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多个项目降价卖!广州的售楼部又要挨砸了?

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一个冷笑话:购房者最像哪种动物?

答案:熊猫,因为它们都喜欢“笋”。

最近,广州又有不少项目扎堆开盘了,开盘价一个比一个劲爆,每次开盘都是大型“夺笋”现场。


从近期开盘项目的去化情况来看,除了一些天地层房源之外,大部分房源都是“秒没”。

有网友调侃:只要新盘价格够笋,广州楼市就不会变冷。

但其实,广州楼市闷热的空气中,已经悄悄散发着危险的气息。

.01

多楼盘暗地调价

是降价潮来临的信号?

历史不会重演,但总会呈现惊人的相似。

在最近广州楼市的走向里,我隐约看到了2018年的影子。

2018年,是公认的楼市拐点。从2018年下半年开始,多地楼市迅速降温,进入了长达2年的楼市冷静期。

而2018年那一轮楼市降温的第一个明显表现,就是楼盘降价。

就拿广州来说,当年金九银十前,多个楼盘开始疯狂打折,增城某楼盘从1.5万/平降到1.2万/平,番禺某网红盘从4.7万/平降到3.6万/平,荔湾某项目降价后,甚至引发业主维权。


2018年购房者的聊天记录

虽然目前广州并未出现大规模的楼盘降价,但是我们统计了近期项目开盘情况,发现不少项目的最新一期开盘价与此前相比,已经出现了轻微的下调。

比如恒大阳光半岛,2020年一期开售时,开盘均价2.2万/平,今年6月,项目开盘均价2.5万/平。

然而近期,有项目销售表示,7月30号之前给齐全款,可以以1.7万/平的单价入手!如果无法全款,折后最低单价也仅需2.1万/平!


当然,恒大阳光半岛的降价有可能是由于某些客观原因,不得不“断臂求生”,以求资金周转。

但是,除了恒大阳光半岛之外,还有不少楼盘,也出现了价格下调情况。

番禺的思科智慧城,此前售价4.5万/平,前段时间项目开盘,带装修一口价4.3万/平,下调2000元/平。

越秀和樾府此前推售二期3#,售价已经达到6.3-6.8万/平,近期要加推的新一期产品,楼栋位置更好,吹风价却只要6.2-6.5万/平,最高下调3000元/平。

白云的中铁诺德悦泷,5月份报价2.9-3.1万/平,最新报价2.8-3.1万/平,整体下调1000元/平。

南沙横沥岛的旭辉曜玥湾,4月份首开价2.8-4.5万/平,7月份报价3.6万/平任选,差价最高达9000元/平!

南沙的星河东悦湾,5月份时报价3.5-3.7万/平,最新报价3.3-3.7万/平,下调2000元/平。

黄阁的南沙保利城,5月份报价2.6-2.8万/平,最新报价2.5-2.7万/平,整体下调1000元/平。

从调查结果来看,广州出现价格下调的结果不在少数。

而项目价格一旦越卖越低,就容易踩中业主们的雷点:

天猫双十一都有非最低价退钱,我辛辛苦苦买回来的房子,一扭头就给我降了几十万,要么退房,要么退钱!

此时,各大项目的售楼处,就成了最大的“背锅侠”。

回顾2018年,那一年与降价潮携手而来的,就是各城市业主打砸售楼部的消息。


如今,广州楼市已有不少项目暗暗下调价格,那么各大项目的售楼部,会不会再次成为业主们的泄愤对象?

这个问题,哲学伟人马克思老爷子已经给出了答案:

如果有20%的利润,人们就会蠢蠢欲动。如果有50%的利润,人们就不惜为之冒险。

你品,你细品。

.02

新一轮楼市拐点

会在什么时候出现?

2021年会不会成为继2018年之后的楼市拐点?

仔细对比之下,其实2018年的楼市跟2021年的楼市,存在很多相似点。

1.市场走向

要理解2018年的市场走势,要先从2017年说起。

受到330和317新政影响,整个2017年楼市表现比较平淡,但是到了2018年上半年,市场开始回暖,在9月份时,成交价格及成交套数达到高位,随后呈现断崖式下跌。

从整个走势图来看,2017-2018年,广州整体楼市呈现先抑后扬再抑的局势。


2017-2018年广州楼市成交及均价走势

而2021年的楼市,同样受到前一年的影响。

由于2020年初突如其来的疫情,整个2020年上半年楼市基本处于停摆状态,到了2020年下半年,楼市开始回暖,并且受到疫情期间“货币放水”的影响,整个楼市出现了“报复性上涨”,广州楼市热度及成交价一路走高,热度一直延续到今年上半年。

来看看2020-2021年的走势图,虽然波动没有2017-2018年那么明显,但也能看出一个“先抑后扬”的走势。


2017-2018年广州楼市成交及均价走势

但是,近期走势虽然整体价格还在往上,但是成交套数明显已经降下来了。

这个信号,表明了楼市热度正在逐渐消退,有可能进入到“再抑”的阶段。

2.政策调控

2018年的前一年,广州出台了人称“史上最严”的330和317新政,同时,当年的广州楼市,限价、限购、限售三管齐下,目的就是为了抑制过快上涨的房价。

而今年的上半年,广州楼市也出台了密集的调控政策,同样在限购、限价、限售上做文章。

近期多个项目售价的调整,我们猜测,大概率也跟限价政策有关。

此前有消息传出,限价政策又有了新的调整,要求开发商必须在上一次的备案价基础下调3%,才能拿到预售证。

若此消息为真,这就意味着广州新盘或将开启大规模“降价卖”模式,购房者的观望心态会愈加浓烈,广州楼市进入下行期,或是大概率事件。

还有一个称不上是巧合还是规律的现象:

2008年、2011年和2014年和2018年,楼市分别迎来了四次大调整,按照这个时间线来看,大概是3-4年为一个调整周期。

而今年,恰好是2018年之后的第三个年头。

从今年出台政策的力度以及落到市场的速度来看,我们推测,快的话今年下半年,慢的话明年年初,将会迎来新一轮楼市拐点。

最后,再带大家回顾一下历史:

2018年上半年,由于限价导致的双合同和较高的房贷利率水平,是近几年来公认的买房高位。

至于如今的买房高位在哪里,相信看到这里的你,已经有了自己的判断。

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