的头部学校。

大厂人不需要学区房。他们聚集的地方，自然就会有学区房。

“大厂房”的光环能持续多久，归根结底，在于大厂的好光景能持续多久。

一位学而思员工决定取消原定的明年买房计划。因为办公地就在回龙观，他在附近租房居住快2年了，也打算在此买房。但最近学而思股价大跌，他的买房储备金已经缩水50%以上——过去两年，他把年终奖都换成了公司股票。

而回龙观的房价却在涨，目前均价已经到了5.3w左右。一边是持续缩水的买房积蓄，一边是稳步上涨的房价，买房人最忌讳的局面，莫过于此。

更多中概股上市公司的员工们，正在政策调整的波动之中，冷暖自知。

至于那些初创公司里梦想财富自由的年轻人，未知数就更多了。90后的晚秋曾经是一家创业公司的COO，年入120万，手握千万期权，只待上市。然而，在风生水起的3年后，公司在去年陷入了没钱发工资的困境，坚持8个月后，她黯然离职，千万期权化为乌有。

互联网的风口总在变。运气足够好的人，才能在风口真正形成前入场，拿到大量期权，坚持到上市，实现财务自由。

北京目前拥有93家“独角兽”公司，其中最有希望掀起大型造富运动的，要数字节跳动。

关于这家公司上市的消息已经在坊间流传许久。多个版本倾向于将它的估值定在4000亿——仅次于腾讯和阿里。

当然，字节跳动多次辟谣，今年4月还专门发布了“近期不上市”的声明。但对于那些选择将年终奖置换成公司股权的年轻人，依靠公司上市，实现在北京居住条件乃至阶层的跨越，依然是个清晰可见的梦。

当然，在这个充满变化的时代里，这需要一点坚持，还需要一点运气。