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绿城中国频频违规背后,现金流尴尬或急于资金回笼

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红周刊 记者 | 熊颖

绿城中国当下的烦恼在于:精心伪装的6层楼——仅建到3层,终于拿到预售许可证,但很快被发现并被处罚。在房子“造假”的同时,绿城中国其他的违规行为也不时爆出,更有代建项目发生严重事故。这一切或许都是为了尽快回笼资金。

早在6月中旬举办的股东大会上,绿城中国高管乐观表示:“预计年底利润及对股东回报都会高于行业。”“现在是买绿城股票的好时机。”这种乐观信息也的确对绿城的股价产生影响,在随后的一个月时间内,绿城中国股价明显上涨,从6月18日的7.92元/股到7月23日以10.56元收盘,区间涨幅32.33%,这期间的最高涨幅约62.97%。

在高管乐观、股价大涨之下,绿城中国第三大股东新湖中宝却开始进行股票减持。

联交所资料显示,新湖中宝于7月19日减持绿城中国2425万股,每股平均价12.37元,套现近3亿元,最新持股比例降至11.98%。

相比于绿城中国这波娴熟的财技,其最赖以生存的房产建设、管理和质量却难以让人恭维。诸如用欺骗手段获取预售许可证、代建项目发生安全事故致一人死亡等,都令绿城中国陷入舆论漩涡。不过,在绿城中国反复强调优化开发周期、促进资金回笼的动向来看,这可能是其在最近出现的种种问题的根源。

“造假”获取预售证

绿城春来晓园被暂停销售

绿城中国董事会主席张亚东曾表示,生产周期长,用高溢价覆盖高成本,导致绿城中国每次在房地产调控中都受伤。

那么如何才能解决生产周期较长所带来的负面影响?绿城中国管理层在股东大会上指出,优化开发周期可以提升运营助力。比如2020年,绿城200个项目从拿地到交付标准工期是25-26个月,最长可达29个月,而周期压缩项目则为20个月。此外,绿城中国也曾提出“5个月开工、9个月开盘、12个月现金流回正”的发展战略。

不过绿城中国在部分项目优化开发周期的具体执行上存在一定问题。7月9日,济南市住建局发布通报,经核查,开发企业济南安投实业投资有限公司采用欺骗的手段获取了绿城春来晓园1号楼商品房预售许可,其行为严重扰乱了房地产市场秩序,造成极其恶劣的社会影响。

根据济南出台的相关规定,高层建筑预售形象进度应不少于地上6层。而取得预售证的绿城春来晓园1号楼彼时仅盖到3层,已盖至6层实际为绿城春来晓园搭建脚手架并进行浇筑表面处理所伪装出来的假象。

对此,根据处罚意见,开发企业被暂停受理预售许可申请、绿城春来晓园暂停销售;该项目的预售监管金留存比例还提高了10%。

值得一提的是,这并不是绿城中国出现的首次违规行为。2020年8月,绿城诚园项目就因未取得商品房预售许可证即擅自收取房款461万余元,而遭到河北省邢台市住建局的行政处罚。该项目为绿城中国和大榕树地产的共同开发项目。

此外,根据西安市住建局通报,绿城中国关联公司西安文豪实业有限公司在2021年2月销售“东晋桃源·沁福源项目(推广名:绿城桂语兰庭)”房屋过程中,未提供商品房买卖合同完整文本,要求购房人在无合同具体内容的空白纸张上签字、盖章,并要求购房人将购房款交存至非资金监管账户。

背后现金流尴尬

“三道红线”仍踩一条

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“预售许可证若出现违规申请等情况,普遍和房企急于销售和回笼资金的心态有关。”

2021年上半年,绿城中国销售额增长迅速,(剔除代建业务外)取得合同销售金额约1369亿元,同比增长约107%,这一增速远高于克而瑞数据所指出的2021年上半年百强房企累计业绩同比增长36.7%。

绿城中国销售心切,一方面可能受2021年销售目标完成压力的影响,因为2021年绿城中国销售目标为3100亿元;另一方面,绿城中国的现金流状况较为尴尬。Wind数据显示,自2017年开始,绿城中国经营活动所产生的现金流量净额持续为负,2017年~2020年依次为-150.83亿元、-165.56亿元、-81.76亿元、-31.04亿元。

绿城中国曾在年报中指出,如果实际未来现金流量低于预期,或事实情况发生变化导致未来现金流量向下调整,则可能出现重大减值亏损。

实际上,绿城中国也已连续四年计提减值准备,2017年~2020年,绿城中国计提资产减值金额分别为9.79亿元、17.35亿元、13.76亿元、13.34亿元,四年合计计提减值54.23亿元,占四年归母净利润总额94.96亿元的57.11%,大大蚕食公司净利润。

而在2021年6月的股东大会上,更有投资者就此提出建议,“资本市场是很残酷的,如果绿城利润明年爆发,一些有瑕疵的项目能不能缓缓再计提(减值)?”

