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高层停建?央媒回应,已明确:2021年起将统统按照“新标准”处理

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随着城镇化进程的不断推动,公开数据显示,过去20年间我国城镇化率从36.22%提升至63.89%。北京大学光华管理学院院长刘俏表示,到2035年,中国城镇化率将达75%至80%,新增近4亿城镇居民,达到发达国家同等水平。城市能够创造出比较多的就业机会,大量吸收农村剩余人口。劳动力从第一产业向第二产业、第三产业、第四产业逐渐转移,有助于提高工业生产的效率,工业化使城市化获得持续推进的动力。可以说,任何一个国家走向发达都离不开城镇化建设的发展。

对于我们而言,城镇化带给我们最为直观的感受就是高层建筑数量越来越多了,20年前的建筑主要以小平房和多层住宅为主,高层建筑并不多见。随着时间的推移,如今生活中的高层建筑随处可见,以往的老旧小区也全部变成高层住宅小区,除了城市之外就连县城也开始大力建设高层住宅。正如外媒评价的一样:过去三十年间,中国建造了数不尽流光溢彩的城市,其建造速度让许多发达国家都望尘莫及。


根据世界高层建筑与都市人居学会发布的《2020高层建筑年度回顾》显示,中国150米以上的建筑达2395座,200米以上建筑达823座,300米以上建筑达95座,三项指标均居全球第一。过去20年,各大城市之间也在高层建设上比拼较劲,除了建筑数量之外,还有建筑高度,作为地标性建筑,仿佛高层建得越多、建筑越高,就能证明城市发展得越好一样。

与此同时,高层数量剧增也与开发商有着密不可分的关系。早期的城镇化建设中,由于人口不断流入,住房需求迅速增加,但早期的平房无法满足居住需求,城市也不能一味向外扩张,因此开发商们开始纷纷建设高层住宅。早期高层住宅还是比较“吃香”的,其拥有便捷的电梯出行方式、广阔的视野、良好的采光通风环境,加上本身就气派的外表,吸引了不少购房者。对于开发商来说,高层住宅不仅提升了土地利用率,还受到购房者欢迎,于是各地开发商都开始建设高层住宅。


不过,随着时间的流逝,高层住宅逐渐暴露出越来越多的问题:

1、 性价比降低,居住体验越来越差

一般来说,4~11层建筑需要配置一部电梯;12~24层建筑需要配置两部电梯;24层以上的超高层住宅,通常需要3部以上电梯来满足住户的需求。随着楼层的增加,除了电梯数量增多以外,消防通道面积增加、承重墙体投影面积也会变大,而这些设施设备都被算入了“公摊面积”,也就是说住宅越高,相应的公摊面积也会越大。如今34层以上的高层住宅,其公摊比也会超过25%甚至达到30%,相当于100平米的房子到手只有70平米,如果是一二线城市,公摊出去的面积就价值大几十万甚至百万元以上。

其次,随着楼间距不断降低,高层住宅小区的容积率也在一直升高。而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度,容积率越大居住体验越差。具体表现为:随着容积率增高,小区内住户、车辆增多,娱乐设施长期被侵占无法享受,车辆拥堵上行车道,工作日傍晚与节假日很多住户会聚集在小区,形成的噪音影响作息。如果两栋楼靠得过近的话,中层及以下住户采光通风效果就会变得很差,居住体验也会越来越差。


2、超高层“摩天楼”给消防带来巨大挑战

如果按照3米/层来计算,34层的建筑就已经达到了百米,但目前来看,用于消防的云梯车最高也不过百米左右,大多数云梯车仅几十米高,连一些高层住宅的高度都无法达到,更远远达不到“摩天楼”几百米的高度。此外,只有一些大城市拥有这样的消防设施,对于一些小县城来说,极限消防救援高度可能会更低一些。因此,一旦发生火灾,消防面临很大难处,对使用者的生命财产安全构成严重威胁。

3、未来或将难以拆除

一位开发商表示,如果拆除一栋20层的建筑,需要重新建设35层以上的建筑才能盈利,如果拆除30层的建筑则需要新建50层以上才能盈利。因此对于开发商来说将面临三个问题,首先在“棚改”逐渐退出后,开发商缺少了补贴;其次高层住宅逐渐不受购房者欢迎,相反多层住宅市场更广;最后,拆除高层住宅小区将面临天价补偿款,并且对于当下普遍三十四层的高层住宅来说,新建60层以上的住宅难度过高,结合以上三个问题,未来开发商或将不愿意拆除高层。


一些专家学者表达了对于高层住宅的担忧,比如北大教授朱国忠认为,高层住宅未来会沦为“贫民窟”;城市规划设计院院长李晓江表示高层住宅以后会是一个沉重的负担。近日,官媒《经济日报》也发表了对于高层建筑的看法,在其文章《只有“摩天楼”才能代表一地实力?该改改了!》更是明确表示:城市间盲目攀比建设超高层建筑的状况应该停止了,认为只有“摩天楼”才能代表一地实力、代表突出政绩的思想也应该修正了。

对于高层住宅的弊端,国家也早已注意到了,近两年住建部等相关部门多次提出要“推进城市更新和建设方式的转型”,住建部也已明确:2021年起住宅要按照“新标准”处理。在《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》中就提到了两个方面:1、严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”,一般不得新建500米以上建筑。2、各地新建100米以上建筑要与城市规模、空间尺度相适宜、与消防能力相匹配。


由此可见,上文提到的城市规划超高层“摩天楼”与开发商盲目建设高层住宅问题,新规中都给出了明确要求。对于县城建设高层住宅现象,住建部发布的《加强绿色低碳建设的意见稿》同样明确要求:县城新建的住宅以6层为主,新建住宅最高不得高于18层。

那么高层住宅是否会全面“停建”呢?答案是否定的,对于一些商业集中片区来说,建设高层住宅能赚取更多利润,也不缺住房需求,那么开发商依旧会建设高层住宅。但不可否认的是,在高层住宅逐渐不受欢迎、未来拆迁难度大的情况下,开发商会减少高层住宅的建设。因此对于购房者来说,在经济实力允许的情况下,还是尽量选择低密度多层住宅。

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