楼市调控再升级，地产、物业股市值一日蒸发超千亿

进入7月，楼市调控突然越发严厉了，从中央到地方，新一轮的问责、打补丁已经开始，限购、限贷、监管统统升级。

叠加三道红线、两集中等调控政策，有地产界人士表示，房地产正在迎来过去几年最严厉的调控，影响不可小觑。

让开发商和市场早就感受到了政策面的凉意，而地产股更是首当其冲，先“跌”为敬，年初至今已跌去了16%；而现在，调控风暴更延伸到了开发商的后花园——物业板块。

上周末对教育板块的整治，成了压垮骆驼的最后一根稻草。周末后的第一个交易日（7月26日），“地惨”板块再度创下年内新低，板块指数直逼2018年股灾。而物业股也因在楼市整顿范围之内，迎来罕见大跌，世茂服务跌了20%，碧桂园服务也下挫16％。

调控瞄向大地产

与过往调控仅在楼市不同的是，这一次调控更加全方位了，瞄准的是“大地产产业链”。

7月23日，住房和城乡建设部等八部门联合印发通知，要因城施策，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四方面问题。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，建立“稳地价、稳房价、稳预期”的长效机制，就需要建立覆盖开发、销售、租赁、物业等全链条的监管覆盖范围，直至在房地产市场秩序领域，建立长效机制，打断投资炒作、钻空子的念想。

地方调控也毫不放松。上海又打出一套组合拳，提高房贷利率、规范二手房交易等等，继续为楼市打补丁。

在7月23日上海出台调控政策的同日，绍兴、杭州等城市也应声加码，给楼市戴上紧箍咒，调控之势只增未减。

不过这样的调控显然超出市场的预料，经过周末的发酵，不仅“地惨”板块在周一继续遭到投资者的遗弃，就连火了两年的物管板块也遭遇罕见的暴跌。

房地产（中信一级）指数在7月26日这天下跌了4.21%。连万科A都跌了7.57%，告别了22走向21，保利地产也跌了6.64%，收于10.41元/股。

从年初到现在，该指数共下跌了16.2%，与2018年金融危机时的低点仅一步之遥。也难怪“地惨”板块今年以来就一直遭受投资者的遗弃。

物业股则是通知出台后才大幅下跌的。截至7月26日收盘，碧桂园服务跌幅16.60%、融创服务跌幅13.87%、世茂服务跌幅19.55%、时代邻里跌幅11.11%、旭辉永升服务跌幅17.47%、金科服务跌幅18.15%、华润万象生活跌幅14.07%、中海物业跌幅14.07%。

从上面这组数据也可以看到，基本上各家都蒸发掉了10%-20%的市值，无论行业内大哥还是小弟都没能幸免。很快摩根士丹利对于这场突发的股灾做出了判断，对内地物管股行业的看法，从原来的“吸引”降至“符合预期”。

美银证券对此也打出问号，随着内地物管股即将公布中期业绩，市场将持续作价值重估，但预期在众多潜在负面因素下，中期业绩将是“惊多于喜”。

也有分析人士表示，物业股近期低迷，是受到近期中小物管企业上市的影响，投资者对已上市的公司价值存在疑虑，而通知让这种疑虑被进一步放大，认为行业将遭受政策打击。

行业分化将持续

房地产行业已经变天了，投资者对此已有共识。

“地惨”板块的持续下跌、物业板块在经历两年热潮后的踟蹰，乃至房地产的上下游产业链的下跌，大地产产业链最近在资本市场上的表现已不尽人意。

要知道，地产板块在2016年后也是经历过一年半的大牛市，不少投资者从碧桂园、融创身上都赚到过几倍甚至十几倍的收益。这些投资者对房企都曾有过信仰，认为股价会随着规模、利润的扩大永远涨，但到如今，这些投资者却在撤离。

投资者看到的是，房企正在不断地暴雷，从华夏幸福到泰禾，再到最近的蓝光发展、协信等等，整个行业正在不断出清。

而像恒大等过去草莽增长的房企，也在“三条红线”之下现了原形，以至于整个行业都出现了信心危机。阳光城举报债券做空，融创接连出手回购，为的都是稳住投资者的信心。

分析人士认为，经过本轮调整之后，市场对房地产行业的担心已经过度了，这次不是像2008年一样是全局性、系统性的风险，整个行业在分化。本轮地产的信用风险可以通过快速销售回款解决。

天风证券陈天诚指出，随着“因城施策”常态化，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，行业融资端的再收紧，或进一步催化企业间的分化。

陈天诚认为，三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为，过去以高预期毛利率为主的强投资公司的表现，将弱于低毛利率投资预期的强运营公司。

假以时日，甚至到今年底，房地产十强、30强、50强的公司，座次将重排。

这样的变化也正发生在物业股之上。碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务控制权、融创服务收购彰泰服务80%股权等，据克而瑞不完全统计，在今年上半年里，物管行业的收并购总额接近133亿元，超过去年全年的100亿元。整个行业也从“大鱼吃小鱼”转向“大鱼吃大鱼”。

也有一些房企希望赶着上市的最后窗口，将自身物业拆分上市。但最后虽然成功上市了，估值却不再有前两年上市的物管企业享受的高估值。从市场表现看，已上市的物业股中，头部的企业的估值能在40倍PE往上，而今年上市的企业则普遍在10倍PE左右。

有地产分析师指出，产生这样的分化，主要是因为认为这些中小物业最后逃不开被并购的命运，或者说和头部物管企业相比，不具备竞争力，因此估值也就处于非上市公司估值的水平。

中金则认为，调控涉及物业的政策，为行业监管政策的一贯延续，目的是持续引导行业规范化、市场化发展，有利于合法合规经营、具有市场化竞争力的头部企业进一步扩大份额。

如中信证券所说，中国市场异常庞大，空间具有不可移动的特征，围绕特定区域开展高密度布局，甚至参与制定智慧城市的标准，确实有可能诞生独特的，有竞争力的头部公司。