此外,绿城中国“三道红线”仍踩一条,剔除预收账款的资产负债率为71%。而这也意味着,绿城中国的有息负债规模不得超过10%。值得一提的是,“三道红线”政策出台前,绿城中国的有息负债增长一直较为迅速,2018年~2020年,绿城中国带息债务依次为814.58亿元、1160.35亿元、1321.92亿元;与之相对应的同比增速则依次为41.16%、42.45%、13.92%,均高于红线标准下所限制的10%增速。


旗下代建项目问题频出

柳州项目安全事故致一人死亡

在绿城中国旗下项目存在违规销售等情况的同时,其代建业务也状况频出。

绿城中国年报显示,公司在2015年以5000万元拿下柳州杨柳郡62.8%权益占比地块。柳州杨柳郡是绿城在广西的首个项目。但之后,这个项目变为了代建项目。《红周刊》记者梳理发现,绿城中国在官网披露了截至2021年6月30日的投资项目,柳州杨柳郡并没有包含在内。此外,根据天眼查的股权穿透,当前柳州杨柳郡由一家名为“全顺集团”的纺织公司实际控股,绿城管理仅持有少量股份,该项目显然已经是绿城管理的代建项目。不过,柳州杨柳郡目前在销售推广中仍被称呼为“绿城·杨柳郡”。

正是这个项目,最近出现重大事故。7月9日,广西住建厅发布《2021年上半年建筑施工生产安全死亡事故项目名单》,其中就包括柳州市杨柳郡紫荆苑七期项目3#楼。6月25日,该项目发生一起安全事故,造成1人死亡。

事故发生后,项目建设单位柳州绿城房地产开发有限公司(以下简称“柳州绿城”)被要求自查反省,施工总承包单位也被要求停工整改。

值得一提的是,上述代建项目不光发生了重大安全事故,还曾拖欠工人工资。4月27日,柳州市住建局指出,柳州绿城(杨柳郡梧桐苑)存在未按月足额拨付工资性工程进度款或拖欠工程款或对工资拖欠问题协调处置不力,导致多次出现拖欠工资投诉上访案件,造成不良影响,予以全市通报批评并责令整改。

在“绿城·杨柳郡”发生事故之前,绿城管理旗下的代建项目就存在许多乱象。根据多位业主反映,对外宣称“绿城入昆首作”的昆明绿城·春江明月,背后开发商实际为国福地产。该项目原定于2020年8月交房,却因资金链断裂导致停工时间长达两年。

而同样属于绿城中国代建项目的江苏启东绿城·玫瑰园也被指因开发商出现资金周转问题,拖欠政府税费和代建方绿城的款项,导致房屋不能交付。

代建业务销售占比下滑

品牌输出还是“虚假代言”?

张亚东在绿城中国今年的股东大会上表示,预期在2025年达6400亿合同额,其中代建1500亿元。同策研究院报告指出,代建业务是绿城中国扩大地产业务规模的重要途径,可以在不增加自由资金投入的基础上,扩大企业规模。

从销售增长来看,代建业务贡献了绿城中国2020年超四分之一的合同销售额。年报显示,2020年绿城中国代建项目累计取得合同销售额745亿元,占全年合约销售额2892亿元的25.76%。

不过2021年上半年,公司代建项目所贡献的销售占比出现明显下滑,取得合同销售金额约348亿元,占绿城中国总合同销售金额1717亿元的20.27%,较2020年下滑5.49个百分比。

绿城中国盈利能力较弱,而毛利率较高的代建模式可以有效缓解上述问题。绿城中国2018年~2020年ROE水平依次为3.71%、8.98%、12.68%,虽远低于多数规模房企20%左右的ROE水平,但也有明显改善。

不过,严跃进告诉《红周刊》记者,如果企业在把控上做得不到位,惹上一些污名或负面新闻,代建模式反过来对企业的伤害也会较大。他表示,购房者之所以愿意购买代建项目往往看重的是其背后的代建品牌。但购房者期待过大、代建品牌名不副实等因素都容易引起消费者维权。而它本身合作入股的开发方式如果运用不当也容易引发工程成本较高、工程质量较差等问题。

《红周刊》记者梳理发现,在涉及投诉维权的绿城中国代建项目中,往往消费者并不知道自己购买的是代建产品,或是签订购买协议时才发现项目开发商另有其人。有业主质疑,绿城中国代建项目存在虚假宣传、误导消费者的嫌疑。

(本文已刊发于724日《红周刊》,文中提及个股仅为举例分析,不做买卖建议。)

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