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一份文件,彻底改变杭州房企命运

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在已经消失的《杭州土拍的悬崖之上》文中,我就说道:

如果行情陡变,将导致缺乏准备的房企淘汰甚至破产,包括某些当出头鸟的TOP30。

只是行情来的比我想象的还快,杭州直接祭出了釜底抽薪的大杀器:


7月13号,一则杭州规划局内部通知文件流出:经集体会审研究并报局主要领导,对已经出让的住宅地块,除公益配套公建可独立布置以外,其他配套公建全部按照沿街住宅底商形式布置。

说人话就是,以后底商只能和住宅齐排,只能做沿街商铺,不能转做独栋商墅,变相拉高货值。

据了解,这份文件就是因为部分项目公示期间,接群众投诉举报较多而来的,所以之前未拿到公示证,以及在公示期的都在追诉。

这对于民生配套,对于城市网格化和持续发展,是非常好的政策。

这也意味着,部分房企仅存的可能1到2%的利润点—商墅,也被一锅端了。

货值减少,即便“算技了得”,也定是铁亏项目。

没有商墅可改,没有退路可言,拿地亏死,不拿等死

房企把“最后一颗子弹”,真的留给了自己。


杭州第二批集中出让,至少有一半的房企都是打着商墅的主意去报价的

杭州第二批集中的30块宅地的房地差平均只有不到7000元,这样的房地差,再低的资金成本,加上全部车位的回血,利润点依然渺茫。

而且提高车位配比几乎是通用武器了,挖储藏室、做商墅等“险招”,还能勉强一博,用商墅的想象力价格来优化测算表,提高货值和出价能力。

但商墅能否报批下来本就是未知数,或者说是“灰色地带”,各区尺度也不一样,这次市里面统筹的“限商墅令”,短短两天杀伤力便已显现:

我了解到至少一家本土和一家闽系房企有初步退地想法,亏个保证金,也许不做要比做了亏的少,对了,杭州上一次的退地还是两年前的赞成,算错账了;

利润失算,上次拿地的一对CP房企,也因为这个有了纷争;

艮北、萧山科技城和宁围某公示项目,可能已经打回重做

第二批很多地块要重新测算和报告,设计强排到冒烟,这样返工的“强排”怕是不能白嫖了。

首批选择“技术性躲避”的头部房企,看着中小房企冲进这场自杀式袭击中。

首批零收获的绿城,中海,世茂等,看似成了最大赢家。

不是杭州“不讲武德”,而是部分房企需要为冲动买单。


而对购房者影响最大的是,可能以后小区底商不能做餐饮。

本来国家就规定住宅连排底商不能做重餐饮,只能做轻餐饮。

按照这次文件的字面意义,以后住宅商业部分,全部利用住宅底部空间或者和住宅连体设置。

也就是没有独栋住宅商业,隔绝了商墅,也禁了重餐。

油烟缭绕的大排档可能出现在安置房或者老小区下面了,不过在这也符合现在的商业逻辑:人流聚集城市节点。

让改善需求都去综合体MALL,提升人气;住宅底商满足基本需求,外卖再补充餐饮的“最后一公里”。

这样中餐慢慢淡出底商后,居住氛围和环境也会更纯粹。


一个城市,总要有些东西的发展速度,是可以赶超房价的。

其中最难得的就是:配套和产业。

杭州能比其他城市更快地意识到这一点,是非常好的榜样。

居民配套力就是人口承载力,在全国人口净流入之王的杭州,这次“限商墅令”就是把城市空间还给居民,作为配套去普惠大众。

同样的逻辑,杭州针对其他“类住宅”产品的管控之手即将降临,把产业空间还给产业,或者大众。

据悉,从7月12号开始,各区已突击开始“类住宅”自查风暴,特别是写字楼或者酒店改的大平层。

可以预见,这或许是一场部署周密的大平层“三连杀”:

第一步:“限商墅令”,把“原罪”关在规划的枷锁;

第二步:调查摸排大平层,管控遏制部分违规改建项目;

第三步:提升改建门槛或者去化成本,比如商务最小分割面积500方。


“三连杀”后,虽然全国写字楼基本都过剩,但解决剩余产能或者供需矛盾,应该是普惠的,比如可以转公租房,国办近期的《意见》也已明确了这个方向,利国利民,双管齐下。

反过来,对于已报批或者在售的商业大平层真成“稀缺”了,或许成了“卖一套少一套”的绝品。

特别是品质和地段兼具的大平层项目,可能还会迎来一波行情。


当然,也有很多房企一开始走没打算走改商墅这条险路

出价能力和资源能力依然比较单一,嘴巴上喊喊做产业勾地,做商业勾地,做多元地标,几个人能真的做到?

