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通胀压力下,都市圈核心区商铺或许是种保值增值选择

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受国内经济复苏、美元大量超发、国内货币政策宽松等综合因素影响,“通胀”将长期贯穿我国居民生活。在通胀高压下,资产安全成为亟待解决问题,通过长期的数据分析,我们发现这类硬通货是穿越通胀长周期的不二之选!

现象

通胀高压降临,“钱”要发毛了

7月15日,央行以“超乎市场预料的方式”(任泽平语)下调了0.5%的存款准备金率,长期释放了1万亿流动资金。我国货币政策即将进入“宽松时期”。“活钱”变多,即企业贷款、个人贷款、购房贷款将更为宽松。但此次降准的核心目的其实是“为了有效对冲大宗商品价格上涨对企业生产经营的影响”,即缓解通胀压力。

大宗商品价格指数较去年同期已经上涨41%,较今年年初1月上涨22%,上涨幅度巨大,反映出激烈的通胀形势。


同时,工业品出场价格指数也是连续走高,2021上半年平均增长率达5.2%,并且上涨趋势稳定,预计下半年仍会维持在5%以上。


可以看到电冰箱、洗衣机、电视机、笔记本电脑等产品的价格均有涨幅,但还没有到更猛烈的阶段。下半年,我们将看到国内大宗商品、居民消费品都将迎来一个大幅的上涨,将呈现一个很难调节的强周期。


本轮通货膨胀直接来源于——美元超发,全球流通性泛滥。拜登上台以来,连续推出了共3万亿美元的经济刺激计划,这些钱由美国人消费,但因美国是最大的进口国,所以大部分美元都流入了加工国市场。因我国是复工复产、恢复进出口最快速的国家,所以这3万亿美元将有大部分流入中国市场,其流通性与货币总量将对我国产生巨大的通胀压力。6月中旬,拜登又提出“1.7万亿基建专款”和“1.8万亿美国家庭计划”,未来5年或又将有3.5万亿的美元超发威胁全球经济安全。

这是一个全球货币超发的时代,在长期货币贬值幅度很大。1985-2020年中国广义货币供应量M2上涨近420倍。2000-2020年,M2上涨了14.8倍,年均复合增长率为14.8%;实际GDP上涨了4.3倍,年均复合增长率为8.7%;城镇居民人均可支配收入上涨了7.6倍,年均复合增长11.4%;M2-实际GDP(货币超发程度)年均复合增长6.1%。

美元超发叠加国内货币宽松化,至少未来3年内国内货币流通性都将在高位维持,通胀压力将长期持续,资产安全成为亟需解决关键。

出路

资产安全趋紧,商业地产或成为出路

高压通胀悬顶,全民资产安全紧张,那么接下来如何进行资产配置?

从各类资产价格表现看,房地产能够跑赢货币超发;有色金属表现优于其他大宗商品;绝大部分的工业品、大宗商品、实物商品、债券等收益率都大幅跑输。总体来看,房地产仍然是穿越通胀长周期的“硬通货”。

硬通货通常具备两个特点。第一是硬,指长期能够对抗通胀。第二是通货,指它有货币、金融或者投资属性。

第一大硬通货,核心都市圈房地产。房地产兼具实体和金融两种属性,在货币超发的环境下,房地产更是吸纳货币超发的重要资产池。


我们研究发现:

1)长期来看,房地产能够跑赢货币超发,中国、美国和全球均适用。2000年至2019年,中国整体房屋销售价格年均复合增速为8.9%,中国核心都市圈和强二线城市房屋平均销售价格年复合增长率分别为12%和9.8%。

2)从周期看,2009-2010年,M2供应量累计增长35.8%,全国房价平均累计增长59.1%,而国债为20.7%;2015-2016年,M2供应量累计上涨24.7%,全国房价平均累计上涨28.3%,国债仅为2.8%。

3)从产品属性上看,房产品类中,商业产品(商铺)具有本身增值、收益率高的特点,即商铺以价格上涨持续、租金/经营回报率叠加的特点,属于房地产品类中“最硬角色”。同时,商铺的流通性高于其它品类。

划重点:核心都市圈的商铺产品是未来穿越通胀的“最硬通货”。


那么如何配置商铺产品?核心要点如下:

  1. 尽量选择现铺,最好是已有商家租住、周边业态丰富的铺子;
  2. 紧靠高品质社区,客流量持续、净值高,经营环境好、变现容易;
  3. 经营氛围很重要,即该区域是否有城市运营(如夜生活、城市广场、生态公园、商街运营等)。
  4. 应选择核心都市圈,如都市核总价高则可以选择都市圈的重点区域。如何看重点区域?看人口流向,以北京都市圈为例,环京地区人口流入以京南固安领先,则可以重点考察京南固安区域。
  5. 高流量、高净值、长期有效的重大服务设施是商铺产品的重要利好,如机场、高铁站、院校等。


那么首都圈区域如何选择?

首先,需要明确一点:北京市内的房产、商铺资金规模巨大(平均5万/㎡,套总700万起),流通性低,所以已经不适合“投资”。

第二,需要筛选机会区域,三个条件:1.人口高速增长;2.具备重大利好;3.上升潜力大。

首都圈人口高速增长区域:固安、三河。第七次人口普查成果显现,环京区域近10年人口平均增长率高达3%,是全国平均水平的10倍。而环京区域人口人口增长最多的区域为固安、三河,即北京是向东、向南发展。从位置与人口政策上来看,固安优势更高——人口落户政策宽松、直线距离天安门仅50km。


具备重大利好区域:大兴国际机场落成,固安纳入全国最大、流量最高的临空经济区。年客流量1亿人次,辐射150平方公里的临空经济区,带动产业入驻、服务业提升、人才引进与城市化拓展,其核心位置即为固安!所以我们看到近两年,固安县每年的产业投资金额都超过1000亿元,北京产业向南转移的趋势已经显现。


那么固安区域如何选择潜力板块?

首先,应筛选城市板块。固安区域主要分为老城区板块与北部新城:老城区依托老县城发展,北部新城板块为都市级规划配套,二者在综合配置上差距极大。交通上,老城区街道狭窄、停车难,北部城区标配双向6车道,商铺停车方便;配套上,北部新城配备北京八中分校、南开学校分校、幸福医院(三甲)、多个大型主题生态公园、高端商街与幸福港湾综合体,整体配置与客户聚焦能力远远超过老城区;居住民方面,老城区多为县城原住民,北部新城多为改善客群与北京工作群体,北部新城居民消费能力高于老城区。


北部新城又分三个板块:大卫城板块、孔雀城板块、剑桥郡板块。约36万+业主于此居住生活,能够为商铺经营带来稳定客源,实属“硬通货”。


同时,据内部可靠消息,固安北部新城有一批高品质商铺,将由开发商自持转入市场销售。该批商铺,皆为成熟社区配套的现铺,出租回报率稳定、客源充足且消费能力高、综合业态丰富完整,属于当下抗通胀、有收益的绝佳“硬通货”。

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