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调控趋严,北京却因涨价被夸?不要抱房价下跌幻想了!

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三孩政策出台后,楼市就彻底变了天。调控措施越来越严不说,高层也是频频表态。7月22日,在接受央视采访时,住建部房地产市场监管司司长张其光就房价上涨过快的问题直接放了狠话——“要对调控工作不力、房价上涨过快的城市,坚决予以问责!”

最近,住建部等8部门联合发布通知称,要用3年左右的时间,实现房地产市场秩序的明显好转。


值得注意的是,北京市场连续两个月上涨却受到了表扬。住建部指出,北京、长沙等城市的大胆探索,总结出一系列成功的经验,着力建立房地联动机制,推广北京市的做法,限房价、控地价、提品质,建立购地企业资格审查制度,建立购地资金审查和清退机制。


其中,“建立购地企业资格审查制度,建立购地资金审查和清退机制”,是几乎所有大城市的普遍做法;“建立房地联动机制,限房价、控地价、提品质”,具有北京市特色,有些还是北京市的首创。

集中拍地要推广北京供地模式

北京这些为调控房价而首创的“新工具”,在5月北京这轮集中供地中得到了广泛运用。

第一,“一地一策”。每块土地都根据其所在位置、成本和周边房价等因素,制定了不同的土地竞买条件、房屋销售条件等。

第二,地价仍然设置上限,但地价范围大致可测算。竞拍时超过上限后转为竞政府产权比例面积、竞配建人才公租房面积、投报高标准商品住宅建设方案等环节。保证了低溢价率,拿地企业又有较明确的地价预期。


第三,未来售价要承诺。每宗土地的出让条件会同时公布一个房屋销售指导价,拿到土地的企业要签署承诺书,产品上市时不得高于该指导价。与此前限竞房售价不同的是,这个指导价是参考地块周边过去三年的售价综合制定的。

第四,竞品质。超过地价上限,进入投报高标准商品住宅建设方案环节,经过专家组评定胜出的方案才能中标,这样可以保障该项目的商品住房品质。

这四点基本是北京集中供地的4个特征,这也决定了北京楼市接下来一段时间的发展方向。中央领导同志讲了,优化土地竞拍规则;中央政府主管部门说了,要推广北京市的做法。那么,北京供地模式大概率要在以后的集中供地甚至平常的土地出让中推广了。


在房住不炒的大环境下,北京房价乃至全国房价突出的是一个稳字,在这里不得不佩服监管部门是下了功夫的。但是不论如何调控,人口决定居住需求的规律不会变,有需求的核心城市,房价依旧会上涨,但前提是要稳定在一个合理范围内,北京这次受表扬充分说明了这一点。

都市圈住房需求端维持高位

5月,中指研究院针对购房意愿做了11000份调研问卷,受访者年龄结构集中在22-41岁,并大多来自东部高能级城市(如首都都市圈、长三角都市圈、大湾区都市圈)。此次问卷调研,整体显示出“置业意愿持续提升,购房节奏明显加快”的需求端特征。

在购房意愿方面,受访者中80%表示有置业需求,较4月提升了2%,上半年需求端较为坚挺且有上升趋势。从各能级城市需求上看,一线与二线城市均保持强烈购房意愿,三四线城市波动较小比较平稳,县城则增长了5%较为突出。其中,三大都市圈的调研中,呈现了明显上升趋势,平均涨幅达3%,中原与成渝城市群的平均购房意愿则在80%以下。


2020年12月-2021年5月受访者有购房计划的占比(全国和分能级)

整体来看,疫情之后,全国核心城市的适龄购房群体的置业意愿一直保持较高水平,需求端较为坚挺稳定,且有小幅度上升。

在购房节奏上,受访者计划购房时间明显缩短,预计未来两年的购房节奏将明显加快。调研数据显示,40%的受访者计划在半年内买房,较上个月上涨了28%,上涨幅度较为明显;26%的受访者表示,计划在半年至一年内置业,较上个月下降了12%,下降部分百分比进入了“半年买房计划”。


2020年12月-2021年5月购房计划的时间分布

整体来看,在购房节奏方面,受访者购房周期前移明显,置业节奏明显加快,置业意愿维持高位水平,需求端呈现健康态势。从需求端来看,其真实需求与置业意愿仍然保持高位。

首都都市圈置业窗口期来了

2015年开始,北京地产逐渐豪宅化,价格连年攀升。今年北京于5月完成了集中土拍政策,土地热度居高不下,新出让地块显示,北京5环即将进入7万+时代,溢价率节节攀升,受访者预期房价会因地价而涨。北京楼市价格再次被刷出新高度,北京置业者的购房难度再次提升。

但是,全国各地人口,尤其就业年轻人涌向北京的趋势难以改变,北漂置业需求持续高位,大量新增人口流向环京有价值区域购房置业已成主流。


这一现象也真实体现在人口普查数据上:2010-2020年,北京增加228.1万人,环京廊坊地区增加110.5万人,可以看出环京人口增量是首都的50%,整个首都圈都是人口高速汇聚区域。从方向上看,首都圈东部的三河区域与南部的固安区域分别是环京人口增量的前两名,巨量的人口导入导致房产需求居高不下。由此可见,环京通勤价值能力强的城市将成为主要的人口承接地。

对于购房者而言,不论你买房是何种原因,一定要注意是,楼市下半场和上半场是完全不同两个市场,对于下半场而言,房住不炒这个四个字,一定要深刻理解,对于刚需而言,还是那句话,不要幻想,尤其是北京的北漂刚需,在都市圈尽早的上车才是王道。

当下的环京,其中长期的城市价值,主要看二点:首先,看“京”,北京好,环京自然就更好。其次,看环京与“京”一体化程度。越北京化,环京的城市价值越大。


固安毗邻北京大兴区,距离新开通运营的北京大兴国际机场较近,承接了北京一部分外溢的居住需求。日前,京德高速公路固安段、荣乌高速新线固安段、京雄高速公路固安段同期建成通车,再加上大广高速、106国道,5条高速通道接入北京,30分钟通勤圈全面建立。固安进京公共交通也极为便捷,828、849、943三条公共线路联通京固,每10分钟便有一班通勤车。可以说,京南固安是北京刚需一族的首选之一。


随着固安落户门槛降低,楼市又开始回暖。5月,京南固安区域放宽落户政策,落户窗口前门庭若市,预计已有4-5万人排队落户。固安区域需求端即将暴涨,接下来一段时间或可看到量价齐升趋势。想在固安上车的赶紧行动,抓住窗口期。

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