试想一下,杭州之门、EFC、杭州西站这样的复合业态项目,几家房企真有实力吃下?

要么继续内卷,要么躺平佛系,看第一批吃过亏后,逐渐回归理性。

即将开始第二批集中拍地,除了没钱的中小房企已经死心,还有一些资金充足的房企也等着看戏,不再盲目的加价。

据了解,某央企已经调整投拓战略,重点做未来社区、商业复合多元化项目和旧改项目,也就是现在越来越多房企喊的“城市运营”和“城市更新”。

毕竟各种“花招”被堵,招拍挂太凶残,崇贤、宁围、世纪城、下沙、双浦、运河新城等单一业态的宅地基本无利润,那几个综合成本较高的开发商绝对是赔本赚吆喝,只能算是“滚滚规模”。

加上第二批报品质方案的地块,从投拓已经“卷”到营销和设计了。

特别是临时加的地块,简单的强排方案现在要求设计赶工出可以直接报规划的深度,设计院的毕业生们做不来啊。

关键通宵“肝”的方案,最终还不一定能拿地,而且也不是这个方案说了算。

尔司拿地,与尔何干?这取决于公司的战略布局,和“亏本”决心。


货值花头减少,拿地规则变多

对地产各个条线能力要求的密度更高了,特别是投拓人员,已经卷无可卷。

前要跟地撩国土,后要背锅挡子弹,中间可能还想“白嫖”合作方。

既然你不能优化测算表,那就“优化”你吧。

第一批集中大战后,杭州地产圈已经迎来一波人员“优化潮”或者“外派潮”

投拓人员生命周期更短,某些房企三个月内(试用期)拿不到地就会存在被处理的风险,之前怎么也能“摸”个一年半载;

某闽系国企,年初疯狂扩招投资15人,拿地后裁了一半;

某外资房企,一年半没拿地或者合作,投资总换了三任;

某知名高周转,杭州的营销总基本都被外派到安徽和江西,要不就接受处理。

投拓和营销成了受土拍波动影响最大的岗位,或者说经营指标承压之下,淘汰了一批能力和资源单一的人。

既然不能赚钱,就要想着怎么“省钱”:营销和投拓线继续工具人,成本和工程线成为了核心。

一位从业十年的投拓老兵和我直言:感觉得转行了,没法干了!

在此,衷心祝愿营销、投拓、设计小伙伴,都有一个好身体:

杭州灰多,迟早吃灰;三四线风大,喝西北风。

还是换个赛道吧,虽然可能死得更快。


“限商墅令”,对于践行“透明和公平”城市治理的杭州,在新政即将来临前,这也算是查漏补缺了。

让房企至少在投前,能同一起跑线,公平竞争,拼硬实力。

房地产这台已经服役了二十年的产能机器,转动着锋利的齿轮和锉刀,筛选出到底是沙子还是金子。

房企本来就是十个锅,八个盖子,房企资金成本高,资源有限,一旦暴雷,很难容错:

有背景的航母恒大、绿地、华夏幸福,有激进的闽系泰禾、福晟、光明,也有稳健的西南系蓝光、协信等等。

宋都、建发、广宇、地上,都成了杭州的长期“房东。

“河大鱼大”已20余年的房地产行业,利润点本来就应该回归劳动密集型行业,盆满钵满的风口时代已经过去。

凭什么对社会价值或者社会效益更大的制造业,就应该活在危机边缘?

回首历史上的诸多战争,大屠杀也意味着大清洗。

中国地产江湖,没有能力赚慢钱,修内功的房企,就应该被淘汰。

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