济南楼市新政出台，剑指楼市乱象

上周吹空调吹感冒了，扎我四天吊瓶，没更新见谅，过去一周的楼市热点多集中在政策面，政策略显枯燥但又是我们了解上面想法的唯一途径，一定程度上实现了“房住不炒”的决心，所以不得不认真理解，和洋楼上半年的预测相符，今年政策面想盼来春雨是不可能的，闷雷也果然来了。

01.

昨日，济南市住建部门公布了楼市新规，这份新规很明显是偏向购房者上车的法律条文，本质上是来遏制一直以来济南房地产市场的乱象，甚至在诸多条目中能找到案例相互对应，为规范卖房，明白买房奠定了政策基础。

△原文不贴了

下面摘出来重点的事项：

明确销售现场信息公示行为，销售现场需要公示五证、抵押材料、在售商品房房源销售价格及销控表、民用建筑节能信息、项目不利因素提示、房屋测绘报告，带装修项目装饰装修材料的主要材料和设备的品牌、规格、数量等

这是去现场极容易被无视的公示内容之一，尤其是项目不利因素以及精装修的装修材料，是值得每一位购房者看上N遍的东西，尤其是针对部分开发商在公示装修材料时，总是玩“XX品牌或相同档次品牌”的套路，相关部门也做出了相应规范。

最关键的有两条：交付样板房的装饰装修标准应与《商品房买卖合同》约定的交付标准保持一致，与项目实际交房状况保持一致；交付样板房自集中交付之日1个月内不得拆除、出售、交付标准样板房确需拆除的，应提前向公证机构申请保全证据公证。

针对乱收钱与玩套路的开发商，本次新规也特别注明：

未取得商品房预售许可的，开发企业和承销机构不得以排卡、冻结圈存保证金、购买基金或理财产品、购买其他产业产品等方式为购房人确认选房资格和顺序，不得收取或变相收取意向金、诚意金、认筹金等预定款项

取得预售许可的商品房项目，开发企业应在10日内一次性公开全部准售房源，认筹的户数不得超过准售房源（住宅项目不包括储藏室）的1.5倍。开发企业应与买受人书面明确认筹（购）楼栋及预售许可证信息，不得将未取得商品房预售许可的楼栋纳入选房范围。

自从预售证发放趋严后，各类排卡验资圈存的手段层出不穷，各大开发商基本上都有这种操作，全济南玩饥渴营销最6的当属某恒，借助抽签摇号让千万富翁靠边站的操作屡见不鲜，即售即罄对开发商操盘极为有利，但是不可避免的造成下波推盘还要涨价的心理预期，相信这是监管方不想看到的……

还有一条，本来不太想写，开发企业、承销机构要加强对销售人员的管理，确保销售人员熟知项目规划设计、工程建设等情况以及房地产市场管理、信贷税收等方面的知识，不得出现不符合项目实际或违反政策的误导和虚假宣传行为。

不少中介入行没几天，甚至一个完整的房地产周期都没带够，每天致力于在抖音和朋友圈搞购房者心态，这几天在抖音里药山凉凉，和谐药丸，现实情况是除了个别楼盘外，其他楼盘维持的尚可，还有硬造子虚乌有销售政策的神级中介，还是那句话，买房请去售楼处。

△下午亲自当孙子

02.

济南楼市新规的出台与国家政策的引导密不可分，大家不要低估了本次国家出手维持房地产秩序的决心。

日前，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、自然资源部、税务总局、市场监管总局、银保监会、国家网信办等8部门联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》（以下简称《通知》）称，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题。

这次发布通知的8个部门把从规划批复、土地供应、市场监管、企业处罚、金融层面、舆论导向（网信办）等全房地产链条一网打尽，遇到涉嫌违法犯罪的，最后还有公安部作为杀手锏。更加夸张的是，这次调整是有时限的。力争用3年左右的时间将楼市乱象一扫而空。这份通知中还显示，将对那些监督不力的地方政府实施问责……（房价上涨过快的城市已经经历了住建部高规格约谈）

这份通知出台后，上周又迎来了地方政府密集出台政策的窗口期，上海把赠与的口子堵住了，绍兴开始实施二手房指导价制度，包括济南市也出台了相应规定来遏制违法违规行为。说句ZZ不正确的一句话，不是怕房价涨，而是怕房价不按计划的炒作上去，打破房地产平稳发展的健康态势。

03.

从各方面的口径以及某些知情人士爆料看，下半年的楼市政策依然趋于严格，政策导向从过去的需求端逐步转向为供应端，但相关政策对房价涨跌的影响并没有直观的影响作用，规范行为的目的是为了按照既定的房地产发展框架，减少因前几年开发商高价买地造成质量堪忧维权不断的恶果；

不管是既认房又认贷，还是外地人60%首付，甚至某些部门主动约谈热盘为舆论降温，济南市的限购政策依然严格。在限购政策严格的基础上，今年济南房价依然复苏了，其根本原因在于区域内供应端失衡。

西北市场形势较闷，但依然有不少新地块蠢蠢欲动，东部土地则供不应求，但是并没有与之匹配的巨量土地来维持供需平衡，针对需求端口的政策大概率会像缓释胶囊，济南每年涌入10万人上下，需求固定但是区域内供应不足，这就造成区域分化，药效总有压制不住的一天。

早在2020年济南市宣布将公布“将出台十四五期间的住房规划”，不过很可惜洋楼等了大半年也没等来，只能先拿着青岛出台的十四五的住房规划给各位抢先看看了，让你搞搞清楚在相关部门眼里什么叫做房住不炒，什么叫做房价稳定，房价、房租涨幅年均涨幅不超过5%是可以接受的，从外地城市的约谈情况看，5%是不会触发约谈和问责的。

尤其是在大分化行情下，优质片区上调20%，劣质片区下滑15%，同样是有可能完成全年涨幅5%的任务……（你应该懂了）

之所以洋楼会把枯燥的政策全部串起来讲一遍，只是想告诉你，你脑海中想到的房住不炒和政策层面上的房住不炒完全不同，靠政策把房价压下去难度还是不小的。

我下午把公章带到市场监管所，现场签署了保证书能对房价产生任何撼动吗？该卖不动还是卖不动，该热销还是可以热销，无非是各位朋友上车更舒心，把投机的属性挤压一下，把市场上的金融外挂关闭一下，舆论导向平和一下，少受一点外界因素的干扰，心态平稳的去选择合适的房源。

闷雷的确来了，对购房者是好事，但是和房价无关……最后奉劝一句那些拼了命上杠杆来济南炒房的朋友，你离着爆单仅有一步之遥……

不扯了，去拿公章准备下午宣誓了……

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