2021年下半年要不要出手？海淀西城的房子还要继续观望吗？

聊聊京房是我全网唯一名字，找到我看房不迷路。

提问：

21年下半年北京首套房，总价预算（800-1000）推荐海淀还是西城，觉得应该再观望吗?

回答：

01

2021年已经过半，不知道还在观望的朋友们作何感想，有的后悔有的窃喜吧？几家欢喜几家愁，这应该是一种很客观的市场反应了。

因为当下的北京二手房市场，热点板块带动临近板块轮动向上，很多地方的房子已经陆陆续续攀升到了2017年的水平，当年砸下去的那个大坑不知不觉之间已经慢慢填回来了。

大概估计一下，本轮约有37%的楼盘回到了历史高点，预计本轮会有60%到70%的房子会回到历史高点，剩余的的30%到40%的房子估计要继续等到下一轮了或者是一蹶不振。

如此严格的限购政策之下还能涨回来，这次可能是比较瓷实了，之前有泡沫还是大家公认的判断，可是经过4年的发展，新发货币涌入市场，经济还是发展了。

北京的低保户平均下来一年也是涨了9%，河北山东一大车一大车的蔬菜拉到新发地也很难平抑住上涨的势头，只有提高低保水平才能保证最低的生活的质量。

通胀在所难免，原发性的和输入性的通货膨胀催着超发货币，这个趋势目前无解，不过看看咱们最近在天津和美国又在谈判，两份清单直接甩对方脸上，以后输入性的膨胀可能要刹一刹车了。

02

宏观就说这么多吧，还是具体看看局部，这才是我们能分析可以把握的地方。

北京楼市分化严重，很多人开始犹豫。

其实吧，不管如何变化，每个区域板块内部都有它自己适合的人群，但那并不是投资最大化的选择。

我们来看看这半年海淀和西城发生了什么。

海淀的1911，西城的20731以后已经是要落实多校划片的势头了，海淀经过两年的摸索，其实已经重新成长出自己的海淀学区逻辑，这其中房子所扮演的角色依旧重要。

西城明确多校划片以后还有很多人抱有幻想，直到4月份的重拳出击，直接踢出学区的操作看懵一票家长。

这个时候很多人跳出来说什么学区房已死。

挺没意思的，公立教育不管如何改变，看来看去只有以房子作为入学评判标准才是最符合实际也相对公平的方式。

其他的形式要么催生出的就是精英教育，要么就是给权力寻租大开方便之门，要么就是摧毁公立教育，没有学区房？开啥玩笑。

不过短期内的波动肯定是有的，西城海淀的学区溢价有目共睹，不过随着教育资源的分摊，区内会越来越趋于均衡的，这需要时间。

总之，目前买短线来看肯定不合适，可长线持有也是值得的。

03

八九百万想在西城买个能满足基本生活品质的房子，其实还挺难的。

西城广安门，远见名苑挂牌价950万，九十平的大塔楼，塔楼多诡异户型，可是这一套还不错，相对方正，浪费面积不多。楼层不高，不过这大落地窗和阳台，采光受到的影响也不是很大。

这个地方算是西城很边缘的地方了，7号线和在建的16号线一期以后也基本满足了出行的需求。

海淀清河橡树郡，看看这南北通透的两居室，简直就是两居室的标准布局，要是卫生间再有窗户的话那就完美了，最重要的是，这是一个带电梯的6层次新房，那是真新啊，2019年的房子。

这个小区五栋楼，西边这三栋楼间距有点近啊，不过这个小板楼在最前面，不存在遮挡的问题，对面就是清河燕清体育文化公园，视野好环境棒，要不也不敢挂990万。

这个地方哪都好，就是离地铁远，不管是永泰庄站还是清河站都不方便，以后就只能指望一下昌平线南延了。

要说带电梯小板楼怎么能不说润千秋佳苑呢？马连洼西北旺这个地方我是一向看好的，而这个房子作为附近唯一的带电梯小板楼，竞争力稀缺程度那都是杠杠的。

（马连洼站视角的润千秋）

挂牌980万，不算便宜，不过就这个位置，就这个配套，附近守着中关村海淀园，以后怎么想也不会亏吧？南北通透明厨明卫的两居室，地铁口满五唯一的次新房，怎么看都合适，就是不知道你在哪上班，这个地方唯一的缺点可能就是通勤上的个性化考量了。

结语

该买就买吧，政策绝大部分人都预测不了，西城这个事怎么样，这影响也就一般，远没有2017年的力度大，这都从2017年的低点爬上来了，难道还会祭出更大的调控？

当然目前分化严重，还是要挑选主力片区支撑强劲的地方的房子，客多房少，尤其是北面，供应端几乎停滞，而产业集群催生出一茬又一茬的潜在购房群体，供需关系上来看，是吧……

南城供应还是充足的，整体来看市场还是平稳发展的，一定要坚持房住不炒的理念，房子一定是要用来居住的。