监管加压，中诚信下调房地产行业评级展望至负面引爆市场，地产股债双跌

今年以来共有10家房企发生评级下调、违约等债券负面事件，其中泰禾集团、华夏幸福、正源地产、协信远创、蓝光发展等五家房企已产生债券实质性违约，而去年发生负面事件的房企发债主体仅有4家。

7月27日，中诚信国际发布公告，基于房地产行业整体运营环境对行业内企业信用质量的影响分析，对未来6-12个月房地产行业总体信用基本面进行评估，决定将中国房地产行业展望由“稳定”调整为“负面”。

南财全媒体集团记者注意到，这是今年3月《关于促进债券市场信用评级行业高质量健康发展的通知（征求意见稿）》发布以来，国内评级机构首次下调行业评级展望，评级行业相关人士也表示中诚信承担了一定的压力。

中诚信国际在公告中表示，其关注到，近两年中国房地产市场持续处于较为严格的监管环境之中。

自2020年下半年“三条红线”、2021年初银行业金融机构房地产贷款集中度管理以及2021年上半年“集中供地”等制度出台以来，中国房地产企业面临的政策变化更加频繁。近日，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会等八部委联合发布了《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，提出了房地产市场秩序三年实现明显好转的目标以及具体整治范围、措施和机制，预计下半年房地产行业政策持续偏紧的趋势仍然不会改变。

事实上，在2020年4月，国际评级机构穆迪就下调中国房地产行业展望至“负面”，这也是2015年6月以来五年间穆迪首次下调中国房地产行业展望。

不过彼时穆迪认为，中国房地产行业承受的压力主要来自于新冠肺炎疫情和经济疲弱拖累，特别是在去年1月至2月的销售额跌幅最为显著。虽然预期房地产销售额在往后时间会逐步回升，但碍于需求疲弱，2020年销售额将不及2019年。而个别流动性较差的开发商，需同时面对离岸市场再融资风险，彼时境内融资环境尚稳定。

然而，2020年以来中国房地产监管趋严，今年房企债券融资端和销售端均承担着较大的压力，国元证券相关研报指出今年以来房企债券净融资规模及同比增速水平双双由正转负。

中诚信国际指出，尽管2021年上半年全国房地产市场整体保持较快增长态势，全国商品房销售金额同比明显增长，但在银行房地产贷款集中度管理制度的影响下，按揭贷款发放进度明显放缓，房地产企业销售回款受到了不同程度的负面影响。“集中供地”政策或将使得房地产企业盈利空间进一步压缩，且对其资金调配及运营能力提出更大挑战。此外，从融资渠道来看，房地产企业信托等非标融资余额已持续呈现下降趋势；同时，受投资者信心较弱的影响，部分房地产企业境内外信用债发行亦在一定程度上受阻，近期部分房地产企业境内外信用债价格波动较大。

业内人士告诉记者，从技术层面来说，行业评级下调的维度包括行业政策与行业内企业违约行为等两个方面。

Wind数据显示，今年以来共有10家房企发生评级下调、违约等债券负面事件，其中泰禾集团、华夏幸福、正源地产、协信远创、蓝光发展等五家房企已产生债券实质性违约，而去年发生负面事件的房企发债主体仅有4家。

中诚信国际认为，随着2020年上半年低基数效应的减弱以及调控政策的持续影响，预计2021年下半年商品房销售金额增速将较上半年有所放缓，且房地产金融监管力度将持续强化，信贷环境偏紧及投资者信心不足将进一步加大房地产企业的再融资压力，融资环境的收缩亦将使得债务集中到期压力较大的房地产企业出现现金流紧张的可能性增加。

值得关注的是，房地产行业强监管下，中资地产美元债已多日下跌。截至7月27日发稿时，融创中国、雅居乐集团、正荣地产等多只美元债跌幅创纪录。其中，融创中国2024年到期美元债5.95%债券盘中每1美元跌2.1美分，至92.9美分； 雅居乐集团2026年5月到期美元债5.5%债券每1美元跌1.1美分，至95.7美分；正荣地产2025年到期美元债、佳兆业集团2026年到期美元债跌幅亦势创纪录。

此外，截至7月27日收盘时房地产开发板块下跌2.42%，仅8只个股上涨，104只个股下跌。其中，14只个股跌幅超5%，苏宁环球、西藏城投、华发股份跌停。

（作者：李览青 编辑：卢先兵）